本刊記者 鳳鳴

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史與未來(lái)

本刊記者 鳳鳴

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)古已有之，是一個(gè)古老的傳統(tǒng)行業(yè)，改革開放之前的一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家實(shí)行了房地產(chǎn)公有化，禁止房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也隨之消失，1978年以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)發(fā)育和擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步復(fù)興而活躍，特別是近十年多來(lái)，隨著二手房買賣和租賃成為廣大居民解決住房問題的一個(gè)重要途徑，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迅速發(fā)展壯大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員已經(jīng)超過(guò)了一百萬(wàn)人，機(jī)構(gòu)有五萬(wàn)余家。

原住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨著良好的發(fā)展契機(jī)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)交易中， 90%以上都要通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)來(lái)促成，而我國(guó)目前大部分城市的二手房交易里，只有50%是通過(guò)我們經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的。少數(shù)市場(chǎng)程度發(fā)育程度比較高的城市，也只達(dá)到70%，極少能達(dá)到80%。因此，房地產(chǎn)交易中經(jīng)紀(jì)服務(wù)的比重還有很大提升的空間。而且，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于快速增長(zhǎng)期，這也為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。

近十年來(lái)，我國(guó)人均住房面積，以每年增加一個(gè)平方米的速度在遞增，這在世界上是絕無(wú)僅有的。商品住宅的銷售量，2009年達(dá)到了8.6億平方米。2009年我們住宅的銷售量達(dá)到了8.6億平方米，是1999年的6.6倍。北京、上海、廣州、深圳的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，已經(jīng)超過(guò)了新建的商品房市場(chǎng)。未來(lái)會(huì)將有更多層次的二手市場(chǎng)成為市場(chǎng)的主體，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展前景非常廣闊。中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效運(yùn)行等方面，發(fā)揮著重要作用。主要體現(xiàn)在這幾方面，第一，通過(guò)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，以及延伸的代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代辦貸款等服務(wù)，大大方便了房地產(chǎn)交易者，提高了市場(chǎng)的效率。第二，在交易者之間要搭起一個(gè)互信的平臺(tái)，日益規(guī)范的服務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了我們交易的安全，維護(hù)了市場(chǎng)的交易秩序，第三，盤活了二手市場(chǎng)，提高了服務(wù)使用率和居民居住水平。第四，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為社會(huì)提供了超過(guò)百萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，擴(kuò)大了就業(yè)，在一定程度上解決了一部分年輕人的就業(yè)問題。

但是，另一個(gè)方面是，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間比較短，相關(guān)的理論基礎(chǔ)嚴(yán)重不足，立法嚴(yán)重的滯后，監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)不足，管理體系也不健全。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還存在一些突出問題。有這么幾方面，第一，行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，人員流動(dòng)過(guò)于頻繁，導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍魚龍混雜。第二，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)務(wù)發(fā)展主要是靠開店招人的人海戰(zhàn)術(shù)，不夠重視提高我們的專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量。第三，不規(guī)范的職業(yè)行為還是大量的存在。這些問題的存在，嚴(yán)重影響了這個(gè)行業(yè)的社會(huì)形象。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還存在一些突出問題

有鑒于此，為了房地產(chǎn)交易的安全，切實(shí)保護(hù)交易者的切身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，經(jīng)紀(jì)行業(yè)要下大力氣去規(guī)范行業(yè)行為，提高專業(yè)水平，提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康有序發(fā)展，當(dāng)前特別要做好以下幾方面的工作。第一，積極配合行政主管部門推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法規(guī)體系建設(shè)，在城市房地產(chǎn)管理法修訂的時(shí)候，用立法來(lái)明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的制度。第二，努力建立和健全行業(yè)組織，加強(qiáng)行業(yè)自律，進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)。第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要有做優(yōu)、做強(qiáng)的意識(shí)。第四，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要規(guī)范職業(yè)行為，自覺維護(hù)行業(yè)形象，提升職業(yè)聲譽(yù)和社會(huì)認(rèn)可度。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們共同努力，我們堅(jiān)信，只要廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者團(tuán)結(jié)一心，共同努力，我們的行業(yè)一定會(huì)有更加規(guī)范健康的發(fā)展，一定能夠贏得社會(huì)的尊重。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們共同努力，我們堅(jiān)信，只要廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者團(tuán)結(jié)一心，共同努力，我們的行業(yè)一定會(huì)有更加規(guī)范健康的發(fā)展，一定能夠贏得社會(huì)的尊重。

