許家印：“中國(guó)地產(chǎn)航母”領(lǐng)軍人

文/黃秋麗

在首次IPO遭遇了滑鐵盧之后，許家印何以能再次叩開聯(lián)交所的大門？恒大的成敗，系于許家印一身。他不按常規(guī)出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強(qiáng)硬的手段，成就了今天的恒大。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)16人，年富力強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。平均年齡42歲，平均具有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近8000人的年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)員工隊(duì)伍，90%以上管理干部是大學(xué)本科以上學(xué)歷。恒大堅(jiān)持全球化視野，在世界經(jīng)濟(jì)一體化背景下，全面實(shí)施國(guó)際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀(jì)中國(guó)地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊(duì)一流的“三個(gè)一流”企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。

恒大上市的過程就像是在玩一個(gè)魔方，一個(gè)積聚了資本力量的魔方。當(dāng)把6種顏色對(duì)齊后，就能享受到豐厚的資本回報(bào)。在種種懸念、猜想、質(zhì)疑中，歷經(jīng)波折的恒大地產(chǎn)，2009年11月5日正式在香港聯(lián)交所掛牌上市。從當(dāng)日成交情況來看，恒大地產(chǎn)逆勢(shì)大漲，上午開盤即報(bào)4港元，較3.5港元招股價(jià)高出14.29%。此后股價(jià)迅速上揚(yáng)至4.2港元，高出招股價(jià)20%。下午繼續(xù)走高，最高摸至4.8港元，高出招股價(jià)37.1%。而公司董事局主席許家印及其妻當(dāng)日的身家也暴漲到479.49億港元(約合422億元人民幣)，一舉成為中國(guó)內(nèi)地新首富。

一身硬氣的許家印

2009年11月5日，奢華、壯觀的50桌恒大地產(chǎn)上市慶祝晚宴在香港灣仔香格里拉酒店舉行。

自首度IPO未果以來，歷時(shí)一年半，許家印和他的恒大地產(chǎn)終于翻過了最沉重的一頁(yè)。恒大在香港聯(lián)交所掛牌，其公開發(fā)售部分股權(quán)獲得了46倍超額認(rèn)購(gòu)，4.7港元的收盤價(jià)更是較招股價(jià)上漲了35%。

這可以被視為一個(gè)勝利大逃亡的結(jié)局：以收盤價(jià)計(jì)算，恒大705億港元的市值成為了中國(guó)當(dāng)下市值最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略投資者不但成功解套，賬面資產(chǎn)暴漲數(shù)倍；許氏夫婦則憑著持股68%將480億港元收入囊中，成功刷新了中國(guó)首富榜單。

但硬幣也有另一面。眾所周知，恒大的發(fā)行價(jià)較資產(chǎn)凈值打了三成九至五成四的折扣，融資規(guī)模則從總股本的15%縮減至10.8%。許家印也不得不承認(rèn)“賣得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暫停上市以來，許家印所受到的質(zhì)疑和批評(píng)猶在耳旁。樓市低迷時(shí)期，許多人甚至斷定恒大“必死無疑”。

在充滿變數(shù)的2009年，恒大要復(fù)制2007年碧桂園、SOHO中國(guó)等溢價(jià)上市的風(fēng)光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地產(chǎn)公司中，恒大仍是一個(gè)亮點(diǎn)。較之前上市的恒盛地產(chǎn)（0845.HK，29%的總股本融資78.85億港元）、寶龍地產(chǎn)（1238.HK，上市首日跌破發(fā)行價(jià)），卓越地產(chǎn)則因認(rèn)購(gòu)不足而暫停上市，恒大地產(chǎn)僅僅發(fā)售了10.8%股份，卻融資65億港元。

“恒大上市完全是為了上而上。許家印是為了兌現(xiàn)對(duì)資本的承諾，而不是為了單純的融資?！币晃荒涿耐缎腥耸糠治?，“但獲得了一個(gè)穩(wěn)定的融資平臺(tái)和寬松的發(fā)展環(huán)境，無論如何恒大是贏家?！?/p>

