陸岷峰，張 蘭

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院， 江蘇 南京 210046）

中國(guó)商業(yè)銀行房貸危機(jī)管理與策略
——基于美、日房貸危機(jī)的分析與認(rèn)識(shí)

陸岷峰，張 蘭

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院， 江蘇 南京 210046）

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本動(dòng)力和條件。但過(guò)度的房貸投放也會(huì)將房地產(chǎn)行業(yè)推向引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣。我國(guó)既存在誘發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的類(lèi)似因素,也具備日本資產(chǎn)泡沫的條件。因此要吸取國(guó)外房貸發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，切實(shí)加強(qiáng)中國(guó)商業(yè)銀行的房貸危機(jī)管理。要從規(guī)模、首付、利率、期限四個(gè)維度，加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)貸款的調(diào)控；要加強(qiáng)政府對(duì)房市的調(diào)控，控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度；要加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程；要進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管力度。

商業(yè)銀行；資產(chǎn)泡沫；房貸危機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本動(dòng)力和條件。但過(guò)度的房貸投放也會(huì)將房地產(chǎn)行業(yè)推向引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣。20世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，造成日本經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)蕩；而2007年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)，不僅影響了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)，而且波及到其他國(guó)家，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。當(dāng)前我國(guó)的房貸市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)爆發(fā)的跡象，吸取國(guó)外房貸發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，切實(shí)加強(qiáng)中國(guó)商業(yè)銀行的房貸危機(jī)管理，對(duì)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。

一、我國(guó)發(fā)生房貸危機(jī)的可能性

房貸市場(chǎng)跨越了房地產(chǎn)和金融兩個(gè)資金密集型市場(chǎng),而房貸危機(jī)主要是指由于房貸借款人無(wú)法歸還銀行資金而造成商業(yè)銀行產(chǎn)生大規(guī)模不良資產(chǎn)，從而引起商業(yè)銀行出現(xiàn)呆帳上升、支付困難甚至倒閉的現(xiàn)象。

（一）我國(guó)存在誘發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的類(lèi)似因素

誘發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的因素主要是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌和利率持續(xù)上漲。由于低支付能力的房貸客戶無(wú)法按時(shí)支付按揭，最終形成商業(yè)銀行大量不良資產(chǎn)，從而形成危機(jī)。

2004年6月至2006年6月間，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制流動(dòng)性過(guò)剩而連續(xù)加息17次，[1]聯(lián)邦基金利率從1%提至5.25%，翻了兩番半；利率的上調(diào)導(dǎo)致借款人的月供不斷增加，2004～2006年發(fā)放的次級(jí)貸款從2007年開(kāi)始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供增加50%以上，越來(lái)越多的借款人因利率上升而無(wú)法按時(shí)償還貸款。在政策的刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，自2006年第2季度以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2007年年初開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，成千上萬(wàn)與次級(jí)債相關(guān)聯(lián)的家庭違約并失去抵押的房屋，大量房貸公司的資產(chǎn)受到壞賬的擠壓，而由于資產(chǎn)負(fù)債表的惡化，銀行也收緊了貸款，一些大的貸款機(jī)構(gòu)陷入困境，造成全美超過(guò)80家發(fā)放次級(jí)債的機(jī)構(gòu)歇業(yè)。

從深層次來(lái)分析，美國(guó)次貸危機(jī)源自美國(guó)的次級(jí)抵押貸款以及由其衍生的證券化市場(chǎng)。一方面，持續(xù)放松的貨幣政策助長(zhǎng)了房市的虛假繁榮，刺激了次貸規(guī)模的膨脹；另一方面，過(guò)度的金融創(chuàng)新從根本上加深了暗藏的金融危機(jī)，以次級(jí)抵押貸款支持的衍生金融工具中間鏈條復(fù)雜而且脆弱，從而使次債風(fēng)暴由單一產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)橄到y(tǒng)性全球風(fēng)險(xiǎn)。[1]如圖1所示。

