政策向下，樓市向上？

陳曉燕

被討論已久、在“兩會”上熱議的物業(yè)稅、國資委對央企拿地的管制無疑是兩大爭論焦點(diǎn)，未來的加息策略以及地方政府的政策配合，考驗(yàn)著從中央到地方各級政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注，在多種不確定性的調(diào)控組合拳下，中國樓市將何去何從？

3月22日，國土資源部（下稱“國土部”）召開全系統(tǒng)的視頻會議，部署加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作。而這距國土部最近一次圍繞“房地產(chǎn)用地”展開行動，即3月10日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(下稱“國十九條”)，還不足半月。

這一在樓市2005年首輪調(diào)控之時(shí)未有太大聲音的政府部門，短短幾個(gè)月來在“房地產(chǎn)用地”領(lǐng)域?qū)页雎曇襞c動作。

然而，這只是近來樓市調(diào)控的冰山一角。

繼去年年底，中央政府在短短一周時(shí)間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題，并且第一次公開表示要“遏制”房價(jià)，“國四條”和“國十一條”亮劍之后，圍繞樓市調(diào)控，涉及部門的名單越來越多，“兩會”前后亮相頻度也史無前例，這其中不僅包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、銀監(jiān)會、央行、國稅總局、民政部、發(fā)改委等部門，還包括諸如國土部、證監(jiān)會、國資委等以往在調(diào)控風(fēng)暴中不甚活躍的部門。

“從2005年開始，樓價(jià)屢打?qū)覞q，樓市痼疾難除，最近一輪部分地區(qū)城市房價(jià)暴漲已經(jīng)成為本屆政府不得逃避的難題。多部委聯(lián)動，組合拳頻出，不難理解?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士表示。因此，在未來，圍繞樓市這既關(guān)乎經(jīng)濟(jì)大局、還關(guān)乎社會民生、甚至關(guān)系政局穩(wěn)定的領(lǐng)域，不排除相關(guān)部委會有更多監(jiān)管的細(xì)化措施出臺。

這其中，被討論已久、在“兩會”上熱議的物業(yè)稅、國資委對央企拿地的管制無疑是兩大爭論焦點(diǎn)，未來的加息策略以及地方政府的政策配合，則無疑考驗(yàn)著從中央到地方各級政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注，在多種不確定性的調(diào)控組合拳下，中國樓市將何去何從？

物業(yè)稅知易行難

“兩會”期間，歷經(jīng)春節(jié)過后被媒體追蹤的“物業(yè)稅”問題再度被各代表委員提及。由于在眾多人眼中物業(yè)稅與“房價(jià)”有著不可分離的關(guān)系，作為輿情的集中曝光平臺，“兩會”讓各界人士在春節(jié)過后再度集中熱議物業(yè)稅。

然而，“熱”的過后卻總是眾人狂歡之后的寂靜，“兩會”結(jié)束半月有余，物業(yè)稅的討論再次退潮。而細(xì)心者會發(fā)現(xiàn)，與從2009年到2010年物業(yè)稅被熱議類似，在2007年，是時(shí)房價(jià)正處上行階段，物業(yè)稅也常常會占據(jù)在各大網(wǎng)站、報(bào)紙上的顯要位置。

在歷史的輪回中，媒體的報(bào)道多圍繞三類人群，一是政府相關(guān)部門；二是開發(fā)商；三是學(xué)者專家。有趣的是，三方觀點(diǎn)總體上卻多為抵觸。

一邊，是以專家、學(xué)者、研究員為主的政協(xié)委員多數(shù)表達(dá)了抓緊研究、開征物業(yè)稅的想法。在此次“兩會”上，尤以提交了《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》的政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康為代表。他表示，物業(yè)稅能抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，應(yīng)將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費(fèi)變?yōu)椤氨Ｓ蓄I(lǐng)域”的稅收，擴(kuò)大原有的房產(chǎn)稅范圍?！安磺笠徊降轿弧Ｎ医ㄗh在方案出臺初期，一般消費(fèi)住房不施征，只是對特別好認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓考慮先行征收，甚至居民第一套自住房可以考慮永不施征?！?/p>

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)（左）、北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理呂勁（中）、SOHO中國有限公司董事長潘石屹（右）聚首“笑談”地王

另外一邊， 房地產(chǎn)商幾乎都是反對派，甚至不乏“不可能派”。在“兩會”過后北京舉辦的“匯豐財(cái)富管理論壇”上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)一如既往地表示，按現(xiàn)有的制度來看，中國根本不可能出臺物業(yè)稅。

“中國的法律上有房產(chǎn)稅，如果要想實(shí)行的話，完全可以用房產(chǎn)稅的辦法解決相關(guān)的問題。依照賈康先生的說法，在1956年土地制度改革之后，這些稅我們一直在交著?？砂凑宅F(xiàn)有的規(guī)定，對于住宅是免征的?！比沃緩?qiáng)對記者表示。