他與投行們?cè)谫Y本迷局中的博弈，他在金融危機(jī)下的自救，他在這條幽暗狹窄的隧道中經(jīng)歷的驚濤駭浪已經(jīng)成為他心中沉默的石頭，不為人知曉。但顯而易見的是，恒大這架高速奔跑的列車的方向盤還一直牢牢地掌握在他的手中。這種超乎常人、力挽狂瀾的控制力和意志力，已經(jīng)成為了新首富的“名片”。

許氏的紅海戰(zhàn)略

“在紅海中，恒大人只有挑戰(zhàn)，不給借口、不找理由，堅(jiān)信辦法總比困難多。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，恒大就是要在血淋淋的戰(zhàn)場(chǎng)上勇于競(jìng)爭(zhēng)，并在競(jìng)爭(zhēng)極端激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。”

這段文字，源自許家印2007年底在恒大內(nèi)部系統(tǒng)會(huì)議中的講話。這并不只是一段會(huì)議記錄，實(shí)為恒大上市過程、乃至發(fā)展歷程的寫照。

許家印從創(chuàng)業(yè)之初就是一個(gè)堅(jiān)定的紅海戰(zhàn)略信奉者。他對(duì)“紅海戰(zhàn)略”的解釋是，“在需求增長(zhǎng)緩慢的市場(chǎng)空間里，緊盯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、迎難而上，勇敢面對(duì)現(xiàn)實(shí)，參與競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略”。

恒大1997年開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目就喊出了“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”口號(hào)，這一猛策一直沿用至今。

“對(duì)于許多同行來說，這一招相當(dāng)有殺傷力。很多房地產(chǎn)企業(yè)都拿恒大的快速營(yíng)銷和‘成本價(jià)’策略沒辦法?！币晃粯I(yè)界人士向記者感慨。

2006年恒大的土地儲(chǔ)備不過600萬平米，2008年初達(dá)到了4800萬平米，增長(zhǎng)8倍；2007年恒大的銷售額只有30億，而2009年則達(dá)到近300億，增長(zhǎng)10倍。2006年恒大有3000名員工，2009年已經(jīng)達(dá)到近8000人。曾經(jīng)規(guī)模比恒大大數(shù)倍的企業(yè)，似乎就在短短一年中被恒大超越。

紅海戰(zhàn)略的選擇有現(xiàn)實(shí)的原因?！霸S家印（在廣東）是外鄉(xiāng)人，他在廣州創(chuàng)業(yè)時(shí)是沒有根基的?！焙细惠x煌首席研究員黎文江有50多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，他清楚地記得恒大開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，是廣州的第一塊招拍掛出讓的土地。

“那時(shí)廣州本地的房地產(chǎn)公司都是通過協(xié)議和關(guān)系拿地，只有沒有根基的公司才會(huì)招拍掛拿地?！币晃唤咏S家印的人士說，在創(chuàng)業(yè)之初，恒大的高管團(tuán)隊(duì)經(jīng)常早上6點(diǎn)下班，9點(diǎn)又接著上班。許家印本人也是工作狂，至今仍保持著每天工作到凌晨?jī)扇c(diǎn)的習(xí)慣，幾乎沒有休過假。“恒大的起點(diǎn)比較低，但所有人都有拼命的勁頭。從誕生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

恒大能熬過去年的寒冬，也得益于紅海戰(zhàn)略。2008年國(guó)慶節(jié)期間，恒大在全國(guó)13個(gè)城市的近20個(gè)樓盤同時(shí)開盤，并全線以7.5折的“成本價(jià)”銷售。這種“斷臂求生”的降價(jià)力度和規(guī)模，以及所表現(xiàn)出來的決絕和勇氣，在房地產(chǎn)行業(yè)絕無僅有。

