林華

房地產(chǎn)業(yè)吹響并購號角

林華

房企“差錢”引發(fā)并購潮

在目前的樓市調(diào)控中，政策與市場正雙重施壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。隨著“9·29新政”以及各地“限購令”的落實執(zhí)行，市場觀望濃厚，房地產(chǎn)商的銷售乏力；而加息、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控政策輪番出臺，房地產(chǎn)商的融資渠道面臨枯竭。

房企資金趨緊的情況，在房企的三季報中有明顯體現(xiàn)。統(tǒng)計資料顯示，目前已經(jīng)公布三季報的56家房企，三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達到392.93億元。

即使是“招（商）保（利）萬（科）金（地）”四大地產(chǎn)龍頭，三季度現(xiàn)金流同比減少均超過140%，其中減少最多的接近600%。統(tǒng)計顯示，四大龍頭三季度的總現(xiàn)金流也為-240.81億元。

在剛結(jié)束的樓市“銀十”中，京滬深等地的樓市成交量都出現(xiàn)程度不一的降幅，而各大房企最新的銷售數(shù)據(jù)也顯示，龍湖、首創(chuàng)、世茂房地產(chǎn)10月銷售額環(huán)比均繼續(xù)上漲，而保利、復(fù)地、富力等則明顯回落。

在市場低迷銷售乏力的同時，政策層面則進一步趨緊，取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預(yù)售金監(jiān)管等措施輪番出臺，施壓房企銀根。在雙重打壓之下，資金鏈趨緊的房企被迫并購整合。

清科研究中心報告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非?；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為122.5億元。

房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)巨頭萬科并購動作頻頻。10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下該中心。隨后，萬科欲收購深圳建設(shè)集團的計劃又浮出水面，但目前收購尚處在洽談階段。

11月份又傳出萬科收購深圳海軒廣場的消息，海軒廣場為深圳市海軒投資發(fā)展有限公司在深圳開發(fā)的重點項目，2008年4月份動工，2009年年底基本具備銷售條件，但一直未拿預(yù)售許可證，目前已成準現(xiàn)樓。

早在今年上半年，萬科已經(jīng)完成了大大小小17筆收購。2月26日，萬科以3.36億元收購了昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司；3月26日，萬科又以1.52億元收購上海中房濱江房產(chǎn)有限公司75%的股權(quán)；4月20日，萬科還以9820萬元收購深圳市九州房地產(chǎn)公司。此外，萬科還收購了其他14家公司，合計支付收購對價2.37億元。

而金地集團不久前也收購了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)和珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權(quán)。

9月份，恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業(yè)集團旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項目佳兆業(yè)廣場。

受樓市調(diào)控影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始出讓旗下子公司股權(quán)。11月9日，渝開發(fā)發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告，將所持有重慶渝開發(fā)珊瑚置業(yè)有限公司25%股份轉(zhuǎn)讓給嵊州市冠宇投資有限公司，今年年底前將收獲8236萬元的轉(zhuǎn)讓款。

與此同時，中糧地產(chǎn)表示將使用自籌資金，收購中糧集團旗下上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)。豐華股份不久后也公告稱，擬向上海沿海綠色家園置業(yè)有限公司以8850萬元的價格(含債權(quán))轉(zhuǎn)讓持有的北京聯(lián)海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)。

而早在6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購國鼎公司90%股權(quán)，間接獲得上海1.38萬平方米土地。國鼎公司擁有上海外灘204這個優(yōu)質(zhì)商業(yè)靚地68.34%的股權(quán)。盡管該樓面地價已高達2.11萬元/平方米，而目前該區(qū)域附近租金可達50元/平方米/天。

分析人士表示，通過合作、收購來擴大企業(yè)規(guī)模，是大型房地產(chǎn)企業(yè)趁行業(yè)低潮期低價吸納項目的慣用策略，不但可以通過并購進入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，也可以降低開發(fā)成本。

6月18日，京能置業(yè)公告，公司擬與北京世豐基業(yè)公司共同設(shè)立一家項目公司，并由該項目公司收購天津瑞灣投資有限公司100%股權(quán)，收購價格為4.47億元。

據(jù)介紹，被收購公司目前主要的資產(chǎn)為位于天津津濱港的E2、F1、F2地塊使用權(quán)，三塊地規(guī)劃總用地面積為6.94萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

近期以這種方式獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股。其中鳳凰股份以1000萬元的代價，收購了江蘇景楓置業(yè)公司持有的南京景楓潤城房地產(chǎn)公司100%股權(quán)，獲得3.65萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)面積；新城B股旗下公司以2000萬元的代價，獲得了常州恒福置業(yè)公司擁有的18.5萬平方米土地，且該地塊的土地出讓金5.56億元已完全付清。