事實(shí)上，若仔細(xì)分析有關(guān)物業(yè)稅征收與否的討論，人們會發(fā)現(xiàn)，話題無非圍繞以下兩個(gè)層面：第一，征收是否會將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者，而與此相應(yīng)的就是，征收能否有利于縮小貧富差距，抑制投機(jī)；第二，土地出讓金與物業(yè)稅關(guān)系如何處理。這兩者背后，無非就是多種利益格局再分配問題。開征之前，如果沒有將涉及房地產(chǎn)的各項(xiàng)出自多門的稅費(fèi)需要合并、梳理、成型為一個(gè)體系，有關(guān)物業(yè)稅的話題一定會爭論不休。

物業(yè)稅成為老生常談，卻只是“只聞樓梯響，不見有人來”，不能將原因歸結(jié)于時(shí)機(jī)是否得當(dāng)。目前需要加大關(guān)注度的理由，它似乎正處于孵化的加速器上：房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷金融海嘯后已經(jīng)到了一個(gè)新的時(shí)期，稅制改革的緊迫性和必要性越發(fā)強(qiáng)烈。部分城市地價(jià)房價(jià)過高、市場過熱等，是否與房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、尚未理順有關(guān)？同時(shí)，在上述力度空前的樓市調(diào)控階段，物業(yè)稅是否有了前所未有的開征契機(jī)？

而回答這些問題，卻不能僅僅依靠時(shí)間來解決。

央企“脫韁”躁動

與“物業(yè)稅”同處風(fēng)口浪尖的，還有誰也按不住的央企的“地王”。

從去年6月中化方興一舉奪下北京廣渠路15號地，到6月28日中國電子下屬子公司成都中澤置業(yè)奪下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)“地王”，甚至在“兩會”以后，央企一次又一次地與“地王”字眼聯(lián)系到一起。

在此情景下，其監(jiān)管部門國家國有資產(chǎn)管理委員會（下稱“國資委”）的壓力不言而喻，最近國資委成為監(jiān)管政策頻出的媒體聚焦點(diǎn)。

事實(shí)上，從去年開始，國資委的態(tài)度早就有跡可循。據(jù)本刊了解，就在中國海外拿長風(fēng)地塊（2009年9月10日）之后，去年最后一個(gè)季度， 3個(gè)月內(nèi)，國資委就曾3次召開秘密座談會，“指導(dǎo)”的嚴(yán)厲程度更隨著會議次數(shù)“遞增”，最后發(fā)出“不要拿地王”的口頭警示。從委婉規(guī)勸到強(qiáng)硬禁止，足見國資委對于央企激進(jìn)拿地行為的憂慮。

進(jìn)入2010年后，這些憂慮則更多地公之于眾。

1月7日，國資委副主任黃淑和在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上將房地產(chǎn)與股市、期貨并列為三大高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，并要求央企慎重進(jìn)入上述3個(gè)領(lǐng)域； 1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”的表述，更是引發(fā)市場各方浮想聯(lián)翩。

從口頭不要拿“地王”，到明確表態(tài)，再到要求部分央企列出退出方案和時(shí)間表，這一系列舉措，在國有資產(chǎn)管理上史無前例。監(jiān)管的邏輯尚難準(zhǔn)確獲悉，但是，至少，國資委正在以高調(diào)的姿態(tài)意圖平撫公眾的憤慨。

“這種表態(tài)背后，無疑是不想讓央企成為眾矢之的。說在‘保護(hù)’言不為過?！币晃唤咏鼑Y委內(nèi)部的業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

國資委管理的難處始終在于“不好管”和“管不住”。雖然醞釀已久的EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）考核在今年初正式出臺，原本寄望于考核機(jī)制的改善能緩解央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀，但國資委版本的EVA考核機(jī)制本身就有值得商榷之處，其效應(yīng)也可能低于預(yù)期：企業(yè)資本成本不反映金融市場狀況，而是行政指定的，標(biāo)準(zhǔn)取值5.5%，通過一個(gè)靜態(tài)的資本成本計(jì)算出來的EVA，離真正執(zhí)行EVA指標(biāo)的本意相差很遠(yuǎn)。其次，采用前三個(gè)年度基準(zhǔn)值上的相對考核，在一定程度上也背離了EVA的本意。

“現(xiàn)在對準(zhǔn)另外78家非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企效果有限?！?一位業(yè)內(nèi)人士評論。更有人放出“風(fēng)涼話”：“天價(jià)地還會繼續(xù)出現(xiàn)，剩下這些家，更有可能形成寡頭壟斷?！?/p>

而這一切“管不住”的預(yù)期背后隱藏央企“脫韁”的市場原因。

“在北京，我們現(xiàn)在拿地根本不是考慮能否符合自身的運(yùn)營成本，而是先拿下來再說，然后再去重新算。否則我們這些人，就要在北京失業(yè)?！币晃恢鳡I業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的某央企員工告訴本刊記者。而這也與國資委副主任邵寧“招拍掛制度必然產(chǎn)生‘地王’”的表述一致。