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里面，屬于中間環(huán)節(jié)，是一個(gè)以服務(wù)為主導(dǎo)的行業(yè)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在一個(gè)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到今天，面臨著許多共性問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)將《房地產(chǎn)法》交到國(guó)務(wù)院法制辦，征求全國(guó)各方面意見。還要制定具體的規(guī)則，專門討論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法，這個(gè)管理辦法原則上已經(jīng)通過(guò)，很快就會(huì)公布。這個(gè)管理辦法從人員、機(jī)構(gòu)到相關(guān)的活動(dòng)，到違規(guī)都進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)范，包括以前已經(jīng)出臺(tái)了資金監(jiān)管的一些，制度的建立，能夠使我們按照規(guī)則去操作，去規(guī)范，去運(yùn)行。

建立整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度的框架，包括以下幾個(gè)方面：第一，人員管理要有考試，要備案相關(guān)制度。第二，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方面，要有幾項(xiàng)制度。第三，簽名。簽下了名字，就要承擔(dān)起責(zé)任。第四，告知制度。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員有告知的義務(wù)，就是告訴買房人本城市有關(guān)房地產(chǎn)政策的規(guī)定。第五，資金監(jiān)管。資金出了問題可能涉及到幾十人，幾百人，甚至上千人，會(huì)形成了社會(huì)問題。

另外我們還有一些禁止的行為，禁止的行為里面實(shí)際上我們都知道現(xiàn)在陰陽(yáng)合同，除了當(dāng)事人以外，我們有一小部分的機(jī)構(gòu)和人員，是始作俑者，老百姓還不懂這個(gè)東西，你交給我來(lái)幫你辦，我都可以給你搞定。做兩份，臺(tái)上一份合同，臺(tái)下一份合同。這次我們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策里面，其中很重要的一點(diǎn)，就是要下決心解決這個(gè)陰陽(yáng)合同的問題。所以我說(shuō)有一些機(jī)構(gòu)和人員，你們要小心，抓住了，這是一個(gè)偷稅漏稅的很嚴(yán)重的行為，你付出要比你得到多得多的代價(jià)，從制度的層面上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在深圳已經(jīng)在推行了，就是要更多的實(shí)行評(píng)估的價(jià)格，我們部長(zhǎng)反復(fù)要求我們對(duì)這個(gè)問題，有什么辦法解決。除了稅收征管這方面制度的完善以外，從我們這個(gè)制度，我們需要運(yùn)用一些輔助的辦法，包括評(píng)估。我們現(xiàn)在推行這個(gè)評(píng)估價(jià)格也不可能解決根本性的問題，根本性的問題，就是要樹立一種偷稅漏稅是最嚴(yán)重的一種違法行為，在國(guó)外是要付出很大很大代價(jià)的，除了你的信用問題以外，你在經(jīng)濟(jì)上是得不償失的，有這樣一種威懾力在那里。這是制度建設(shè)方面的，可能要做很多的工作，當(dāng)然這不是一天兩天能夠完成的，有些東西，有些問題也是在不斷暴露。我們也需要不斷的來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的變化作出安排，但是我想這個(gè)行業(yè)會(huì)越來(lái)越規(guī)范。在深圳這樣的城市，已經(jīng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家差不多了，我相信社會(huì)上會(huì)越來(lái)越多的人，來(lái)找我們這些正規(guī)的機(jī)構(gòu)和人員去做這些事情。

第二，經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)怎么做大做強(qiáng)的問題。國(guó)外有很多的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都是百年老店，我們現(xiàn)在當(dāng)然沒有過(guò)百年的，但是能夠做下來(lái)，堅(jiān)持下來(lái)的也不是很多。所以這里面就給我們提出一個(gè)問題，在一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化信息化的時(shí)代，我們又是這樣一種門店經(jīng)營(yíng)的模式，信息又可以通過(guò)多渠道來(lái)獲得，這樣一種市場(chǎng)的形態(tài)，那我們的企業(yè)，怎么來(lái)做大做強(qiáng)，我們說(shuō)三萬(wàn)塊錢就可以成立一個(gè)門店，成立一個(gè)公司，成本很低。那么這個(gè)問題可能不是我現(xiàn)在三句兩句話能解決的，在國(guó)外打工皇帝遠(yuǎn)遠(yuǎn)比他老板賺的錢要多。制度設(shè)計(jì)上怎么鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，政策上怎么引導(dǎo)，這里面有很多問題。

