摘要：經(jīng)濟適用房是政府為中低收入家庭提供的特殊商品房，作為一個新生事物，經(jīng)濟適用房在發(fā)展過程中存在著不少的問題。文章通過對現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題進行具體分析，希望找到相對科學的解決辦法。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟適用房廉租房
　　中圖分類號：F290　文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914(2010)11-039-02
　　
　　經(jīng)濟適用房是指按照國家統(tǒng)一發(fā)展規(guī)劃，由各地方城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單住建造。以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢，依據(jù)中低收入家庭的經(jīng)濟承受能力組織建設(shè)的具有社會保障性質(zhì)的商品房。
　　1997年、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費。1998年推出了經(jīng)濟適用房政策，目標是解決中低收入家庭住房問題。不可否認的是，作為一個新生事物，經(jīng)濟適用房在發(fā)展過程中也存在著不少問題。政府也在不斷調(diào)整政策，以適應(yīng)新的變化。
　　
　　一、突出政府職能，提高決策效率
　　
　　在城市化進程中，城市人口激增，舊城區(qū)改造，人們內(nèi)在改善居住條件的需要。對住房的剛性需求增加。城鎮(zhèn)除了營建大量商品住宅以外，面向城市中低收入階層，營建具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房，對城市的發(fā)展和穩(wěn)定具有決定性意義。因此政府應(yīng)該強化管理職能，加強管理水平，提高決策效率，共同制定經(jīng)濟適用房長遠發(fā)展規(guī)劃，保障經(jīng)濟適用房走八良性發(fā)展的軌道。
　　政府成立專門委員會，由土地、規(guī)劃、統(tǒng)計、民政等部門組成，代表政府統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)經(jīng)濟適用房相關(guān)的所有問題，提高決策效率。專門委員會依據(jù)城市總體發(fā)展目標及城市總體規(guī)劃目標，制定長期的經(jīng)濟適用房建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃。同時，專門委員會制定經(jīng)濟適用房政策，監(jiān)督經(jīng)濟適用房項目前期規(guī)劃、建筑施工、銷售環(huán)節(jié)度后期維護的規(guī)章制度，及經(jīng)濟適用房運營體制的監(jiān)督和管理。
　　
　　二、建立長遠規(guī)劃目標，落實短期工作計劃
　　
　　1.建立長遠規(guī)劃目標。目前的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)劃。以短期規(guī)劃為主，為完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)而規(guī)劃，規(guī)劃沒有體系。分布較為靈散，缺乏統(tǒng)籌安排，規(guī)劃水平低。開發(fā)量較小，開發(fā)比例低，不能滿足中低收入人群對經(jīng)濟適用房的需求。地方政府依據(jù)各地的發(fā)展規(guī)劃及各地實際情況。統(tǒng)一制定十年期的經(jīng)濟適用房的長遠發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟適用房建設(shè)在每年的商品房建設(shè)中占有固定的比例。
　　2.提高整體規(guī)劃水平。專門委員會組織規(guī)劃設(shè)計招投標，時項目從總體規(guī)劃到單體規(guī)劃進行全程管控。設(shè)計方案通過網(wǎng)絡(luò)或者報紙公布，征求意見。積極引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計單位及大專院校提供公益性的規(guī)劃設(shè)計服務(wù)。
　　3.提高土地利用效率?，F(xiàn)有的經(jīng)濟適用房項目是以多層、板樓等舒適型商品住宅為主的樓房，并不符合經(jīng)濟適用房發(fā)展，主要體現(xiàn)在土地資源利用率較低。經(jīng)濟適用房項目要節(jié)約利用土地資源，提高客積率，建筑形式以高層住宅為主。以經(jīng)濟性較強的塔樓為主。降低居住舒適度，提高價格的經(jīng)濟性。提高密度。單位面積可以容納更多的居民。解決更多中低收入群體的居住問題。使政府各項基礎(chǔ)設(shè)施投資變得更有效率，可以服務(wù)更多的人。對于塔樓中朝向不好的房屋可以考慮將其做廉租房使用。
　　4.科學設(shè)計戶型?，F(xiàn)有經(jīng)濟適用房項目戶型設(shè)計不合理，部分經(jīng)濟適用房項目出現(xiàn)大戶型。不符合經(jīng)濟適用房特性，不是因總價高而滯銷，就是由富人投機取得。戶型設(shè)計面積區(qū)間以60～90平方米的一居室和兩居室為主，以滿足一家三口的家庭需要為主，這種房屋可能由于舒適性相對差些。高收入人群不愿意購買。
　　
　　三、加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
　　
　　經(jīng)濟適用房項目多處于城市邊緣地帶，基礎(chǔ)設(shè)施落后。配套不完善，出行不方便，甚至許多購買了經(jīng)濟適用房的家庭并不居住。經(jīng)濟適用房所在區(qū)域的生活不便。使得部分中低收入人群。寧可擠在市中心的小房里，也不愿意在此居住。
