連曉丹，朱金偉

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233031)

到目前為止，我國(guó)60歲以上的老年人口數(shù)已經(jīng)超過(guò)全國(guó)總?cè)丝诘?0%， 2010～2040年將是中國(guó)人口老齡化速度最快的時(shí)期，據(jù)估計(jì)這一階段老年人口比重平均每10年提高3.99%，預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中期，我國(guó)老年人口數(shù)量將超過(guò)4億，占全國(guó)人口的28%，每4個(gè)人中就有一位是老人。而中國(guó)的老人都是“不動(dòng)產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，他們擁有過(guò)百萬(wàn)的房產(chǎn)但日常生活支出只有1 000元左右，如何解決這個(gè)問(wèn)題，本文嘗試一種新的制度安排：住房養(yǎng)老保險(xiǎn)。

一、我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的現(xiàn)狀

(一)人口老齡化日益嚴(yán)重

美國(guó)國(guó)際戰(zhàn)略研究中心(CSIC)在2004年所做的關(guān)于中國(guó)退休制度對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)的研究報(bào)告指出, 35年前,中國(guó)的年輕人口與老年人口的比例為6∶1,到2009年,老年人口將是年輕人口的2倍。人口預(yù)期壽命由1949年的41歲提高到現(xiàn)在的70歲。2004年,中國(guó)的老年人口僅占總?cè)丝诘?1%,但到2040年,中國(guó)老年人總數(shù)將達(dá)到4.11億,占到總?cè)丝诘?9%,將超過(guò)法國(guó)、德國(guó)、意大利、日本和英國(guó)目前的人口總和。而目前在1983年實(shí)行計(jì)劃生育的第一代已經(jīng)進(jìn)入了適婚年齡，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始全面步入421模式，即四個(gè)老人一對(duì)年輕夫妻和一個(gè)小孩。這樣的模式將會(huì)沖擊傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”思想，老人的養(yǎng)老問(wèn)題受到了前所未有的壓力。

(二)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金收不抵支

1993年以前我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金實(shí)行的是“現(xiàn)收現(xiàn)付制”，但是1993年之后，現(xiàn)收現(xiàn)付制開(kāi)始向基金積累制轉(zhuǎn)變，由于歷史負(fù)擔(dān)和個(gè)人賬戶基金被挪用，加上個(gè)人賬戶的基金保值增值困難，同時(shí)為了緩解日益增長(zhǎng)的人口老齡化壓力所帶來(lái)的養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付的壓力，于是，在1995年提出了社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合兩個(gè)具體實(shí)施辦法，目的是為了避免以后保險(xiǎn)資金收不抵支狀況。然而，我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金的收支狀況仍舊日益惡化，1997年我國(guó)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)收不抵支的城市有5個(gè)，以后更呈日益擴(kuò)大趨勢(shì)。2000年，我國(guó)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)欠費(fèi)達(dá)到360個(gè)億，而且在逐年擴(kuò)大，欠費(fèi)最主要的原因就是現(xiàn)在繳費(fèi)的人數(shù)逐漸減少，而領(lǐng)取養(yǎng)老金的人數(shù)逐漸增大，所以造成了個(gè)人的賬戶也是賬面的資金，其實(shí)已經(jīng)是空賬了。

(三)個(gè)人賬戶資金受到通貨膨脹的影響

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然引發(fā)通貨膨脹而導(dǎo)致物價(jià)上漲，而我國(guó)的社會(huì)保險(xiǎn)資金投資渠道狹窄，保值增值的功能弱，由于目前社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金實(shí)施個(gè)人賬戶和社會(huì)統(tǒng)籌相分離，個(gè)人賬戶積累基金完全由個(gè)人繳費(fèi)，繳費(fèi)年限長(zhǎng)，積累數(shù)額龐大，但是不能動(dòng)用而變成“死錢(qián)”，這部分資金完全沒(méi)有抵制通貨膨脹的能力。

個(gè)人賬戶是個(gè)人每月工資的8%逐月積累起來(lái)的，根據(jù)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，未來(lái)仍然是一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，所以通貨膨脹是無(wú)法避免的。假設(shè)通貨膨脹率為每年4%，工資每年為A元，工作年限為30年，目前的工資已經(jīng)和通貨膨脹掛鉤，但是在個(gè)人賬戶里面的錢(qián)是一筆“死錢(qián)”，無(wú)法抵制通貨膨脹。

