秦基勝

房地產新政對樓市的影響分析及應對策略

秦基勝

9月29日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房產新政：對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。同時，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。隨后，14個城市出臺限購令，金融危機后首次加息，房產稅步步緊逼，房地產調控越來越嚴格。那么，房地產新政對樓市有什么影響？未來的應對策略是什么？

房地產新政出臺的背景

早在2010年4月17日，國務院便發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），被稱為史上最嚴厲的房地產調控。然而，在經歷短暫的市場調整之后，從7月開始樓市就逐漸回暖，成交量持續(xù)走高。2010年9月，全國樓市普遍成交量上揚，房價繼續(xù)攀升。房地產市場的持續(xù)回暖似乎在挑戰(zhàn)政策的底線，房地產調控面臨再次失敗的危險。

根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的前三季度全國房地產市場運行情況，2010年9月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點，環(huán)比上漲0.5%。在這種情況下，必須出臺更加嚴格的樓市調控措施，同時加大政策執(zhí)行力度，才能保住前期樓市調控取得的來之不易的成果。

從限購令、加息看后續(xù)房地產調控政策

為進一步貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，國家有關部委于2010年9月29日分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發(fā)展。共出臺五項措施，即“新國五條”。這五條措施被看做是“新國十條”的“五條升級版”，被稱為今年房地產市場的“二次調控”。

9.29房地產新政開啟了樓市“二次調控”的序幕，隨后各種政策紛至沓來。按照“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”的要求，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、福州、廈門、?？?、三亞、天津、大連、溫州等14個城市紛紛出臺限購令，在一定時期內執(zhí)行房屋限購。深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令；上海、杭州等其他城市對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購買一套新房，被稱為“溫柔版”限購令。隨著時間的推移，將會有更多的城市出臺“限購令”，通過控制不合理的需求抑制房價的過快增長。

2010年9月全國十大城市樓市成交價格及走勢

“限購令”是二次房地產調控的重點，直接打擊投資投機需求。實施“限購令”后，樓市迅速降溫，引發(fā)恐慌性退房?！跋?/p>

購令”與越來越嚴格的房貸政策組合在一起，產生的效力越來越明顯。

9.29房地產新政具體內容（“新國五條”）

與此同時，10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。這是金融危機后的首次加息，釋放出貨幣政策收緊的信號。在越來越嚴格的房地產調控面前，無疑是政策的再次加碼。

可見，樓市的逆勢回暖和CPI的持續(xù)走高導致了房地產調控政策的頻頻出臺。隨著政策的逐步落實，年底之前還將有更多細則推出。從發(fā)展的形勢來看，未來將會逐步出臺長期性的組合政策，促進我國房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。

房地產新政對樓市的影響分析

9.29房地產新政發(fā)布后，全國樓市降溫比較明顯。隨著限購令、加息、契稅調整、首套房利率七折優(yōu)惠取消等政策的落實，樓市調控層層加碼。從政策來看，二次調控對首次置業(yè)、投資客、外地置業(yè)客戶影響較大，短期能夠起到抑制房地產價格過快上漲和投機需求，但長期影響要看政策執(zhí)行的力度及市場的變化。

從目前的情況來看，房地產新政對樓市的影響有：

（1）由于房貸政策和限購令的出臺，小戶型將會降溫

中國樓市仍然存在著巨大的剛性需求，也就是存在大量的首次置業(yè)。小戶型由于總價低，再加上首付低，新政前異?；鸨Ｐ抡?，首套房全部首付三成，二套房“認房又認貸”，三套房暫停貸款，使得通過購買小戶型實現過渡性置業(yè)的成本變得越來越大。在這種情況下，剛性需求往往尋求一次性到位，就會更多地考慮面積較大的戶型。

（2）由于土地政策越來越嚴格，別墅將會越來越稀缺

2010年9月26日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號），要求今后出讓住宅用地容積率指標必須大于1。這樣一來，別墅產品將會越來越稀缺，未來的升值潛力較大。不管市場形勢如何變化，別墅都具有良好的保值能力。

