上海中星集團(tuán)宜興置業(yè)有限公司 奚堅(jiān)

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制探討

上海中星集團(tuán)宜興置業(yè)有限公司 奚堅(jiān)

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題已經(jīng)引起了人們的高度重視。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的控制環(huán)節(jié)，控制成本取得最大經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本控制 探討

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的最基本方法。探討房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題，找到解決的最佳辦法，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，降低成本具有重要意義。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用，例如土地成本費(fèi)、工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用等。這些費(fèi)用影響著房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，從而影響企業(yè)的最終效益。因此控制開發(fā)成本成為重中之重。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原因

房地產(chǎn)開發(fā)商夾在中間面對(duì)著三大困境。這些因素的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向以控制開發(fā)成本為根本出路的競爭策略。

一方面,政府限制土地的商業(yè)用途供應(yīng)量,對(duì)于土地的拍賣價(jià)格也是不斷升高;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部為了獲得有限的土地而競爭，也在一定程度上抬高了地價(jià)。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)著一大塊不可控的土地開發(fā)費(fèi)用。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的關(guān)鍵因素之一。另外,去年以來我國一直上漲的通貨膨脹指數(shù)使得建材成本也有了大幅度的上漲。此外,受到宏觀調(diào)控政策的影響,銀行縮緊銀根導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)商得不到足夠的資本,資金鏈比較緊張。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本控制中出現(xiàn)的問題以及解決方法

1.工程建設(shè)費(fèi)的控制問題

工程造價(jià)的控制與管理貫穿開發(fā)的整個(gè)過程。控制工程造價(jià)需要各個(gè)部門相互配合，造價(jià)人員、施工單位與設(shè)計(jì)單位需要相互協(xié)調(diào)，相互配合，才能做到控制工程造價(jià)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。然而在實(shí)際操作過程中，有些部門不能很好的配合，造成工程造價(jià)出現(xiàn)問題，增加了工程造價(jià)，減少了經(jīng)濟(jì)效益。解決方法如下：

1.1 嚴(yán)格控制監(jiān)管設(shè)計(jì)階段

施工階段的成本控制固然重要，但是不能忽視設(shè)計(jì)階段的成本，在不改變工程質(zhì)量的前提下，設(shè)計(jì)階段成本控制顯得十分重要。設(shè)計(jì)階段成本控制也是房地產(chǎn)控制開發(fā)成本重要的一個(gè)環(huán)節(jié)?？梢圆捎谜袠?biāo)的方式引入競爭機(jī)制，同時(shí)還要加強(qiáng)監(jiān)督力量，積極推行限額設(shè)計(jì)，從而降低設(shè)計(jì)階段的成本。

1.2 掌握市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律

開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)與合同價(jià)的確定以及施工工作的實(shí)施，是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。必須嚴(yán)格規(guī)范操作，把握市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，落實(shí)工程造價(jià)的責(zé)任與壓力。

2.會(huì)計(jì)成本控制的問題

會(huì)計(jì)成本控制包括以下三個(gè)方面，針對(duì)這三個(gè)方面出現(xiàn)平行的問題。第一，決策階段的會(huì)計(jì)成本控制。第二施工階段的會(huì)計(jì)成本控制。第三，銷售階段的會(huì)計(jì)成本控制。這三方面的會(huì)計(jì)成本控制就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程中出現(xiàn)的成本控制的順序劃分的。

2.1 項(xiàng)目開發(fā)決策階段的會(huì)計(jì)成本控制問題

項(xiàng)目開發(fā)決策階段直接影響項(xiàng)目開發(fā)的成本，例如項(xiàng)目的選擇，工程的選址，工程造價(jià)的決策，施工的成本控制等，這些決策問題直接影響著該開發(fā)項(xiàng)目最終的經(jīng)濟(jì)效益，在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中舉足輕重。因此在決策過程中要嚴(yán)格實(shí)行市場調(diào)查，擬定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，務(wù)必保證報(bào)告的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，根據(jù)實(shí)際情況決策該項(xiàng)目的開發(fā)與否。

2.2 施工階段的會(huì)計(jì)成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期長，因此產(chǎn)生了很多會(huì)計(jì)成本控制問題。合理的解決這些問題，才能做好成本控制。施工的質(zhì)量決定該項(xiàng)目的成敗，施工中的不必要支出決定該階段成本。因此必須嚴(yán)格監(jiān)督施工階段的財(cái)務(wù)。施工階段的資產(chǎn)成本控制包含固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的成本控制。固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的成本控制表現(xiàn)在現(xiàn)金和實(shí)物以及施工的成本控制上。解決該類問題，應(yīng)該從管理和會(huì)計(jì)核算入手，建立嚴(yán)格的管理制度和先進(jìn)的會(huì)計(jì)核算。實(shí)施獎(jiǎng)懲制度管理控制施工階段的成本控制，會(huì)計(jì)電算化的核算方式也影響到會(huì)計(jì)成本。因此此過程中要解決這些問題是關(guān)鍵。