圖1 美國(guó)次貸危機(jī)演繹過(guò)程

分析我國(guó)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)的次貸危機(jī)有著一些相似的經(jīng)濟(jì)背景。

第一，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲多年，技術(shù)上存在回調(diào)的可能。應(yīng)該說(shuō)，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展。特別是由于福利分房制度的取消，極大地刺激了居民住房消費(fèi)需求的增加，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出一路攀升的態(tài)勢(shì)。2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定回落，但幅度并不大。在經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整后，又反身上漲，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)快速上升，一線城市房?jī)r(jià)漲幅之大更是令人驚嘆。以北京為例，有媒體統(tǒng)計(jì)，2009年上半年約200個(gè)樓盤(pán)價(jià)格普漲，約占全市樓盤(pán)的80%。其中40多個(gè)樓盤(pán)漲幅超過(guò)30%。①可以預(yù)計(jì)，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度上升的空間有限。

第二，個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模快速發(fā)展，在購(gòu)房和商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中的比重不斷上升。2007年底個(gè)人住房按揭貸款為3.3萬(wàn)億元，2008年底個(gè)人住房按揭貸款總額約3.6萬(wàn)億元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的“2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，2009年個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)達(dá)到116.2%。②可見(jiàn)個(gè)人按揭貸款規(guī)模增長(zhǎng)之快。

第三，我國(guó)目前利率水平較低，已進(jìn)入加息周期。中央銀行一般依據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)調(diào)整利率，利率在近二十年來(lái)呈現(xiàn)出有升有降的走勢(shì)。目前我國(guó)在通貨膨脹預(yù)期趨強(qiáng)的大背景下，貨幣政策已進(jìn)入加息周期。如果貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，借款人的償付壓力將隨之增大。經(jīng)過(guò)2008年的幾次降息之后，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率水平相對(duì)處于低位，一年期銀行存款利率為2.25%的低水平，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率也處于相對(duì)低位，5年以上長(zhǎng)期貸款利率為5.94%，也處于20年來(lái)的相對(duì)低位。③因此，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)抵押貸款利率存在一定的上升空間。

第四，個(gè)人收入水平增長(zhǎng)情況不支持目前的房?jī)r(jià)水平。一是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理的收入房?jī)r(jià)比。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果顯示，2009年7月份，房?jī)r(jià)在上月的基礎(chǔ)上漲幅高達(dá)10%，而深圳、北京、北海、溫州、蚌埠等均超過(guò)10%，有部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅均超中國(guó)GDP漲幅的5倍，房?jī)r(jià)收入比均超15年。④二是居民房貸支付能力明顯偏弱。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)的均價(jià)水平為4695元/平方米，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元。據(jù)此，我們可做如下分析。以一位30歲市民為戶主的三口之家為樣本，其家庭年可支配收入為17175*3=51525元，假設(shè)該市民按4695元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套107平方米的住房，即50萬(wàn)元市值，那么，一家人在沒(méi)有任何消費(fèi)的情況下，需要近十年的收入。但就一般而言，我國(guó)居民的住房消費(fèi)僅占收入支出的11%，則該家庭只有5667.8元可用來(lái)居住性消費(fèi)支出，據(jù)此計(jì)算，這個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)此套住房就要用88年的時(shí)間。如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，就會(huì)直接導(dǎo)致銀行不良貸款增加，甚至誘發(fā)金融危機(jī)。

第五，商業(yè)銀行的資產(chǎn)不良率逐步上升，危機(jī)苗頭已初步顯現(xiàn)。工、中、建三大銀行的房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，個(gè)人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。這三大行的房貸違約率為1.6%，雖然目前國(guó)內(nèi)對(duì)于房貸違約率的警戒線沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，但銀行業(yè)內(nèi)比較公認(rèn)的是不能超過(guò)1%。[2]中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊再平表示，2009年上半年中國(guó)銀行業(yè)投放逾7萬(wàn)億貸款所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)將在2-3年后顯現(xiàn)，這將導(dǎo)致中國(guó)銀行業(yè)不良資產(chǎn)率上升1-2個(gè)百分點(diǎn)。⑤中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)初步統(tǒng)計(jì)顯示，截至2009年末，雖然大多數(shù)商業(yè)銀行的不良貸款率是下降的，但在不良貸款率下降的影響因素中，貸款規(guī)模增長(zhǎng)的影響力占70%，余額下降影響力只占30%，也就是說(shuō)不良貸款總額還是在上升。

