安 琪

2009年的樓市實(shí)在是瘋狂得讓人看不懂，而2010年房地產(chǎn)又將走向何方?中國(guó)樓市再一次站在十字路口。

中國(guó)房?jī)r(jià)是目前老百姓最關(guān)注的問題。作為一個(gè)研究中國(guó)房?jī)r(jià)的參照物，美國(guó)房?jī)r(jià)到底高不高?有關(guān)這方面的數(shù)據(jù)至關(guān)重要。為此，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰先生專程赴美調(diào)查美國(guó)的住宅價(jià)格。他這樣說道，“美國(guó)之行讓我有很多新的觀察和思考，也讓我更清晰地看到了中國(guó)樓市的趨勢(shì)和走勢(shì)?！?/p>

事先需要說明的是，在美國(guó)，所謂的房子是指中國(guó)的獨(dú)棟別墅，而中國(guó)所謂的房子在美國(guó)被稱為“公寓”。另外，美國(guó)出售的房子基本上都是精裝修的。因?yàn)樗麄冊(cè)S多州的法律都規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)未成形以前不得出售，像我國(guó)的毛胚房在美國(guó)不少地方是禁止交易的。因此，美國(guó)沒有像中國(guó)這樣的預(yù)售房制度。

中國(guó)房?jī)r(jià)和美國(guó)房?jī)r(jià)到底誰(shuí)貴?

時(shí)寒冰接觸了10余位在美國(guó)生活了30年以上的美籍華人，談及中國(guó)的房?jī)r(jià)，他們都不約而同地發(fā)出“Too crazy”(太瘋狂)的感慨。他們甚至反問時(shí)寒冰，“中國(guó)的房?jī)r(jià)憑借什么力量在趕超美國(guó)?”的確，即使從絕對(duì)值上來看，中國(guó)大城市的住宅價(jià)格，很多也已經(jīng)超過美國(guó)。

一位美籍華人領(lǐng)時(shí)寒冰去參觀圣地亞哥一個(gè)中等收入?yún)^(qū)的住宅，每幢房子都有精心的綠化、清澈的游泳池、配套齊全的生活設(shè)施。 “這里的房子一層平均都在200—300平方米，相當(dāng)于上海500～600平方米的別墅面積?！泵兰A人介紹。

那么，美國(guó)目前的房?jī)r(jià)是多少呢?2009年10月，美國(guó)商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的新房銷售均價(jià)為每套20.48萬(wàn)美元。折合人民幣約140萬(wàn)元。換句話說。每套約20萬(wàn)美元的房子在美國(guó)是絕對(duì)的主流。美國(guó)的新房指的是什么樣的房子呢?上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉煜松先生指出，美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房，這樣計(jì)算出來，美國(guó)住房的單價(jià)折合成人民幣大約6800元／平方米。

對(duì)比之下。就負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)而言，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)人原來大都是生活在富人區(qū)的。2008年中國(guó)、美國(guó)的人均GDP分別為3300美元和4.7萬(wàn)美元，中國(guó)只有美國(guó)的7％。顯而易見，房?jī)r(jià)孰高孰低，就更加清晰了。

有反方觀點(diǎn)認(rèn)為，中美樓市沒有可比性，原因在于美國(guó)房地產(chǎn)是包含農(nóng)村的，而中國(guó)農(nóng)村是沒有商品房之說的。時(shí)寒冰認(rèn)為這種觀點(diǎn)是扭曲的。因?yàn)槊绹?guó)的城市化進(jìn)程較早，大約78％的人口生活在城市，22％才是農(nóng)村人口，而且農(nóng)村的生活水平和城鎮(zhèn)的不相上下，其所說的全國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上等同于城市的房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)在中國(guó)成為典型的投資品

時(shí)寒冰研究了美國(guó)自1818年有房地產(chǎn)起到現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，美國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是很小的，一般為18年一個(gè)周期，漲百分之十幾，又跌百分之十幾，所以在美國(guó)炒房是不賺錢的。房子對(duì)于美國(guó)人來說是消費(fèi)品而不是投資品，但是在中國(guó)已經(jīng)基本脫離消費(fèi)品，成為典型的投資品。

