■陳 雷

隨著合肥軌道交通一號線項目建設(shè)的啟動，其必將會對合肥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響，但究竟會產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將對此作較系統(tǒng)分析，冀為保障合肥房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供決策參考。

合肥軌道交通一號線對房地產(chǎn)的影響

（一）將剌激沿線房地產(chǎn)價格上漲

國外城市軌道交通的研究表明，軌道交通沿線房地產(chǎn)價值遠遠高于其它區(qū)域，軌道交通能夠促進沿線住房增值。我國許多城市軌道交通的經(jīng)驗也表明，軌道交通建設(shè)對沿線房地產(chǎn)價值的提升具有直接的影響。由此可見，合肥軌道交通一號線建成后，憑借其高通達性及沿線周邊巨大的人流量，將會吸引大量的商業(yè)和各種配套服務(wù)等不斷向沿線集聚，進而必然會使沿線的房地產(chǎn)價格提升。

（二）將促使濱湖新區(qū)房地產(chǎn)進一步升溫

經(jīng)驗表明，通常情況下軌道交通對城市中心區(qū)房價的影響較小，而越遠離中心城區(qū)，其對沿線房價的影響越大。如我市馬鞍山路沿線離中心城區(qū)相對較近，各種商鋪、住宅小區(qū)和人流密集，房地產(chǎn)價格原本就較高，因此，合肥軌道交通一號線建設(shè)對該區(qū)域房地產(chǎn)價格影響不大。但由于濱湖新區(qū)觀湖苑離城市中心較遠，開發(fā)也較晚，配套設(shè)施等各方面明顯不足，可以預(yù)測將是軌道交通一號線沿線新盤的主要集中地區(qū)，這個板塊受合肥軌道交通一號線的影響將最深，因此該區(qū)域房價上升潛力較其他樓盤大，上升周期也較其他樓盤長。

（三）將改變沿線住房分布和開發(fā)格局

軌道交通一號線的建設(shè)不僅會對沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，而且也會對沿線住房分布和開發(fā)格局產(chǎn)生一定的影響。由于合肥軌道交通一期工程末站濱湖新區(qū)附近房地產(chǎn)的增值潛力最大，用地儲備十分充足，這必將會吸引開發(fā)商在站點附近開發(fā)更多的新盤；同時，由于濱湖新區(qū)地處郊區(qū)，遠離合肥商業(yè)中心，加之其在軌道交通一號線一期工程末站附近，使其擁有較大的增值潛力。而老城區(qū)的用地空間有限、交通擁擠、噪音大、房價高等不利因素，將會使消費者對住房需求的空間格局發(fā)生根本變化，老城區(qū)將會出現(xiàn)向外疏散的趨勢。

促進合肥軌道交通一號線與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策和建議

（一）開辟多渠道的資金投入來源，調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

軌道交通要與房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展必須優(yōu)化投資環(huán)境，開辟多渠道的資金投入來源，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過創(chuàng)造良好的硬環(huán)境和軟環(huán)境吸引更多的資金投入到軌道交通與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中來。具體要做到：（1）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信用貸款不能盲目，而應(yīng)從多方面加強對房地產(chǎn)信貸的調(diào)控，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理，不斷調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，防范信貸風(fēng)險和投機資本投機炒作房地產(chǎn)。（2）政府還應(yīng)出臺各種措施控制房地產(chǎn)融資成本和住房信貸支出，抑制房地產(chǎn)投機需求。（3）營造良好的投資環(huán)境，大力引進外商外資參與合肥房地產(chǎn)建設(shè)。

（二）軌道交通一號線建設(shè)與土地利用規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，合理利用土地

軌道交通一號線項目建設(shè)必須與合肥市土地利用規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理利用有限的土地，具體來講要做到以下幾個方面：（1）軌道交通一號線線網(wǎng)規(guī)劃要與合肥市城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，避免矛盾出現(xiàn)；（2）要著重做好軌道交通一號線沿線的土地利用規(guī)劃，設(shè)計好開發(fā)方案；（3）要提高軌道交通一號線站點周邊土地的利用效率，加強土地利用與軌道交通站點的結(jié)合，實現(xiàn)軌道交通站點設(shè)施與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)；（4）要合理開發(fā)利用地下空間，使土地得到充分利用。

（三）軌道交通一號線與沿線房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展

合肥軌道交通一號線應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合開發(fā)，這不僅能夠提高軌道交通一號線站點周邊土地的綜合利用效率，增加政府的土地收益，也有利于建設(shè)安全環(huán)保的居住社區(qū)，減少政府對軌道交通一號線的建設(shè)與營運補貼，更重要的是有助于解決合肥市交通擁擠問題，最終促進合肥市經(jīng)濟、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。■