中小型房企被迫出局

在嚴厲的房地產(chǎn)信貸調(diào)控背景下，受傷害最大的莫過于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金(預(yù)銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資)；其他各種融資渠道(短期拆借、信托機構(gòu))。目前房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸。

據(jù)稱，銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財務(wù)規(guī)范的大企業(yè)，而大部分中小型企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”之列。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至被迫出局。

近年來，一些地產(chǎn)上市公司在全國范圍內(nèi)大肆圈地。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)也跟風“冒進”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴張。

隨后，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商沉重的打擊。

經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)企業(yè)的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。面對吃緊的資金鏈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死抉擇。一旦市場需求出現(xiàn)回落，“天價地”將很可能成為一些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn)，嚴重的可能導(dǎo)致這些房地產(chǎn)商資金鏈斷裂甚至于破產(chǎn)。

些地產(chǎn)上市公司在全國范圍內(nèi)大肆圈地

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，轟然倒塌，在這個行業(yè)內(nèi)并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經(jīng)濟政策趨緊的形式下才出現(xiàn)的，早年著名的“順弛”的案例距離現(xiàn)在其實并不遙遠。

值得一提的是，在房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下之時，中小型地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)停止拿項目，一些主業(yè)非地產(chǎn)的公司也開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不久前，南寧百貨將所持北海五象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)以8740萬元的價格售出。無獨有偶，航天科工近日以2.84億元的價格轉(zhuǎn)讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。而福建一小型房地產(chǎn)企業(yè)望城投資有限公司將其持有的福州濱江房地產(chǎn)100%股權(quán)，以1.45億元的低價轉(zhuǎn)讓。

據(jù)不完全統(tǒng)計，4月中旬以來，通過各大產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目超過30個，其中包括央企被要求清退的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也包括因資金等問題，主動尋求買家的地產(chǎn)項目。

分析人士表示，成交量急劇萎縮，房價開始下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期才剛剛開始。房價下行將使地產(chǎn)公司未來的盈利能力降低，而長期的市場低迷必然會考驗中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金和項目開發(fā)實力。

事實上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成一個成熟的體系，一直處于一個無序的狀態(tài)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象很多，有些房地產(chǎn)企業(yè)幾乎是空手套白狼，自有資金嚴重不足，可是這些房地產(chǎn)企業(yè)居然還能長期存在，其原因就在于金融監(jiān)管不到位。

有關(guān)專家表示，一旦這些中小型企業(yè)資金鏈斷裂，其風險都將集中到銀行。在成熟的市場經(jīng)濟中不會出現(xiàn)的問題卻頻頻出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場，這只能說明中國的經(jīng)濟改革還有很長的路要走。目前，有些房地產(chǎn)商進入破產(chǎn)程序，說明宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

對于調(diào)控效果明顯但還有很多大城市房價仍在上漲的問題，有關(guān)專家認為，不能孤立地從房地產(chǎn)市場來看，資產(chǎn)升值是大勢所趨，不僅房地產(chǎn)市場是這樣，其他資產(chǎn)市場也是如此。一定要強制房地產(chǎn)價值下跌，就會傷害到其他的經(jīng)濟領(lǐng)域。

在調(diào)控政策步步緊逼的情況下，一定會發(fā)生房地產(chǎn)商破產(chǎn)事件。當然，淘汰的同時，絕不會出現(xiàn)風雨一來全部倒下的局面。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的原因主要有兩種：一種是資不抵債，一種是難以為繼。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些年應(yīng)該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產(chǎn)企業(yè)只要不過于冒險“賭博”的，現(xiàn)在死于“資不抵債”的可能性不會太大。對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，最危險的是“難以為繼”。

在房地產(chǎn)調(diào)整時期，房地產(chǎn)商的銷售業(yè)績和資源儲備的分化愈加明顯，行業(yè)內(nèi)的梯隊正在逐漸拉開。而行業(yè)集中度的提高勢必會使一些不具實力的中小型房地產(chǎn)出局，這將使整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更趨向?qū)I(yè)化。

并購整合或帶來壟斷

分析人士指出，房地產(chǎn)市場的調(diào)整和政府在資金來源上的打壓，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場重新洗牌，一些實力較弱的中小房地產(chǎn)商會就此消失，而“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象將導(dǎo)致壟斷發(fā)生。