在嚴厲的房地產新政條件下，2010年第四季度房價上漲的趨勢將會得到基本的抑制。隨著市場成交量的萎縮，成交價格將會進入二次觸底的下行通道，其中一線城市將表現最為明顯且市場反應最為敏感。房地產新政打擊了投資投機需求，也誤傷了部分自住需求者。當從長遠來看，房地產新政有利于實現房地產去投資化，真正回歸居住的屬性。

房地產新形勢下的應對策略

以“新國五條”出臺為標志的第二輪房地產調控可謂落地有聲，連續(xù)上漲的樓市成交量出現較大下跌。面對成交量和銷售額的大幅縮水，開發(fā)商降價的壓力大大增加。二次調控后，市場將進入一定時期的震蕩調整期。

全國14個城市“限購令”政策一覽表

從目前的情況來看，房地產新形勢下的應對策略有：

（1）及時調整開發(fā)策略和產品結構，加大市場營銷力度

根據市場形勢的變化，及時調整小戶型產品戶型和面積，加大營銷力度，科學進行定價，適當控制小戶型總價，引導剛性需求。加大經濟型兩室和適用型三室開發(fā)力度，因為這樣的戶型可以滿足中低端一次性到位需求。高層較大戶型可以考慮向中間戶型靠攏，滿足改善性需求。

（2）盡量開發(fā)別墅等低密度產品，向更高端住宅方向發(fā)展

由于今后出讓住宅用地容積率指標必須大于1，別墅將越來越稀缺，升值空間將會越來越大?；▓@洋房產品可以考慮向別墅產品靠攏，滿足高端客戶的需求。大力發(fā)展低密度大戶型住宅項目，向更高端住宅方向發(fā)展，滿足有錢人更高端更奢侈的多功能居住需求。隨著經濟的快速發(fā)展，有錢人將會越來越多，而且他們當中的大部分具有一次性付款的能力，受房貸政策影響較小。

從長遠來看，中國仍然處在城市化快速推進的時期，市場需求還是很大的，未來中國房地產市場仍然看好。目前只是強制性地抑制需求，未來將會逐步出臺促進房地產持續(xù)健康發(fā)展的長久政策。到那個時候，產業(yè)結構將會日趨合理，房子將會回歸居住的功能，不再是資本的游戲。無論形勢怎么樣，開發(fā)商要做的仍然是做好產品，修煉內功，及時調整戰(zhàn)略，滿足多元化的住房需求，同時與金融相結合，與時俱進，與時代同行，以不變應萬變，在不斷變化的市場中取得更大的發(fā)展。

從長遠來看，必須改變現行房地產市場運行機制，逐步建立適合我國國情的房地產市場體系，逐步走出一條具有中國特色的房地產發(fā)展之路。

逐步建立適合我國國情的房地產市場體系

從“新國十條”到“新國五條”，政策不斷升級。然而，房價仍然居高不下，住房矛盾越來越突出。經歷多年的房價暴漲后，房價已經遠遠超越了居民的收入水平，到了非大力治理不可的地步。只有富人才能不斷地買房，窮人根本買不起房，特別是年輕人買不起房。房價再高，也必須有人接盤，投資才有價值。如果能夠接盤的人越來越少，那么到了一定程度，有可能引發(fā)金融風險。

因此，從長遠來看，必須改變現行房地產市場運行機制，逐步建立適合我國國情的房地產市場體系，逐步走出一條具有中國特色的房地產發(fā)展之路。房地產需要調控，但最終必須回歸市場化，同時政府真正承擔起保障性住房建設的重任。隨著時間的推移，房產稅、物業(yè)稅等政策將會出臺，逐步形成科學合理的長效機制，房地產進入精細化管理時代，與其他產業(yè)共同推動中華民族的偉大復興！