本刊記者 鳳鳴

2009年各地房?jī)r(jià)普遍暴漲，打碎了眾多“蝸居”者的安居夢(mèng)想。民意洶涌之下，樓市不再僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。新年伊始，中央和地方政府頻頻出招，力求穩(wěn)定樓市。然抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等措施能否取得預(yù)期成效尚待觀察。又是一年兩會(huì)時(shí)，代表們的十大熱點(diǎn)議題中，和房地產(chǎn)相關(guān)的問(wèn)題占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)之后的頭把交椅。

首先是溫總理的政府工作報(bào)告，報(bào)告稱促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)；三是抑制投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度；四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。

中央出臺(tái)國(guó)十一條，五部委調(diào)整土地出讓金首付比例至少50%等相關(guān)政策的出臺(tái)，讓各地方政府也感受到了今年調(diào)控高房?jī)r(jià)的巨大壓力。全國(guó)人大代表、北京市市長(zhǎng)郭金龍代表在審議發(fā)言中就明確表態(tài)，調(diào)控房?jī)r(jià)，北京要下大力氣帶好頭。中共上海市委書記俞正聲也稱，上海的房?jī)r(jià)很高，需要進(jìn)一步采取綜合性措施予以遏制。住房問(wèn)題的解決有賴政策上的突破，目前上海已采取一攬子有針對(duì)性的綜合措施，包括加大保障性住房的建設(shè)力度、增加土地供給量等，同時(shí)上海還在醞釀近期出爐調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)的方案。在重慶代表團(tuán)的審議會(huì)議中，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆對(duì)政府工作報(bào)告提出了四點(diǎn)建議，其中一條就是建議開(kāi)征“特別物業(yè)稅”，以此遏制高價(jià)房。海南省省委書記衛(wèi)留成在海南人大代表團(tuán)會(huì)議后也表示，對(duì)于投機(jī)性和投資性購(gòu)房，政府已經(jīng)出臺(tái)了一些東西，而且會(huì)繼續(xù)對(duì)炒房進(jìn)一步地調(diào)控，甚至是打擊。

很顯然，從中央政府到地方官員，已開(kāi)始對(duì)“高房?jī)r(jià)”形成了圍追之勢(shì)，房?jī)r(jià)進(jìn)入合理價(jià)位似乎已成為一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。但是，日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，未來(lái)20年由于中國(guó)是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期，需求較大，而土地供應(yīng)是有限的，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大的。輿論的走向和樓市不斷升溫的現(xiàn)狀，讓我們不得不對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向充滿憂慮。

關(guān)于土地

沒(méi)有面粉就沒(méi)有面包，說(shuō)到房?jī)r(jià)高漲這事就不得不說(shuō)一說(shuō)最根本的土地問(wèn)題。經(jīng)北京市建委主任隋振江證實(shí)，房子的建設(shè)成本每平方米不過(guò)3000元，包括水泥、鋼筋及工人工資等。由此可見(jiàn)，不是“面包”貴而是“面粉”和“面包生產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)”的相加超出了群眾的承受能力。全國(guó)人大代表、北京市人大常委會(huì)主任杜德印表示，城市居民可以嘗試地、房分離的辦法，國(guó)家提供土地，房錢由老百姓出。房地分離之后，土地還是國(guó)家的，而老百姓購(gòu)房的時(shí)候就不需要一次性繳納70年的土地出讓金，很多人就可以擺脫做房奴的命運(yùn)。

再來(lái)說(shuō)一下土地的出讓問(wèn)題?，F(xiàn)在的土地出讓方式中，拍賣是占據(jù)絕大部分的，按照價(jià)高者得的規(guī)矩，開(kāi)發(fā)商拼命地加價(jià)以求拍得土地，后果就是地價(jià)不斷上漲，直接帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的飛速上升。

還有一個(gè)問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商拿地的自有資金。目前，全國(guó)各城市對(duì)于土地出讓首付款比例并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，約定首付比例大部分在20%-30%之間，剩下的都是用國(guó)家的土地做抵押來(lái)貸款。2009年12月17日，財(cái)政部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。如果這個(gè)規(guī)定能嚴(yán)格執(zhí)行下去，相信有很多地產(chǎn)公司未必敢大肆囤地來(lái)坐等升值。

《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》規(guī)定，從2010年4月1日起，市、縣國(guó)土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。在合同約定期限內(nèi)未開(kāi)工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申報(bào)延遲原由。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。同時(shí)要求市、縣國(guó)土資源管理部門要利用監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工到期申報(bào)情況的監(jiān)測(cè)核查，防止產(chǎn)生新的閑置土地。從“拿地首付不低于50%”到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”，在國(guó)家新一輪嚴(yán)查囤地控制房?jī)r(jià)的背景下，地方政府也開(kāi)始有所行動(dòng)。廣州市政府重新修訂頒布了《廣州市閑置土地處理辦法》。新辦法首次明確，將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)，還要統(tǒng)一按地價(jià)20%征收土地閑置費(fèi)，以此增加開(kāi)發(fā)商囤地成本。逾期不繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1%的滯納金，加重了對(duì)土地閑置行為的處罰力度。