30年個(gè)人賬戶資金的積累：

A*8%+A*(1+4%)*8%+…+A*(1+4%) ^29*8%=4.487A

完全抵制通貨膨脹的積累：

A*(1+4%) ^29*8%*30=7.485A

讓通貨膨脹蒸發(fā)了的資金：

7.485A-4.487A=2.998A

由此看來(lái)，個(gè)人賬戶里面的資金無(wú)疑讓通貨膨脹無(wú)形中蒸發(fā)掉一大半。但是，這并不意味著之后不再受到通貨膨脹的影響，因?yàn)轭I(lǐng)取個(gè)人賬戶資金需要二十或三十年左右的時(shí)間，這一段時(shí)間領(lǐng)取的資金不變，但是通貨膨脹依然存在，無(wú)疑是在不斷地削弱這一部分資金的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

二、住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的背景和意義

(一)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的背景

房產(chǎn)是中國(guó)絕大部分人的最大財(cái)富，所以中國(guó)很多的老人都是“不動(dòng)產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，他們很多擁有過(guò)百萬(wàn)的房產(chǎn)但是日常生活支出只有1 000元左右，無(wú)疑就是畸形的消費(fèi)者，不符合合理的個(gè)人理財(cái)觀念。所謂的住房養(yǎng)老保險(xiǎn)也就是反向抵押貸款，是指老年人將自己擁有的房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折舊等情況以及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,將其房屋的價(jià)值化整為零,按月或按年支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。老年人可以把僵化的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)的現(xiàn)金資產(chǎn),從而解決一部分養(yǎng)老問(wèn)題。

(二)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的意義

第一，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，我國(guó)提倡老年人在晚年過(guò)著高品質(zhì)有尊嚴(yán)的退休生活，最基本的就是老年人在退休之后有足夠的可支配資金。而住房養(yǎng)老保險(xiǎn)無(wú)需賣(mài)掉房子也能擁有一筆固定收入用于維持和改善晚年生活，減輕子女的贍養(yǎng)壓力。

第二，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，可增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲隱含了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此，央行調(diào)整了個(gè)人住房貸款政策，對(duì)住房需求進(jìn)行調(diào)控。

第三，對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，可以緩解養(yǎng)老金嚴(yán)重不足的問(wèn)題，減輕國(guó)家在養(yǎng)老方面的壓力，保證社會(huì)弱勢(shì)群體的生活安定，維持社會(huì)穩(wěn)定。推行住房養(yǎng)老保險(xiǎn)無(wú)疑就增大了社會(huì)的流動(dòng)資金，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)，符合國(guó)家一直以來(lái)的拉動(dòng)內(nèi)需的國(guó)家政策。同時(shí)又可以轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M(fèi)意識(shí)，刺激和挖掘消費(fèi)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

三、我國(guó)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)面臨的問(wèn)題

(一)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)在國(guó)外已經(jīng)成功實(shí)行，但是在中國(guó)卻無(wú)法實(shí)施，因?yàn)樵谥袊?guó)買(mǎi)房子不像在其他國(guó)家擁有的是房子的永久產(chǎn)權(quán)，基于我國(guó)目前的地權(quán)制度，我們的房子產(chǎn)權(quán)只是不完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無(wú)償收回。

(二)銀行和保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性問(wèn)題

住房反向抵押貸款即“倒按揭”在銀行界早已經(jīng)不是新名詞，同樣保險(xiǎn)界一直都在考慮住房養(yǎng)老保險(xiǎn)這個(gè)產(chǎn)品，但是因操作十分復(fù)雜，而且風(fēng)險(xiǎn)太大、時(shí)機(jī)不成熟放棄了。目前來(lái)講，這種風(fēng)險(xiǎn)依然存在：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，即國(guó)家未來(lái)的住宅政策的變化；二是利率風(fēng)險(xiǎn)，即利率的預(yù)期變動(dòng)狀況；三是預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)，即實(shí)際存活壽命超出預(yù)期存活壽命；四是房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，即未來(lái)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的變化，房?jī)r(jià)走勢(shì)的升跌；五是城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，即規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、住宅拆遷等；六是信用道德風(fēng)險(xiǎn)，即由于信息不完全、不對(duì)稱，造成逆選擇、敗德行為的出現(xiàn)。七是變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，即到期收回房產(chǎn)的市場(chǎng)變現(xiàn)，價(jià)值能否回收并有利可圖。

