徐爐清

深化樓市調(diào)控需要各方“亮劍”

徐爐清

2010年9月29日“金九”結(jié)束之際，國(guó)家再次推出第二輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，強(qiáng)調(diào)各地要加緊出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。在中央出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施半年以后，“地方諸侯”終于有所行動(dòng)了，調(diào)控的實(shí)施細(xì)則千呼萬(wàn)喚還是出來(lái)了。北京、深圳、上海、廣州等十三個(gè)城市緊鑼密鼓相繼推出了以“限購(gòu)”為主調(diào)的地方調(diào)控實(shí)施細(xì)則。但最好的政策也不能是寫(xiě)在紙上、停留在文件上，關(guān)鍵還在于落實(shí)，決不能重蹈前幾輪調(diào)控的覆轍。說(shuō)到底就是調(diào)控所涉及到的部門和人員要做到聯(lián)動(dòng)和互動(dòng)，重在提高執(zhí)行力，措施一一貫徹落實(shí)，同時(shí)堵塞漏洞防止可能出現(xiàn)的種種規(guī)避政策的行為。

一、地方政府。地方政府是調(diào)控的具體抓手，起著承上啟下的作用。按照住建部等三部門的要求，當(dāng)前加大對(duì)限購(gòu)措施等調(diào)控政策的告知力度。應(yīng)該扎扎實(shí)實(shí)做好落實(shí)工作，不能缺位。對(duì)此，省一級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)細(xì)化“國(guó)十條”，全面明確省級(jí)人民政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)的責(zé)任。已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市，要盡快將條款變成實(shí)際行動(dòng)。還沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則的，不論房?jī)r(jià)是否過(guò)快上漲，都要按照國(guó)家部署，結(jié)合本地實(shí)際制定可操作的實(shí)施細(xì)則。地方實(shí)施細(xì)則要細(xì)，要更具有操作性，明確“限購(gòu)”、“差別化信貸政策”等重要措施。從行政手段上控制購(gòu)房，釜底抽薪，揚(yáng)湯止沸，讓投機(jī)投資性需求從源頭上得到抑制。同時(shí)實(shí)施細(xì)則還要把住房保障任務(wù)一并考慮進(jìn)去，做到在一手抓調(diào)控的同時(shí)一手抓保障住房的建設(shè)落實(shí)情況，例如今年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)、中小套型普通商品房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃等，做到從根本上抑制投資需求和平抑房?jī)r(jià)的目的。如果在房地產(chǎn)調(diào)控大勢(shì)所趨這個(gè)強(qiáng)烈的背景下，省級(jí)政府仍不作為，既不出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，又任由房市泛濫成災(zāi)和房?jī)r(jià)高漲，那住建部等三部委就要啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的約談，參照安全生產(chǎn)問(wèn)責(zé)制度或者仿照“雙規(guī)”制度，要?jiǎng)诱娓?，排出時(shí)間表和處罰措施。同樣，市、縣級(jí)人民政府，也要按照級(jí)別和職能，在省級(jí)的規(guī)定內(nèi)制定適合本地的措施，防止投機(jī)者從一線城市轉(zhuǎn)移到二、三線城市尋找新的投資空間，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，提升市場(chǎng)預(yù)期，保持本轄區(qū)內(nèi)調(diào)控到位，做到全省一盤棋。