可以預(yù)見(jiàn)，如果利率持續(xù)上升，房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下跌，而居民收入增長(zhǎng)速度下降或滯漲，房貸危機(jī)的發(fā)生只是時(shí)間問(wèn)題。

(二)我國(guó)具備日本資產(chǎn)泡沫的條件

泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，可以定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)格(一般均衡穩(wěn)定穩(wěn)態(tài)狀態(tài)價(jià)格)的非平穩(wěn)性向上偏移，這種偏移的數(shù)學(xué)期望可以作為泡沫的度量。資產(chǎn)泡沫是指在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)上，在沒(méi)有顯著基本面變化的情況下，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的現(xiàn)象。

1.日本的資產(chǎn)泡沫危機(jī)

日本的資產(chǎn)泡沫危機(jī)是由于日本房產(chǎn)價(jià)格虛高而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)。

20世紀(jì)80年代，由于日元升值預(yù)期刺激了境外資金的大規(guī)模流入，推動(dòng)房?jī)r(jià)及股市持續(xù)大幅上漲。在金融限制放松后，城市用地和房宅成為金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相投資的熱點(diǎn)，致使主要城市的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格急劇上升，并對(duì)商業(yè)銀行的貸款行為產(chǎn)生嚴(yán)重影響。1986年以后，銀行向被限制發(fā)放貸款的三類(lèi)產(chǎn)業(yè)的貸款余額，包括建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，合計(jì)大大超過(guò)日本經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)，特別是面向不動(dòng)產(chǎn)的貸款激增，以大城市為中心，地價(jià)飛漲，制造了“地價(jià)不跌”的神話。1989年，全國(guó)平均地價(jià)較1980年上漲150%，三大城市圈(東京、京都、大阪)平均地價(jià)上漲280%。在資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上升預(yù)期下，信用膨脹，資本管制放松和匯率大幅波動(dòng)推動(dòng)資本流入，資產(chǎn)價(jià)格不斷推高。這一切支持了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期投資過(guò)剩，以資金維持投機(jī)的方式，資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融泡沫，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)就這樣形成。[3]結(jié)果隨著房?jī)r(jià)走低，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊。

2.我國(guó)已初步顯現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象

中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況與20世紀(jì)80年代的日本極為相似，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人民幣升值壓力大，流動(dòng)性過(guò)剩，資產(chǎn)泡沫越來(lái)越嚴(yán)重。

在投機(jī)性需求和剛性需求的雙重作用下，房地產(chǎn)的價(jià)格攀升，從近十年房?jī)r(jià)收入比情況看，資產(chǎn)價(jià)格已被不斷拉高。如圖2所示。⑥

從房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)速度比來(lái)看，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速。如圖3所示。⑥

而從住房消費(fèi)占居民收入比情況看，正如圖4所示，⑥城鎮(zhèn)居民居住性消費(fèi)支出占居民各項(xiàng)支出比重，近年來(lái)持續(xù)上升，不斷擠占居民的其他消費(fèi)，對(duì)居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生影響。

Western blot檢測(cè)Piwil2-iCSCs外泌體蛋白標(biāo)志物，結(jié)果顯示Piwil2-iCSCs外泌體可穩(wěn)定表達(dá)外泌體特異性標(biāo)志蛋白CD9、CD63，并且和Piwil2-iCSCs一樣，能夠穩(wěn)定表達(dá)Piwil2蛋白（圖2）。

再?gòu)某擎?zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)比較看，如圖5所示，⑥房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出嚴(yán)重背離城鎮(zhèn)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的現(xiàn)象。

綜上所述，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)水平已處高位，如果仍然繼續(xù)上升，資產(chǎn)泡沫就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。日本的教訓(xùn)不得不引起我們高度重視。