2.3 銷售階段的會(huì)計(jì)成本控制

這是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)階段，現(xiàn)在隨著市場規(guī)律的發(fā)展，該階段已不再是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在時(shí)間上的最后階段，有時(shí)候該階段會(huì)早于施工階段完成。這就取決于銷售的方法和項(xiàng)目開發(fā)前的決策。銷售階段中流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間影響整個(gè)項(xiàng)目的資金循環(huán)過程，縮短該階段中的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間是降低該階段成本的關(guān)鍵所在。但是該階段出現(xiàn)的問題也不少。解決該階段問題要從以下方面入手：

2.3.1 明確銷售定價(jià)以及浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，做好銷售記錄管理

2.3.2 建立健全銷售與回款預(yù)算管理制度

2.3.3 明確銷售人員的責(zé)任與權(quán)力，大額或特殊情況的銷售業(yè)務(wù)要采取集體決策的方法

3.稅費(fèi)成本控制問題

稅費(fèi)成本控制是指在銷售階段中通過合理合法的銷售方式，銷售定價(jià)等方法控制上交稅費(fèi)，從而降低整個(gè)項(xiàng)目過程中的成本，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。合理制定銷售定價(jià)，熟悉國家稅收法律法規(guī)以及優(yōu)惠政策，通過合法的手段降低稅費(fèi)成本。在稅費(fèi)成本控制中解決的方法靈活多變，沒有固定的方法。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況結(jié)合政策來降低該成本。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的相關(guān)對(duì)策

只有最大限度的解決好以上在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，才能更好的降低開發(fā)成本，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量的資金，因此決策要慎重，還要了解項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用問題。此外，還要做好以下工作：

1.做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督

首先，企業(yè)應(yīng)該高度重視項(xiàng)目預(yù)算，根據(jù)自身情況，制定可行的方案。其次，工程建設(shè)是周期長消耗大的過程，在實(shí)施過程中更應(yīng)該做好監(jiān)管監(jiān)督，盡量節(jié)約管理耗材等費(fèi)用。隨著工程的進(jìn)展，落實(shí)好監(jiān)管工作，同時(shí)檢查預(yù)算。最后，結(jié)算時(shí)也要做好監(jiān)管，同時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。建立監(jiān)督反饋機(jī)制，落實(shí)好監(jiān)督工作。加強(qiáng)預(yù)算，降低成本才能獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

2.加強(qiáng)合同的執(zhí)行，最大限度降低成本

在建設(shè)過程中監(jiān)督好合同的執(zhí)行，工程完工時(shí)檢查合同完成程度，保障合同的落實(shí)。加強(qiáng)管理，在細(xì)節(jié)上杜絕費(fèi)用支出，落實(shí)好監(jiān)督管理。

3.全面控制好項(xiàng)目投資成本

一方面在技術(shù)上嚴(yán)格把握投資成本，做好防范措施，減少不必要的支出，另一方面從經(jīng)濟(jì)上嚴(yán)格把握，在一些費(fèi)用支出的細(xì)節(jié)上，最大限度的減少費(fèi)用。

4.實(shí)行會(huì)計(jì)電算化，使成本控制信息化

實(shí)行會(huì)計(jì)電算化已成為企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)算的大趨勢(shì)，會(huì)計(jì)電算化的實(shí)施可以降低會(huì)計(jì)成本，便于管理。ERP的成本管理系統(tǒng)采用的是標(biāo)準(zhǔn)成本體系,它是成本的計(jì)劃、控制、計(jì)算和分析相結(jié)合的一種會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)。其通過事前制定的成本標(biāo)準(zhǔn),對(duì)各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限,可以在事前限制各種消耗和費(fèi)用的發(fā)生;在成本形成過程中,按成本標(biāo)準(zhǔn)控制支出,及時(shí)發(fā)現(xiàn)超過成本標(biāo)準(zhǔn)的消耗,有利于企業(yè)迅速制定改進(jìn)措施,糾正偏差,以達(dá)到降低成本的目的;產(chǎn)品成本形成之后,通過實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本相比較,企業(yè)可以進(jìn)行定期的分析和考核,以找到進(jìn)一步降低成本的途徑。會(huì)計(jì)電算化是有利于企業(yè)迅速制定改進(jìn)措施,糾正偏差,以達(dá)到降低成本的目的;產(chǎn)品成本形成之后,通過實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本相比較,企業(yè)可以進(jìn)行定期的分析和考核,以找到進(jìn)一步降低成本的途徑。

項(xiàng)目成本投資控制不是孤立的，它反映了一個(gè)企業(yè)的管理水平。建立健全的、科學(xué)的管理機(jī)制，形成一種互相約束的體制，達(dá)到有效控制投資，提高建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益的目的。

[1]羅宇紅 試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J]1現(xiàn)代商業(yè),2008 (5)1

[2]趙善建 論房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的問題及相關(guān)對(duì)策[J]1建設(shè)經(jīng)濟(jì),2008(7)1

[3]王偉宇，李叔同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)[ M]中國人民出版社，1999

[4]郭建波，劉洪玉，房地產(chǎn)經(jīng)營管理百科全書[M]中國人民出版社，1999

[5]王玉紅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)[M]東北財(cái)大出版社，2003

（責(zé)任編輯：何秀秀）