有人強(qiáng)調(diào)說，美國(guó)持有住房的成本高昂。因?yàn)槊绹?guó)對(duì)商品房征收高額的物業(yè)稅?！懊绹?guó)物業(yè)稅雖然很高，但繳納這個(gè)稅是物有所值的。當(dāng)?shù)氐木旌蛯W(xué)校的收入依靠物業(yè)稅，所以一個(gè)地區(qū)越貴、物業(yè)稅越高，警察就越多、學(xué)校就越好。而且，物業(yè)稅還有很多減免的優(yōu)惠措施。通常都比實(shí)際要求的比例低很多?！敝慕鹑趯W(xué)專家郎咸平說。

中美兩國(guó)的房地產(chǎn)不同還在于，房地產(chǎn)對(duì)于美國(guó)人來說就是一個(gè)住房，是安居樂業(yè)的場(chǎng)所，而中國(guó)的房地產(chǎn)有太多的利益糾葛；美國(guó)的房產(chǎn)中介很多，房地產(chǎn)商卻很少，但中國(guó)的這個(gè)群體十分龐大。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說。“中國(guó)很多開發(fā)商基本只炒地，不蓋房子。他們從不親自從事規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，甚至連資金都從銀行貸款，被形象地稱呼為‘空手道?！?/p>

“整體而言，美國(guó)人炒房的狂熱度比中國(guó)差遠(yuǎn)了。健全的金融市場(chǎng)為他們提供很多投資渠道，如果美國(guó)人把全部家當(dāng)放到退休基金中。每年的收益率超過10％以上，那他們還有什么理由去炒房呢?我們中國(guó)人沒有太多的投資方式，所以不得不炒房。希望通過炒房里面的溢價(jià)來彌補(bǔ)通貨膨脹的損失?！崩上唐椒治?。

房地產(chǎn)不能作為支柱產(chǎn)業(yè)

時(shí)寒冰在他的博客中分析了房?jī)r(jià)和通貨膨脹的關(guān)系。他說，“如果房?jī)r(jià)過高，很有可能會(huì)引發(fā)通貨膨脹，并最終導(dǎo)致CPI數(shù)據(jù)上漲。通貨膨脹分為直接拉動(dòng)和隱形拉動(dòng)：房?jī)r(jià)的直接拉動(dòng)表現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)上漲，裝修材料、建材等就跟著漲，租金也會(huì)漲，而這些是包含在CPI里面的；隱形拉動(dòng)在于房?jī)r(jià)漲，地價(jià)就漲，種糧食的地漲了，會(huì)容易拉動(dòng)食品價(jià)格上漲，而食品類在CPI里面占到34％?！眹?guó)務(wù)院參事任玉嶺先生認(rèn)為，中國(guó)的高房?jī)r(jià)是通貨膨脹的總根源。想要抑制通貨膨脹。不打壓房?jī)r(jià)是不可能的。

郎咸平說，“更可怕的是，大量的社會(huì)資源會(huì)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以寧波為例，短短兩個(gè)月內(nèi)，多了18家地產(chǎn)商。以前做制造業(yè)的現(xiàn)在都投身樓市去高價(jià)搶地。假設(shè)一個(gè)極端狀況，我們?nèi)既コ礃牵兂珊拖愀垡粯?，香港就是個(gè)炒樓炒股的地方，但是香港無(wú)所謂，有大陸做支撐，但是大陸的都去炒樓了，那國(guó)家就完全失去可持續(xù)發(fā)展力。所以房地產(chǎn)不能長(zhǎng)期作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?！?/p>

有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，中國(guó)鋼筋水泥產(chǎn)量增長(zhǎng)71％，但消費(fèi)才增長(zhǎng)25％。資金都消費(fèi)到房地產(chǎn)里了。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買房拉動(dòng)GDP，產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，任何經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)都需要資金，如果所有的資金都去了樓市。那還拿什么來增長(zhǎng)?