在國資委面前，擺著這樣一條難以跨越的坎兒：如果土地供應(yīng)不改善，如果市場競爭的機(jī)制沒有公平地建立起來，央企依然有可能“脫韁”。

地方政府的邏輯

難以跨越各道限制的，還有各級地方政府。很多人還記得2008年，中央政府還在調(diào)控，地方政府已經(jīng)開始了各種救市活動。石家莊市從2008年5月份開始就打響了救市的第一槍；南京市長剛剛感慨自己的工資也買不起大房子，不久以后，南京市卻一口氣出臺了20項(xiàng)救房地產(chǎn)的政策。

到2010年，上述看似“不聽話”的做法背后依然有著強(qiáng)大的動力：在GDP膜拜氣息始終不改的當(dāng)下，依靠土地財(cái)政的地方政府能否在“兩會”后推出打壓樓市的政策成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)；由于樓市已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)，他們是否會“會上聽聽，會下照舊”？

雖然緊隨北京版的“十一條”調(diào)控政策之后，廣東省政府也出臺了“粵四條”調(diào)控樓市，不僅加大市場有效供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)抑制投資性購房，且房企在取得預(yù)售許可證后，要求公開銷售的24小時(shí)前，需“一房一標(biāo)價(jià)”來明碼標(biāo)價(jià)。但是，在其他地方政府尚未出臺地方版的調(diào)控政策之時(shí)，人們的擔(dān)憂不無道理；雖然此輪調(diào)控中中央首次提出，省級政府要對穩(wěn)定樓市、解決低收入家庭住房困難問題負(fù)總責(zé)。但是，這種責(zé)任到人的新提法的實(shí)行效果如何尚待觀望。

“如果地方政府在根本上不是向地方的公眾負(fù)責(zé)，而只需向上級負(fù)責(zé)，再多再嚴(yán)厲的樓市新政，地方政府都不會有真正的動力去施行，只會是做做樣子應(yīng)付一下，效果也只能像‘開發(fā)商總理’任志強(qiáng)所不屑的那樣：‘不當(dāng)回事兒’?！庇忻襟w評論道。

然而，在既有邏輯之下，也有可以期待的新轉(zhuǎn)變。比如，有媒體就在春節(jié)前爆料，在中央樓市調(diào)控新政出臺不久后，由九部委組成的聯(lián)合督查組已經(jīng)開始奔赴地方，督查中央政策在地方的具體落實(shí)情況。

“由住建部負(fù)責(zé)的樓市調(diào)控督察報(bào)告已經(jīng)完成，并按規(guī)定時(shí)間上報(bào)相關(guān)部門?！币晃唤咏摬康臉I(yè)內(nèi)人士表示，在可以預(yù)見的未來，督察結(jié)果的反饋將有可能對各地樓市形成一定的效應(yīng)。

而且，在“國十一條”提出“擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍”的要求下，一些房價(jià)漲幅領(lǐng)先的一線城市已經(jīng)開始承諾對保障房的供應(yīng)比例做出重大調(diào)整，比如北京和廣州等地。

而在一些不是“領(lǐng)漲”的城市中，保障房的供應(yīng)力度也在加大。比如重慶已明確表示，已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等五種保障房并存的格局；昆明則提出了住房保障“全覆蓋”的目標(biāo)。

可以肯定的是，雖然各地政府對于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)仍存有重重顧慮，但其變了量的保障房供應(yīng)策略仍然可以給樓市帶來一定新鮮之氣。

加息未來迷霧

在人們尚對地方政府政策落地謹(jǐn)慎觀望之時(shí)，對于中央層面的調(diào)控期待似乎已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)。

“在尚未觸及深層制度的前提下，中央能用的調(diào)控手段基本上都用了。如果說還有什么可以期待的話，就是經(jīng)濟(jì)刺激政策的退出?！鄙鲜鲑Y深業(yè)內(nèi)人士表示，“加息已經(jīng)成為必然，可何時(shí)加息則尚存懸念，對于樓市的影響也是如此。”

目前可以看到的是，貨幣政策的調(diào)整只是出現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率這一層面，而不是加息，其最主要的原因在于央行已經(jīng)意識到，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率可以使銀行的可貸資金減少，致使其在貸款的過程中更加關(guān)注貸款的投向以及貸款的質(zhì)量，而在這一過程中，不至于加大尚在恢復(fù)中的企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也不會提升買房消費(fèi)者貸款的利息負(fù)擔(dān)。而這都是出于維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮。

“相對于加息，存款準(zhǔn)備金率和信貸額度控制等，對于收緊流動性效果更為明顯，同樣可以起到管理通脹預(yù)期的作用。”因此，在眾多不確定性的背景下，加息對于樓市的影響也格外迷霧重重；在多種因素糾結(jié)下，以往樓市的對于加息的判斷不能成為未來樓市的判斷依據(jù)。