二、防范商業(yè)銀行房貸危機(jī)的策略

眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)主要由商業(yè)銀行信貸資金支撐的市場(chǎng)，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈中，大約60%以上的資金由商業(yè)銀行和資本市場(chǎng)提供，房地產(chǎn)健康很大程度是依賴于商業(yè)銀行調(diào)控水平，同時(shí)，中國(guó)的商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有巨大依附性，防范并化解商業(yè)銀行房貸危機(jī)必須從改善商業(yè)銀行房貸資金運(yùn)行為突破口。

(一)要從規(guī)模、首付、利率、期限四個(gè)維度，加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)貸款調(diào)控

1.控制個(gè)人按揭貸款規(guī)模

各商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款要控制總體規(guī)模，同時(shí)也要規(guī)定其在整個(gè)信貸資產(chǎn)中的比重和增長(zhǎng)速度。商業(yè)銀行要使用內(nèi)部控制的標(biāo)準(zhǔn)流程從嚴(yán)控制個(gè)人住房貸款者的信用級(jí)別，[4]對(duì)借款人提供的個(gè)人住房信息、收入信息、家庭信息的真實(shí)性要有嚴(yán)格的審查措施，[5]降低住房貸款在居民收入中的比重，要對(duì)客戶貸款項(xiàng)目中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，并對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、安全防護(hù)手續(xù)等審查核實(shí)。貸款后及時(shí)進(jìn)行跟蹤監(jiān)管管理，及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，切不可當(dāng)貸款出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，甚至發(fā)生了損失時(shí)才引起重視。[5]

2.要適當(dāng)提高按揭房首付比例

應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整和完善促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)政策及法規(guī)，對(duì)于商業(yè)銀行要更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，必須降低貸款購(gòu)房的按揭成數(shù)。由于不同貸款者其償還能力和信用水平存在一定的差異，銀行因此所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所不同，在政策上應(yīng)該允許商業(yè)銀行對(duì)信用條件相對(duì)差的貸款者相應(yīng)地提高首付比例，以減輕可能違約造成的損失。對(duì)二套以上住房按揭貸款的首付比例要相應(yīng)提高，貸款年限應(yīng)有所限制。對(duì)于購(gòu)置三套以上者，應(yīng)停止貸款，防范房貸投機(jī)行為引發(fā)的金融危機(jī)。[4]

3.適時(shí)調(diào)整個(gè)人按揭貸款利率水平

在后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的宏觀背景下，應(yīng)適時(shí)取消住房貸款利率的下浮優(yōu)惠，調(diào)高新增住房貸款的利率水平。從貸款成本上控制信貸過(guò)量帶來(lái)的房貸危機(jī)。

4.適當(dāng)控制貸款期限

各商業(yè)銀行在按揭貸款期限方面各有差異，一般來(lái)說(shuō)貸款期限最長(zhǎng)為30年，個(gè)別銀行還有特別的要求。例如，農(nóng)業(yè)銀行就規(guī)定借款人年齡加上貸款年限最長(zhǎng)不得超過(guò)65年等。

借款期限越長(zhǎng)，每個(gè)月的還款額就越少，還款壓力也就相對(duì)較小，這就為投機(jī)炒房者提供了空間。因此，對(duì)于非首次購(gòu)房者的住房消費(fèi)貸款期限可以考慮選取10年為上限期，抑制非正常市場(chǎng)需求。

（二）加強(qiáng)政府對(duì)房市的調(diào)控，控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度

我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，前兩年受金融危機(jī)影響，房市低迷時(shí)期，政府出臺(tái)了一系列政策剌激地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅較大的現(xiàn)象，過(guò)高的房?jī)r(jià)使得部分消費(fèi)者的住房需求難以滿足。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房市的調(diào)控，通過(guò)提供保障性住房，抑制過(guò)高和過(guò)低的價(jià)格預(yù)期，起到價(jià)格穩(wěn)定器的作用，緩解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。要積極引導(dǎo)居民正確的消費(fèi)理念，嚴(yán)厲打擊炒房的投機(jī)行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)太大給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊。