臺(tái)北市不動(dòng)產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)工會(huì)榮譽(yù)理事長(zhǎng)李同榮表示，兩岸自從簽訂了MOU法（金融保險(xiǎn)證券監(jiān)理備忘錄）以后，明年是MOU法的啟動(dòng)元年，在臺(tái)灣現(xiàn)在的商用不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)在短短不到一年當(dāng)中成長(zhǎng)了30%，臺(tái)灣的休閑不動(dòng)產(chǎn)以前賣不掉的飯店，酒店現(xiàn)在搶購(gòu)一空，所以未來(lái)我們兩岸房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)，將要在入資，臺(tái)資互相交易的平臺(tái)上扮演著非常重要的溝通橋梁的角色，代表臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到X法的激勵(lì)。房地產(chǎn)在面臨反轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)的過(guò)程當(dāng)中，有這個(gè)支撐，所以房?jī)r(jià)仍然是居高不下，這種情況也為臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了很大的發(fā)展。臺(tái)灣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，跟大陸經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展其實(shí)是有脈絡(luò)可尋，看到現(xiàn)在的大陸，也可以想到昨天的臺(tái)灣，但是有一點(diǎn)不一樣是臺(tái)灣走了三十年，大陸走了大概十年左右，很多地方都已經(jīng)到位了，我們看到兩岸之間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之間的發(fā)展都是如出一轍，所有的服務(wù)以自我為出發(fā)點(diǎn)，也因?yàn)檫@個(gè)原因，所以我們?nèi)狈ζ髽I(yè)的忠誠(chéng)度，因?yàn)閺臉I(yè)人員的忠誠(chéng)度不夠，刻苦的忠誠(chéng)度就不夠。

臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史跟現(xiàn)在的現(xiàn)狀，其實(shí)跟大陸的經(jīng)歷差不多。1992年到2002年這個(gè)階段，臺(tái)灣在這個(gè)行業(yè)走了三十年。從暗賣到店面、直營(yíng)體系、加盟體系、流通體系。從開始有社群，有網(wǎng)絡(luò)，開始大家有結(jié)盟的關(guān)系?，F(xiàn)在大陸正在這個(gè)階段，網(wǎng)絡(luò)到位了，流通也慢慢開始了，這個(gè)歷程都是一樣的。臺(tái)灣現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到了行動(dòng)化，最重要的是臺(tái)灣已經(jīng)走到經(jīng)紀(jì)人自主時(shí)代的來(lái)臨，經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域自主了，可以行動(dòng)化辦公了，所以一個(gè)人已經(jīng)達(dá)到了可以作為180家店頭的程度。臺(tái)灣目前的監(jiān)管制度中有行政管理制度和行業(yè)自律。行業(yè)自律是營(yíng)業(yè)保證基金，就是每一家必須要繳交保證金到基金會(huì)保管，這是做保證，然后組織營(yíng)業(yè)保證金組織委員會(huì)。營(yíng)業(yè)保證金也有賠償制度，是單一賠償，沒有連帶保險(xiǎn)的賠償，這個(gè)在中央和地方都有督導(dǎo)。臺(tái)灣目前修法速度比較慢，糾紛處理也有一些盲點(diǎn)，需要整合，市場(chǎng)服務(wù)同質(zhì)性太高因此，信息的透明化、立法、制度和專業(yè)的提升非常重要。還有就是提高傭金上限，讓品牌機(jī)構(gòu)投入，讓消費(fèi)者認(rèn)同成本。另外就是經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)的提高，經(jīng)紀(jì)人道德倫理人性的問題，要不斷引起業(yè)內(nèi)的重視。

臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史跟現(xiàn)在的現(xiàn)狀，其實(shí)跟大陸的經(jīng)歷差不多。