當房地產(chǎn)行業(yè)又在步入充滿不確定因素的時候，“只有在退潮之后，才知道誰在裸泳”的名言再一次給市場驗證誰對誰錯的機會。在這個時候，物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的品牌就成為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢以及物業(yè)本身潛在的增值能力的一個重要原因。另外，房地產(chǎn)市場的地段不同，可能會在房價上有一個比較大的差異性發(fā)展。

有關(guān)專家表示，這種差異化才是未來中國房地產(chǎn)走向成熟的分水嶺。對于后市而言，對于一些在市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)資源等儲備優(yōu)勢的品牌房地產(chǎn)商在利用洗牌的機會迅速做大做強。

近年來，擁有雄厚資金實力的房地產(chǎn)商不惜高價購買土地，而更多實力較弱的中小房地產(chǎn)公司則因“囊中羞澀”而無法染指土地市場。房地產(chǎn)業(yè)成為了“少數(shù)派”的天下，房地產(chǎn)“寡頭壟斷”開始浮出水面。

不久前，國土資源部又發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)。39號令最讓房地產(chǎn)商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

業(yè)內(nèi)人士認為，39號令對資金雄厚的房地產(chǎn)公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。這一新政對上市地產(chǎn)企業(yè)是一利好消息，因為開發(fā)門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對于一些資金實力薄弱的中小房地產(chǎn)商，將意味著被淘汰。

對于39號令，有房地產(chǎn)商表示，政策只會讓更多的中小房地產(chǎn)商因為資金問題不得不退出市場，而形成地產(chǎn)寡頭。這樣房價更加要控制在地產(chǎn)寡頭手中了。

上海米蘭之夜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理雷鑒表示，39號令的執(zhí)行會讓一部分中小房地產(chǎn)商因資金門檻的提高被淘汰，這意味著更多的土地將集中在一小部分資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)商手中，并最終推動這些企業(yè)成為地產(chǎn)寡頭，增大囤地、囤房的可能性。

近年來，從拿地到開發(fā)再到銷售，每一個環(huán)節(jié)的步步吃緊，使大型房地產(chǎn)企業(yè)的實力優(yōu)勢也步步顯現(xiàn)。叫囂了近三年之久的“寡頭時代”似乎就要進入倒計時。

事實上，越來越多的新推土地將“流向”大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)毫無懸念。歸根結(jié)底的原因就在于，在當前的宏觀調(diào)控環(huán)境下，只有大型房地產(chǎn)企業(yè)才有足夠的資金來保證土地成交。難怪有中小房地產(chǎn)商感嘆：中小房地產(chǎn)企業(yè)的道路將越走越窄，房地產(chǎn)寡頭壟斷時代即將來臨。

房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)該選擇合作開發(fā)

拿地方面，品牌大型房地產(chǎn)企業(yè)都熱衷于大規(guī)模的地塊，一方面規(guī)模較大的地塊拿下后，至少可以保證未來兩三年的公司業(yè)績不會交白卷；另一方面，零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，規(guī)模較大的地塊抗跌性則比較強。因此，當規(guī)模土地越來越多地流向大型房地產(chǎn)企業(yè)之后，無疑也就在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)形成了大型房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)區(qū)域主導(dǎo)的局面。

對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其暢通的融資渠道則能夠很好地化解在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)增加資金投入所帶來的震動。當越來越多的中小企業(yè)無力“抗壓”而出走地產(chǎn)圈時，剩下的大型房地產(chǎn)企業(yè)將通過并購公司或是項目的方式不斷擴充自己的實力，實現(xiàn)進一步的市場“壟斷”。

為了打擊對手，其中實力較強的房地產(chǎn)商以幾乎零利潤售房的方式迫使對手要么不得不降價、要么銷售不出去，這些在房地產(chǎn)競爭中不乏其例。由此似乎也暗示著，地產(chǎn)圈里那些實力強的“寡頭”企業(yè)可以擁有更多的話語權(quán)。

有關(guān)專家建議，應(yīng)避免大幅地塊的出讓，否則土地大量地集中到一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的手中；同時，政府在出讓土地時根據(jù)房地產(chǎn)商土地儲備量設(shè)立準入制度，拿地較多的房地產(chǎn)商應(yīng)被適度限制再繼續(xù)拿地。此外，通過繳納較多的保證金形式限定房地產(chǎn)商必須在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)、銷售，否則不但沒收保證金，還要進行處罰。

有關(guān)專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)該選擇合作開發(fā)，聯(lián)手抵御可能擴大的市場風險，也可以杜絕國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進入“寡頭時代”！