許家印親自上陣抓營(yíng)銷，凌晨四點(diǎn)鐘還會(huì)打電話到各分公司詢問工作進(jìn)度。2008年恒大以112億元的銷售額，硬生生地?cái)D進(jìn)了房地產(chǎn)百億元俱樂部，巨額的銷售回款讓恒大涉險(xiǎn)過關(guān)。

“許家印身上有河南人的那股狠勁。你看看鄧亞萍打乒乓球的表情，就能了解許家印的精神狀態(tài)?！币晃缓幽系牡禺a(chǎn)人士說。

2008年3月6日，在恒大上市擱淺當(dāng)夜，許家印立即組織高管通宵達(dá)旦開會(huì)，重新安排遍布全國(guó)的20多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。一位恒大內(nèi)部人士透露，從暫停上市至去年9月，恒大用兩三個(gè)項(xiàng)目的銷售支撐20多個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，資金缺口高達(dá)百億。

巨大的輿論壓力令許家印心力交瘁，但他的舉動(dòng)卻出人意料。5·12大地震之后，資金鏈岌岌可危的恒大率先捐出1000萬元。幾位高管都勸許總，說萬科也就捐了200萬，恒大也捐200萬算了。勸了幾次，許家印都沒有同意。

后來，許家印曾唏噓，當(dāng)時(shí)要掏出1000萬元比現(xiàn)在拿出10個(gè)億還要困難。這件事有著典型的許氏風(fēng)格：大氣，果斷，而且精明。捐款不僅可以在輿論上幫助恒大減壓，還間接向外界傳遞了恒大“不差錢”的信號(hào)。

2008年6月，許家印帶著第三次私募的6億美元回到廣州。這一次，他的股份已被稀釋至50%，許家印即將喪失公司控制權(quán)的說法在坊間廣為流傳。在當(dāng)時(shí)風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)環(huán)境下，能找到這筆巨額的救命錢并非易事。

2009年6月，恒大危機(jī)已極大程度緩解，許家印通過妻子利用離岸公司以1.5億美元的代價(jià)收購(gòu)周大福旗下一家公司，增持恒大地產(chǎn)11%的股份，一舉將控股權(quán)擴(kuò)大至難以撼動(dòng)的67.55%。

外部非議戛然而止。許家印強(qiáng)悍的作風(fēng)和控制能力可見一斑。許家印在一次講話中強(qiáng)調(diào)：“做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去做的事情?！?/p>

“恒大的商業(yè)模式非常簡(jiǎn)單，毫無新意。但恒大恰恰是這些年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的集大成者。”一位業(yè)界人士說，“如果沒有許家印式的非常手段和鐵腕作風(fēng)，這種整合未必能成功?！鄙鲜鋈耸吭u(píng)價(jià)認(rèn)為。

梳理一下恒大的管理架構(gòu)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，恒大運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)重要環(huán)節(jié)許家印都盡在掌控。恒大位于廣州的集團(tuán)總部負(fù)責(zé)管理，如同大腦；而各地分公司則負(fù)責(zé)執(zhí)行，如同手腳。

“恒大在買地、規(guī)劃、招投標(biāo)、營(yíng)銷等房地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都形成了一套系統(tǒng)的、模板化的東西。集團(tuán)總部下達(dá)任務(wù)，比如買一塊什么樣的地，開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，怎樣做營(yíng)銷，怎樣做人力資源和財(cái)務(wù)管理，等等問題，分公司照目標(biāo)完成即可?！币晃唤咏愦蟮娜耸拷榻B，國(guó)際投行在與恒大合作時(shí)，最看重的就是恒大的標(biāo)準(zhǔn)化管理，“現(xiàn)在恒大能做到昆明和沈陽(yáng)同一類型項(xiàng)目，路燈的型號(hào)、大門、門把手都是一樣的。”