（三）加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程

應(yīng)該盡快建立住房抵押貸款證券化機(jī)制，完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效杠桿，應(yīng)充分把握資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作這一機(jī)會(huì)，以住房抵押貸款證券化為切入點(diǎn)，趨利避害，探索出一條適合中國(guó)國(guó)情的資產(chǎn)證券化機(jī)制。[6]

銀行資產(chǎn)證券化，有助于解決銀行貨幣期限錯(cuò)配的問(wèn)題，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債表的質(zhì)量，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性以及資產(chǎn)的盈利性，弱化銀行的風(fēng)險(xiǎn)。推進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款證券化進(jìn)程，不僅可以轉(zhuǎn)移銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，也可以拓寬金融渠道，扭轉(zhuǎn)目前通過(guò)貸款業(yè)務(wù)來(lái)盈利的模式依賴，逐步建立通過(guò)表外業(yè)務(wù)盈利的模式。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，也可以增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)主體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管力度

在泡沫經(jīng)濟(jì)中，不理性的信貸膨脹助推了資產(chǎn)泡沫的形成，因此應(yīng)該嚴(yán)格控制、查處在資產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí)期，銀行違規(guī)違法向房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)貸款的行為。否則，不僅會(huì)把政府巨額注資、壞賬剝離后脫胎換骨的銀行拖入無(wú)底深淵，更嚴(yán)重的是會(huì)把資本市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)毀掉。[5]

我國(guó)的房貸市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了美國(guó)次貸危機(jī)和日本資產(chǎn)泡沫危機(jī)爆發(fā)之前的某些特征，如果任由其發(fā)展，極有可能引發(fā)中國(guó)金融市場(chǎng)危機(jī)。嚴(yán)峻的形勢(shì)要求我們必須正視日本和美國(guó)所發(fā)生的危機(jī)帶給我們的警示，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好應(yīng)對(duì)措施，確保我國(guó)房貸市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

[1]李朝霞.美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的啟示[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2008，(9).

[2]楊育謀.房貸危機(jī)離中國(guó)還有多遠(yuǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2008，(2).

[3]左曉蕾.日本經(jīng)歷恍若重現(xiàn)中國(guó)須防資產(chǎn)泡沫[N].經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2007-02-25.

[4]林玲，葛玉輝，趙桂增.次債風(fēng)波的影響及房貸金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究綜述[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2009，(1).

[5]肖才林.日本資產(chǎn)泡沫危機(jī)對(duì)我國(guó)的啟示[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2007，(7).

[6]周天.未雨綢繆，防止房產(chǎn)市場(chǎng)的次貸危機(jī)——次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示[J].科教前沿，2009，(1).

[注 釋]

①數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng).房市，大起大落為什么.2010-01-26.http://house.hexun.com/2010-01-26/122491769.html.

②數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng).2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中個(gè)人按揭貸款翻番.2010-01-28.

③數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站.http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengcegongju/lilvzhengce/ lilvshuiping/xianxinglilvshuiping.

④數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng).全程解析我國(guó)房地產(chǎn)泡沫2010-01-10.http://www.thldl.org.cn/news/1001/30666.html.

⑤數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng).中國(guó)銀行業(yè)不良貸款率兩年后或上升約2%.2009-09-01.http://finance.ifeng.com/bank/ zzyh/20090901/1180904.shtml.

⑥數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站，www.stats.gov.cn

[責(zé)任編輯:王慧慧]

F830.5

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1008-8466（2010）03-0043-05

2010-02-04

陸岷峰(1962— )，男，江蘇金湖人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，碩士研究生導(dǎo)師，江蘇銀行連云港分行行長(zhǎng)，黨委書(shū)記，高級(jí)會(huì)計(jì)師，工商管理博士，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)銀行、中小企業(yè)研究；

張?zhí)m(1986— )，女，江蘇蘇州人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院碩士研究生，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)銀行、中小企業(yè)研究。