二、銀行部門。也許是受上有政策下有對(duì)策的影響，信貸政策剛一出臺(tái)，規(guī)避和應(yīng)對(duì)的招數(shù)五花八門：一是以沒(méi)有貸款買過(guò)房的父母名義買房，或者干脆辦個(gè)假離婚由一個(gè)家庭變?yōu)槎€(gè)家庭；二是先賣掉一套房再貸款，有些銀行就可以將這套房算作“第二套房”貸款；三是在已有二套付清貸款的房的前提下，用這二套房作抵押，銀行同樣會(huì)給低利率的；四是在無(wú)法通融的情況下，動(dòng)用公積金貸款；因?yàn)楣e金貸款還沒(méi)有限制套數(shù)。窺一斑而知全身，由此可以想像投機(jī)者在信貸方面的其它“對(duì)策”。要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，最關(guān)鍵是抑制個(gè)人投機(jī)炒作，而暫停發(fā)放三套及以上住房貸款作用比較大。此次調(diào)控措施就有完善差別化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行第三套房“停貸”、二套房首付不低于五成、沒(méi)有“相關(guān)證明”的不給貸等等。這是對(duì)“國(guó)十條”的進(jìn)一步細(xì)化和量化，可操作性更強(qiáng)了。這就要求銀監(jiān)會(huì)和各商業(yè)銀行保持抑制投機(jī)性需求的高壓態(tài)勢(shì)，在銀根緊縮的措施上更加完善，不給漏洞可鉆，不讓打擦邊球，做到“一刀切”。具體要求一是既認(rèn)房又認(rèn)貸，確保房貸相一致，堅(jiān)決杜絕第三套房的貸款行為。二是不得變相貸款，控制住房公積金貸款，消費(fèi)性貸款一律不得用于房貸。三是銀監(jiān)會(huì)要大力支持，全面開(kāi)通與外省市住房信貸查詢系統(tǒng)，使購(gòu)房人信息一覽無(wú)遺，方便銀行操作。三是各商業(yè)銀行要以大局為重，全面執(zhí)行有關(guān)信貸差別化政策，同時(shí)抑制投機(jī)性需求和剛性需求，進(jìn)一步壓縮炒作空間。四是對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。

三、開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，除了政府相關(guān)部門外，開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也是一股不容忽視的力量。由于信息的不對(duì)稱，購(gòu)房者一般都處于天然的弱勢(shì)地位，房地產(chǎn)交易雙方往往變成開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)唱“獨(dú)角戲”，主導(dǎo)著整個(gè)交易行為。所以，調(diào)控政策成敗與否，與他們的作為息息相關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本應(yīng)是幫助買賣雙方解決供需矛盾的中介機(jī)構(gòu)，是搞活房地產(chǎn)二、三手市場(chǎng)的中間力量，是靠合法經(jīng)營(yíng)以獲取傭金維持生存的。但現(xiàn)在社會(huì)上的一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都是家貓養(yǎng)成了狼，見(jiàn)利忘本，專門鉆空子打擦邊球，特別是在房地產(chǎn)調(diào)控中唱對(duì)臺(tái)戲。面對(duì)著國(guó)家的一輪又一輪調(diào)控，他們“穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”，搞“上有政策下有對(duì)策”的把戲，興風(fēng)作浪，為高企的房?jī)r(jià)推波助瀾。他們肢解政策、斷章取義，知法犯法，公開(kāi)唆使出賣方抬高房?jī)r(jià)，低進(jìn)高賣吃差價(jià)，甚至慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等。這些行為對(duì)于消費(fèi)者了解真實(shí)市場(chǎng)及市場(chǎng)變化有動(dòng)向和變化的幅度有非常不利的影響，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的利益，也影響了國(guó)家的稅收政策。這些頻頻出現(xiàn)的不和諧音符，干擾了正常的調(diào)控措施，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。為確保調(diào)控取得成效，有必要對(duì)開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)、追蹤管理，對(duì)沒(méi)有取得合法資質(zhì)的堅(jiān)決取諦，對(duì)有不良行為記錄的進(jìn)行警告、直至限制其業(yè)務(wù)范圍，對(duì)惡意規(guī)避政策者一律嚴(yán)懲不怠。這就要求，房地產(chǎn)銷售和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要配合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策，加大對(duì)限購(gòu)措施等調(diào)控政策的告知力度，加強(qiáng)自身職業(yè)道德修養(yǎng)，做到令行禁止。具體要求是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)門店顯著位置標(biāo)示限購(gòu)措施的主要內(nèi)容，并加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培訓(xùn)。房屋銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)準(zhǔn)確告知每一位購(gòu)房者相關(guān)政策并作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，避免造成不必要的退房糾紛。對(duì)于因政策造成的退房，開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)本著公平、合理的原則進(jìn)行協(xié)商解決。