但如果沒有超強(qiáng)執(zhí)行力，恒大這套模板化的東西將流于形式。

“我敢說，在中國(guó)的房地產(chǎn)公司中，沒有一家的執(zhí)行能力能超過恒大的。”恒大的銷售代理公司之一、易居國(guó)際北京公司的一位負(fù)責(zé)人說，正是這種超強(qiáng)的執(zhí)行能力保證了許家印的戰(zhàn)略意圖得以落實(shí)。

“有一次在出差的路途上，我建議他們?cè)趶V州做一個(gè)活動(dòng)。同行的恒大領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)夜做好策劃、下達(dá)工作任務(wù)，第二天他們就開始邀請(qǐng)全國(guó)的媒體，第三天活動(dòng)就成功舉辦了。這樣的執(zhí)行能力沒有第二家公司能做到。”上述易居人士透露，在恒大，董事局的一個(gè)指令，可以在半小時(shí)內(nèi)傳達(dá)到最基層的員工。

恒大的一位員工告訴記者，恒大有非常嚴(yán)密的計(jì)劃管理和考核制度，重獎(jiǎng)和重罰是恒大管理上的一大特點(diǎn)。“每個(gè)月都會(huì)公布每個(gè)人的業(yè)績(jī)，做得好就有獎(jiǎng)勵(lì)，很公平。在恒大沒有只上不下的人，所以恒大員工的危機(jī)感、動(dòng)力感很足。”在2007年上半年的總結(jié)表彰大會(huì)上，當(dāng)著集團(tuán)上千人，許家印親自將一摞一摞的現(xiàn)金頒發(fā)業(yè)績(jī)突出的四大分公司領(lǐng)導(dǎo)班子，獎(jiǎng)金高達(dá)130萬，且是稅后獎(jiǎng)金。在房地產(chǎn)行業(yè)中，恒大員工的薪資水平明顯偏高。在各種形式的激勵(lì)下，盡管恒大的工作強(qiáng)度要比其他公司大，但是“首戰(zhàn)用我，用我必勝”的工作氛圍已然形成。徹底地激發(fā)出員工的“狼性”，正是許家印所樂于看到的。在恒大，上至他本人，下至基層員工，都能看到這股沖勁、猛勁和狠勁。

十年創(chuàng)出中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)

1996年許家印開始創(chuàng)業(yè)時(shí)，他的確是白手起家，帶著原來公司的七八個(gè)人創(chuàng)立了恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。資金不多，但許加印卻可以憑著在這之前十多年間所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，打造譽(yù)稱中國(guó)第一個(gè)樓盤的廣州金碧花園，并借此一舉成名，成為“中國(guó)著名城鎮(zhèn)化社區(qū)50佳”名盤。

1998年6月23日，廣州市政府舉行中心城區(qū)的首次土地拍賣會(huì)。當(dāng)時(shí)，名不見經(jīng)傳的恒大集團(tuán)以1.34億元的價(jià)格拿到了海珠區(qū)南州路的農(nóng)藥廠地塊，樓面地價(jià)僅686元/平方米，土地出讓金可在1年內(nèi)分期繳付。正是這塊當(dāng)時(shí)無人愿要的農(nóng)藥廠地塊成就了許家印的今天。

許家印在這塊地上開發(fā)的金碧花園以2500元/平方米的價(jià)格開賣。由于價(jià)格低，金碧花園成為當(dāng)年海珠區(qū)銷售最好的樓盤之一。有業(yè)界人士保守估計(jì)，一個(gè)金碧花園讓許家印有了五六億的進(jìn)賬。這也是他的第一桶金。他還創(chuàng)下了包括金碧花園、金碧華府、金碧御水山莊、金碧灣等13個(gè)樓盤同期開發(fā)的驚人紀(jì)錄，創(chuàng)下了房地產(chǎn)開發(fā)的奇跡。1999年許家印的恒大集團(tuán)位居廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)第七名，完成這一切只用了一年半的時(shí)間。