　　1.完善交通配套。政府在經(jīng)濟適用房規(guī)劃方案中明確各項基礎(chǔ)設(shè)施配套方案。經(jīng)濟適用房項目規(guī)劃在重點交通設(shè)施附近，如在地鐵、輕軌、環(huán)城路、快速路等周邊。政府組織設(shè)立專門公共交通線路，使各經(jīng)濟適用房項目可以快速便捷到達城市各主要功能區(qū)，同時政府給予相關(guān)補助。保證經(jīng)濟適用房項目居民出行便捷。出行成本低廉。政府在進行大型交通設(shè)施規(guī)劃中，應(yīng)考慮到經(jīng)濟適用房發(fā)展規(guī)劃的需要，在經(jīng)濟適用房發(fā)展區(qū)域提前做好重點交通設(shè)施規(guī)劃。以滿足經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)的需要。
　　2.優(yōu)化教育配套。在經(jīng)濟適用房發(fā)展規(guī)劃方案中，重點規(guī)劃經(jīng)濟適用房的教育配套設(shè)施，在經(jīng)濟適用房項目中配套增設(shè)重點中學和重點小學的分校，鼓勵年輕有能力的教師，到經(jīng)濟適用房項目區(qū)域的學校里任教。同時政府要進一步加強教育投入，以提高學校的教學質(zhì)量。
　　3.提高醫(yī)療水平。在新開發(fā)經(jīng)濟適用房區(qū)域設(shè)立重點醫(yī)院的分院，同時完善社區(qū)醫(yī)療配套設(shè)施，通過建立完善的醫(yī)療服務(wù)體系，解決經(jīng)濟適用房項目區(qū)域的居民的醫(yī)療保健問題。
　　4.豐富商業(yè)配套。在經(jīng)濟適用房區(qū)域營建配套的商業(yè)設(shè)施，既滿足居民的生活，又能就近解決部分低收入人群就業(yè)。政府扶持的勞動密集型產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟適用房區(qū)域配套規(guī)劃，可在解決就業(yè)的同時，也減少了早晚上班期間鐘擺式出行，從而在一定程度上緩解交通壓力。
　　
　　四、提高經(jīng)濟適用房建設(shè)質(zhì)量
　　
　　1.積極引導(dǎo)品牌開發(fā)商參與經(jīng)濟適用房建設(shè)。目前，政府缺少對開發(fā)商的引導(dǎo)，有實力有能力的企業(yè)不愿意參與經(jīng)濟適用房建設(shè)，現(xiàn)有建設(shè)單位管理水平差。施工質(zhì)量難以保證。品牌開發(fā)商有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，管理水平較高，建筑品質(zhì)有保障。但是，這些公司很少涉及經(jīng)濟適用房建設(shè)，往往把I作重點放在高端商品住宅的開發(fā)上，單純追求經(jīng)濟效益，而忘記了企業(yè)的社會責任。因此政府應(yīng)制定鼓勵品牌房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)濟適用房的具體政策。方法一：政府組織開發(fā)商評估體系，開發(fā)商輔助政府進行經(jīng)濟適用房建設(shè)。對開發(fā)商在商品房建設(shè)項目給予稅收的優(yōu)惠政策或者其他相關(guān)費用的減免。方法二：優(yōu)質(zhì)商品房項目與經(jīng)濟適用房項目捆綁掛牌，吸引品牌開發(fā)商參與經(jīng)濟適用房建設(shè)和管理。
　　2.提高經(jīng)濟適用房建設(shè)水平?，F(xiàn)在經(jīng)濟適用房的建設(shè)，過于重視產(chǎn)品的經(jīng)濟性。建筑質(zhì)量不高，個剛建設(shè)單位存在偷工減料的情況，入住后存在較多質(zhì)量問題。同時經(jīng)濟適用房建設(shè)材料不符合建設(shè)節(jié)能的標準，可能造成經(jīng)濟適用房項目日后的使用成本過高。因此政府應(yīng)通過專門委員會提高對經(jīng)濟適用房建筑質(zhì)量的監(jiān)督，在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)中重視各項目的建筑節(jié)能指標。尤其北方城市冬季較長，能源緊張，所以在規(guī)劃中縮小窗的面積，提高節(jié)能指標，利用保溫材料，積極推行太陽能等高新節(jié)能技術(shù)，建設(shè)節(jié)能型居住項目。建筑節(jié)能方面的措施以立法形式實施，在實際操作環(huán)節(jié)中嚴格監(jiān)督。
　　3.裝修交房。經(jīng)濟適用房推行裝修交房，裝修標準以滿足經(jīng)濟性和實用性為目標，以能滿足日常生活需要為主。做到住戶拿到鑰匙即可入住。這樣可以減少：次裝修帶來的浪費和污染。同時專門委員會對裝修方案進行統(tǒng)一招標設(shè)計，建筑材料進行集團采購，提高裝修質(zhì)量，降低裝修成本。
　　
　　五、保障性住房體系由經(jīng)濟適用房和廉租
　　
　　
　　房組成
　　保障性住房主要為了解決城市中低收入人群的住房問題，以維護社會穩(wěn)定，中低收入人群也應(yīng)該區(qū)別對待。對于城鎮(zhèn)低收入人群。經(jīng)濟收入只能滿足日常生活開支，經(jīng)濟適用房再便宜，他們也負擔不起，所以針對這部分人群政府提供廉租房。如：政府統(tǒng)計部門做好測算，家庭月收入不足千元者，購經(jīng)濟適用房有困難，那么這個群體就享受廉租房的待遇，政府在經(jīng)濟適用房建設(shè)過程中，規(guī)劃一定比例的廉租房，出租給這部分人。
　　對于城鎮(zhèn)中等收入人群，買不起商品房。也沒有購買經(jīng)濟適用房的資格，但處于常期元房的狀況，也易引起社會問題。所以。建立保障性住房體系應(yīng)該符合社會實際情況，實事求是，對于低收入人群提供廉租房，對于中等收入人群提供經(jīng)濟適用房，在銷售環(huán)節(jié)。防止投機者牟利，做到居者有其屋。
　　(責編：呂