國(guó)人的心態(tài)普遍是買漲不買跌。

四、購(gòu)房群體。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)人的心態(tài)普遍是買漲不買跌，尤其是吃了幾次調(diào)控后房?jī)r(jià)飛漲的虧后，這種恐慌性購(gòu)房就變得更加明顯?，F(xiàn)在很多潛在消費(fèi)者仍對(duì)這次中央與地方同時(shí)出臺(tái)的新政心存疑慮，怕難以奏效，最終吃虧的還是自己。但無(wú)論如何，國(guó)家出臺(tái)政策的目的就是為平抑房?jī)r(jià)，是為購(gòu)房人的切身利益出發(fā)的。因此，購(gòu)房人要理解并配合國(guó)家的調(diào)控政策，沒(méi)有條件的可以暫時(shí)不買房，不能給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)忽悠自己的機(jī)會(huì)。但如果一定要出手的話，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)是本地區(qū)限購(gòu)住房套數(shù)的相關(guān)規(guī)定，防止因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)。在全面衡量政策決定購(gòu)房后，就應(yīng)當(dāng)如實(shí)準(zhǔn)確申報(bào)家庭組成情況及住房情況，防止因申報(bào)情況與實(shí)際不符導(dǎo)致不能辦理房地產(chǎn)登記等現(xiàn)象的發(fā)生。不要輕信房屋銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員所謂的“規(guī)避建議”或“幫助規(guī)避”的承諾，更不要采用假證件、假材料等方式購(gòu)買住房，這類購(gòu)房行為會(huì)造成購(gòu)房家庭重大經(jīng)濟(jì)損失。因?yàn)樘焐喜粫?huì)掉餡餅，羊毛還是出在羊身上。購(gòu)房人對(duì)于限購(gòu)等政策不明時(shí)，應(yīng)通過(guò)正當(dāng)渠道向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)售房行為的，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門舉報(bào)。

五、房地產(chǎn)主管部門。城市房地產(chǎn)主管部門是房地產(chǎn)政策的具體制定和執(zhí)行者，也是老百姓獲取房地產(chǎn)權(quán)威信息的部門。從國(guó)家住建部到市（縣）房地產(chǎn)主管部門，在房地產(chǎn)調(diào)控中一直是百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，其作用也是不可估量的。所以，在這輪多管齊下的調(diào)控中，房地產(chǎn)主管部門一定要有所作為，做調(diào)控的中堅(jiān)力量。具體做好目前三個(gè)工作：一是堅(jiān)決執(zhí)行當(dāng)?shù)氐摹跋拶?gòu)”政策，盡快細(xì)化和完善有關(guān)限購(gòu)的具體措施和核查程序，完善房屋買賣合同網(wǎng)上備案制度。嚴(yán)格按照政策操作，對(duì)可能出現(xiàn)的如請(qǐng)人代購(gòu)或以父母名字等變相購(gòu)買第三套房的規(guī)避行為予以明辨，不符合規(guī)定的不予登記。二是對(duì)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和處罰，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)對(duì)房屋銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種“潛規(guī)則”及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為進(jìn)行查處。三是信息系統(tǒng)建設(shè)，要做好宣傳解釋工作。從一些出臺(tái)了限購(gòu)套數(shù)的城市執(zhí)行情況來(lái)看，由于個(gè)別購(gòu)房人超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的家庭限購(gòu)套數(shù)，新購(gòu)住房無(wú)法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記，引起了一些經(jīng)濟(jì)和法律糾紛，給購(gòu)房人帶來(lái)了重大風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還出現(xiàn)了投機(jī)者以好處費(fèi)要求他人代購(gòu)第三套房的現(xiàn)象等。由此可見(jiàn)相關(guān)部門宣傳工作滯后，解釋工作沒(méi)有及時(shí)跟上。為此，應(yīng)運(yùn)用各種宣傳形式加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳力度，大張旗鼓宣講當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的實(shí)施細(xì)則，做到家喻戶曉。具體一是在媒體宣傳，做到報(bào)紙有字、電視有聲，網(wǎng)絡(luò)有文。二是相關(guān)部門自身的宣傳，比如橫幅廣告、宣傳小冊(cè)、觸摸屏等等。

從各方面反饋的信息來(lái)看，此次新政有了一定的效果，所以人們普遍希望這次細(xì)化的調(diào)控措施能得到很好的實(shí)施。要使本輪調(diào)控達(dá)到成效，調(diào)控能否進(jìn)行到底，地方有沒(méi)有作為，調(diào)控涉及到的這些部門又能不能一一落實(shí)出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則才是關(guān)鍵所在。只有相關(guān)部門和群體都動(dòng)起來(lái)，此次的樓市新政之路才會(huì)走得順暢。所以，當(dāng)務(wù)之急還是要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，深化、強(qiáng)化各項(xiàng)調(diào)控措施，加大政策執(zhí)行的監(jiān)督力度，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中共十七屆五中全會(huì)為今后五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)。而作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任。