許家印后來創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷讓人瞠目，僅僅利用10年時(shí)間將一家名不見經(jīng)傳的企業(yè)發(fā)展成為擁有包括上市公司“恒大地產(chǎn)”在內(nèi)的十多家下屬企業(yè)的集團(tuán)公司，并一舉成為廣州市十大投資集團(tuán)前茅企業(yè)、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，并一舉榮登中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)的金榜。

“粵系”外鄉(xiāng)人

粵系地產(chǎn)大佬都以低調(diào)而聞名，但恒大很高調(diào)。

“許家印并不是廣東人，與那些根基頗深的粵系地產(chǎn)富豪相比，他始終是個(gè)異鄉(xiāng)的草根。他的高調(diào)只是一種生存方式，他能夠從這種方式中獲得好處?！币晃挥^察人士說，“恒大2006年銷售額不到20億，這樣的地產(chǎn)公司在廣州并不少見。而為什么只有恒大能夠脫穎而出，獲得投資者青睞？除了許家印本身的因素，恒大善于炒作自己是一個(gè)重要原因。”

在公司，許家印更多表現(xiàn)的是他冷靜和深沉的一面?！八饺赵挷欢?，但常常一語(yǔ)中的。如果開會(huì)，他能夠一氣講上兩三個(gè)小時(shí)，都是數(shù)據(jù)、觀點(diǎn)和指令?！焙愦蟮囊晃粏T工說。

“許家印在珠三角地產(chǎn)圈人緣不算太好，這有他受本地人排擠的因素，也有許自己的因素?！币晃粡V州資深地產(chǎn)人士說。

他舉例說，許家印是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，但是從未親自參加過房協(xié)的會(huì)議，每次都是委托手下來參加，引起了很多會(huì)員單位的不滿。在上市的慶祝晚宴上，廣州的地產(chǎn)大佬中只有正在排隊(duì)上市的星河灣董事局主席黃文仔登門祝賀，“華南五虎”的另外四虎沒有一人到場(chǎng)。

許家印還有著令人眼花繚亂的社會(huì)身份?！斑@樣的社會(huì)身份越多，越發(fā)顯示出許家印的草根氣和江湖氣。真正的大佬都是從容、淡定的。”一位觀察人士說。1992年，許家印放棄了舞陽(yáng)鋼鐵廠的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)到深圳闖蕩，從最底層的打工仔做到職業(yè)經(jīng)理人，再到1997年創(chuàng)辦了恒大?！暗讓拥纳罱?jīng)歷和創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，可能使許家印對(duì)社會(huì)身份有一種特別的渴求。”

在恒大上市掛牌儀式上，許家印對(duì)著照相機(jī)的鏡頭對(duì)自己豎起了大拇指。而在豎起大拇指的那一刻，許家印變得從容、淡定了嗎？

IPO后的許家印一改往日高調(diào)，拒絕了所有媒體的采訪。

決策暫不進(jìn)軍北京上海

作為新晉首富，許家印在上市儀式上接受記者采訪時(shí)異常低調(diào)：“我從沒有想過這個(gè)問題，想著做好恒大就行了?！痹S家印表示，他對(duì)未來地產(chǎn)行業(yè)前景看好，因?yàn)橹袊?guó)城市化進(jìn)程很快，目前每年有3000萬農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口，這讓房地產(chǎn)需求非常大。恒大將來會(huì)適時(shí)進(jìn)入一直空白的上海和北京市場(chǎng)。

許家印認(rèn)為，政府為房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展考慮，出臺(tái)一些政策有正面作用。即使二套房貸收緊以后，市場(chǎng)需求還是存在。恒大產(chǎn)品過硬、成本控制相對(duì)比較低，所以對(duì)市場(chǎng)和未來不感到擔(dān)心。根據(jù)恒大地產(chǎn)招股書，恒大地產(chǎn)成本優(yōu)勢(shì)明顯。