近日，中國(guó)工商銀行明確提出對(duì)存在囤地捂盤行為的房地產(chǎn)企業(yè)不再發(fā)放新增貸款并回收已發(fā)放貸款。2月1日，上海銀監(jiān)局在中資銀行負(fù)責(zé)人座談會(huì)上將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)列入全年重點(diǎn)盯防的目標(biāo)。上海銀監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)和經(jīng)相關(guān)部門查實(shí)存在囤地、捂房行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有的貸款要迅速采取保全措施。目前銀根已經(jīng)開(kāi)始收縮，囤地面臨更大考驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商貸不到錢，囤地就會(huì)變成了刀尖上的游戲。如果政策能嚴(yán)格執(zhí)行，想必囤地的開(kāi)發(fā)商會(huì)大大收斂，這也是抑制房?jī)r(jià)的一個(gè)重要方面。

關(guān)于預(yù)售

兩會(huì)期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產(chǎn)預(yù)售制。例如民革中央的提案認(rèn)為，住房預(yù)售制現(xiàn)在已經(jīng)是地產(chǎn)“捆綁”銀行和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的制度，臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房，他認(rèn)為預(yù)售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷（例如質(zhì)量問(wèn)題），誘發(fā)開(kāi)發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為；推高房?jī)r(jià)，便于開(kāi)發(fā)商囤積居奇；降低了開(kāi)發(fā)商的門檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)“龍蛇混雜”。但是，支持房地產(chǎn)預(yù)售制的人士表示，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制，很多中小地產(chǎn)商“突然死亡”，造成大量銀行壞賬，并導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量急劇萎縮，供求失衡加劇房?jī)r(jià)上漲。

實(shí)際上，在2005年已經(jīng)就“房地產(chǎn)預(yù)售制存廢問(wèn)題”在全社會(huì)展開(kāi)了激辯。其導(dǎo)火索是央行在該年發(fā)表的《2004年金融地產(chǎn)報(bào)告》上指出，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。當(dāng)時(shí)相關(guān)部門極力反對(duì)，最終“取消房地產(chǎn)預(yù)售制”無(wú)疾而終。

為什么央行以及銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制如此警惕？因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售制從某種程度上改變了游戲規(guī)則。地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中是要有自由資金做“沉淀”的，這意味著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，例如銀監(jiān)會(huì)要求是35%。但是房地產(chǎn)預(yù)售制改變了這一切，即地產(chǎn)商的自籌資金也可以通過(guò)購(gòu)買者的儲(chǔ)蓄或者購(gòu)買者的銀行按揭貸款來(lái)獲得，地產(chǎn)商的自有資金比重越來(lái)越小了，“空手套白狼”的運(yùn)作越來(lái)越容易。這是提高地產(chǎn)商的“金融杠桿率”行為（再加上地產(chǎn)商對(duì)建筑商“墊款機(jī)制”的利用，地產(chǎn)商的金融杠桿率越來(lái)越大），也是將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行（以及購(gòu)房者）的行為。

主流的見(jiàn)解認(rèn)為，地產(chǎn)商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產(chǎn)商門檻很低，“龍蛇混雜”。但令人疑惑的是，既然市場(chǎng)主體很多，應(yīng)當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)，但實(shí)際上房?jī)r(jià)很難下降，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國(guó)人對(duì)住房的需求太“旺盛”。其實(shí)，無(wú)論是“龍”還是“蛇”雖然眾多，但都具有壟斷性的，因?yàn)樗麄儽澈蟮牡胤秸畬?duì)土地是高度壟斷的。從整體上看，地方政府多而分散，房地產(chǎn)沒(méi)有太大的集中度。但每一家地產(chǎn)商都需要獲得地方政府的認(rèn)可，才能“拿到”土地，所以從每一個(gè)“點(diǎn)”上的區(qū)域市場(chǎng)看，他們又是壟斷性的。于是，房地產(chǎn)預(yù)售制和地方政府對(duì)土地的“壟斷”結(jié)合在一起，其本質(zhì)是將“風(fēng)險(xiǎn)”丟給銀行體系。

所以，取消房地產(chǎn)預(yù)售制是異常艱難的，只能慢慢改進(jìn)。改進(jìn)的重點(diǎn)只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才能獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿“香港經(jīng)驗(yàn)”，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，購(gòu)房者可以多次預(yù)防，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”，地方政府下屬部分作為監(jiān)管者是不恰當(dāng)?shù)模梢宰屇臣曳堑禺a(chǎn)商“主銀行”的銀行（或者擔(dān)保公司）來(lái)?yè)?dān)任，它對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理，防止地產(chǎn)商“卷款而逃”，若如此則承擔(dān)賠償功能。房地產(chǎn)預(yù)售制是房地產(chǎn)杠桿率的一個(gè)重要組成部分，它是最核心的利益所在，具有強(qiáng)大的生存能力，要取締它不是一朝一夕就能做到的，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

上述兩個(gè)問(wèn)題是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中問(wèn)題比較嚴(yán)重的，也是和房?jī)r(jià)不斷攀升關(guān)系最密切的兩個(gè)原因。如果相關(guān)部門真的能下大力氣去整治這兩個(gè)方面的問(wèn)題，相信不久的將來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的面貌將煥然一新。彼時(shí)，讓老百姓住上自己買得起的房子并不是一個(gè)遙遠(yuǎn)的夢(mèng)?！?/p>