(三)傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念障礙

開(kāi)展反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，需要與之配合的人文土壤。雖然現(xiàn)在中國(guó)人的家庭觀念在不斷受到西方觀念的沖擊，但是，數(shù)千年的文化還是根深蒂固，短期內(nèi)不會(huì)有所突破。

反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展亟須傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變。首先，子女要獨(dú)立自強(qiáng)，不依賴遺產(chǎn)謀生，減輕老人負(fù)擔(dān)。其次，老人要加強(qiáng)自我保障，減輕兒女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，逐漸將兩代人之間的過(guò)渡依賴改為相對(duì)自立。只有隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，這項(xiàng)制度才能為更多的老人所接受，在解決老齡化問(wèn)題上發(fā)揮更重要的作用。

(四)技術(shù)難題

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)是一個(gè)復(fù)雜的金融產(chǎn)品，涉及住宅資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估、預(yù)期存活壽命的精算，以及巨額購(gòu)房養(yǎng)老資金的籌措、營(yíng)運(yùn)及投資管理；還需考慮特定機(jī)構(gòu)的選擇，各方利益當(dāng)事人的關(guān)系處理，國(guó)家相關(guān)法律政策、規(guī)章制度的構(gòu)建等多方面內(nèi)容。主要包括：(1)住宅資產(chǎn)的價(jià)值確定方法(房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，評(píng)估的有關(guān)思想技術(shù)與方法)；(2)預(yù)期壽命的確定，尚可存活年限的確認(rèn)，確定的方法及依據(jù)；(3)房款即養(yǎng)老金的發(fā)放辦法，每期應(yīng)支付房屋價(jià)款的計(jì)算；(4)反向住房抵押貸款盈虧指標(biāo)分析；(5)關(guān)于合同違約問(wèn)題及協(xié)調(diào)處理機(jī)制的制定等可能出現(xiàn)的特殊事項(xiàng)。由于我國(guó)金融業(yè)實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，單單憑借銀行或者保險(xiǎn)公司都是很難解決這些技術(shù)難題的。

四、我國(guó)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行機(jī)制的構(gòu)建

(一)構(gòu)建我國(guó)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的作用

1.解決個(gè)人賬戶的資金保值增值問(wèn)題

因?yàn)樽》康盅嘿J款是一個(gè)很安全的資產(chǎn)，不僅僅可以抵制通貨膨脹，還可以增值。2005年我國(guó)的住房抵押貸款達(dá)到18 000多億元，不良資產(chǎn)只有16.7億元，只占0.68%，而且一旦房子收回，就不是不良資產(chǎn)了，這個(gè)比例將趨近于零。把個(gè)人賬戶的錢(qián)投資到住房養(yǎng)老保險(xiǎn)上無(wú)疑是一個(gè)很好的選擇。

2.增加保險(xiǎn)公司的資金投資渠道

截止到2006年年底，全國(guó)的保險(xiǎn)公司資產(chǎn)總額已達(dá)1.97萬(wàn)億元，但是保險(xiǎn)資金投資渠道狹窄，其中70%的資金都是投資于國(guó)債和銀行存款，承受著很大的利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而投資于住房養(yǎng)老保險(xiǎn)債券無(wú)疑是一個(gè)穩(wěn)定可靠的出路，不但可以避免利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以保值增值，有利于保險(xiǎn)公司的健康發(fā)展。

3.促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)由政府承辦，不但可以增加金融市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，又可以避免由于金融的創(chuàng)新而削弱政府的貨幣政策調(diào)節(jié)能力。

(二)我國(guó)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的具體設(shè)計(jì)

1.住房申請(qǐng)人

申請(qǐng)人必須是已經(jīng)退休的和符合退休年齡的老人，申請(qǐng)人必須獨(dú)立擁有完整的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有涉及任何的貸款和擔(dān)保。

2.住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是集銀行貸款性質(zhì)、保險(xiǎn)精算技術(shù)、房地產(chǎn)評(píng)估為一體的政府機(jī)構(gòu)，主要工作是審批申請(qǐng)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的申請(qǐng)人是否符合基本要求和對(duì)其住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

3.住房養(yǎng)老保險(xiǎn)債券發(fā)行機(jī)構(gòu)

對(duì)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)所接受的申請(qǐng)人所有的房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)整合，根據(jù)生命表每一階段出現(xiàn)的死亡率將住房養(yǎng)老保險(xiǎn)打包成不同階段的債券，分5年、10年、15年、20年、30年不等，優(yōu)先出售于保險(xiǎn)公司和個(gè)人賬戶資金，其余的投資者可以通過(guò)在商業(yè)銀行申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。

4.投保方式

(1) 申請(qǐng)人向住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)；(2) 住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)審查合格后，受理業(yè)務(wù)申請(qǐng)，然后通過(guò)對(duì)其房產(chǎn)的價(jià)值估價(jià)，在雙方自愿的前提下簽訂合同。住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每月向申請(qǐng)人給付保險(xiǎn)資金。(3) 住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)把所有的房產(chǎn)全部委托給住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的債券發(fā)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券整合。(4)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的債券發(fā)行機(jī)構(gòu)把房產(chǎn)整合成為債券出售給保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金或者其他金融機(jī)構(gòu)，回收資金，然后支付給住房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。等到申請(qǐng)人去世之后，住房養(yǎng)老保險(xiǎn)債券發(fā)行機(jī)構(gòu)獲得房產(chǎn)，并通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拍賣(mài)出售，或以改造再開(kāi)發(fā)等形式處置房產(chǎn)收回資金購(gòu)回債券，然后把其債券注銷(xiāo)。

5.給付金計(jì)算

給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額=(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期)/(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12。

五、推動(dòng)我國(guó)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的建議

(一)由政府介入承辦

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國(guó)的金融市場(chǎng)無(wú)疑是一個(gè)新的金融產(chǎn)品。無(wú)論是由銀行還是保險(xiǎn)公司承辦，目前來(lái)說(shuō)都不符合中國(guó)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品涉及的方面很多，有銀行的貸款業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司的生命表和精算計(jì)量，房地產(chǎn)估價(jià)和發(fā)展，國(guó)家政策的預(yù)見(jiàn)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一系列問(wèn)題。即使能解決，金融市場(chǎng)的過(guò)度創(chuàng)新無(wú)疑不斷削弱了政府的貨幣政策影響力，而且歷史已經(jīng)不斷地證明每一次的金融危機(jī)都是因?yàn)檫^(guò)度的金融創(chuàng)新導(dǎo)致的，正如這一次的次貸危機(jī)也不例外，故由政府承辦可以更好地控制金融創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)健全法制

房地產(chǎn)價(jià)格是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效管理的重要手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問(wèn)題都能從價(jià)格中直接或間接反映出來(lái)。我國(guó)已經(jīng)頒布了《價(jià)格法》，但涉及房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)定過(guò)于原則，實(shí)踐中房地產(chǎn)價(jià)格混亂的現(xiàn)象依舊是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題?；靵y的房地產(chǎn)價(jià)格使住房養(yǎng)老保險(xiǎn)中的評(píng)估很難公允。因此有必要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格管制做專門(mén)的規(guī)定。我國(guó)的地權(quán)制度和城市規(guī)劃中拆遷補(bǔ)償制度也需要完善，以解決產(chǎn)權(quán)糾紛和住房拆遷糾紛。住房養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一種新型的金融產(chǎn)品，如果缺乏必要的市場(chǎng)監(jiān)管，不僅僅會(huì)損害老年人的正當(dāng)權(quán)益，也會(huì)給住房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)生負(fù)面的影響，我國(guó)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制和促進(jìn)市場(chǎng)監(jiān)管的法制化建設(shè)。

六、小 結(jié)

住房養(yǎng)老保險(xiǎn)不僅僅是為了針對(duì)目前的老人養(yǎng)老問(wèn)題，其最為重要的是針對(duì)計(jì)劃生育后的第一代退休群體，根據(jù)目前我國(guó)的人口預(yù)測(cè)，我國(guó)在未來(lái)的人口將會(huì)達(dá)到16億，而且人口已經(jīng)從高出生率、高自然增長(zhǎng)率、低死亡率的人口增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈妥匀辉鲩L(zhǎng)率、低出生率、低死亡率。未來(lái)的年輕一代人口在不斷減少而老年人口則在不斷增加，而且以后將會(huì)以“421”的家庭模式為主導(dǎo)，這必定會(huì)打破傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式，那時(shí)候，住房養(yǎng)老保險(xiǎn)必定會(huì)成為社會(huì)最合適老人養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

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