江西法院判決首例“小產(chǎn)權(quán)房”案買賣合同無效

這是一起因買賣“小產(chǎn)權(quán)房”而發(fā)生法律糾紛的典型案例。引發(fā)爭議的房子位于江西省南昌市西湖區(qū)桃花鎮(zhèn)群力新村27號，所有人是陳某夫婦，面積達(dá)253平方米，是一棟農(nóng)房。1995年3月，陳某夫妻以該房作抵押，在洪都典當(dāng)行借款。1999年11月，由于無力歸還典當(dāng)行的借款，在南昌市公證處的公證下，房子的所有權(quán)被燕女士以9萬元競拍獲得。

由于是農(nóng)村住宅，而燕女士又非村民，所以一直無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。燕女士購買房屋后進(jìn)行了簡單裝修，主要用于自住和出租。

2007年11月，陳某夫婦向西湖區(qū)人民法院提起訴訟，請求收回房屋，并表示愿意承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，西湖區(qū)法院認(rèn)為農(nóng)房買賣違反法律禁止性規(guī)定，判決雙方合同無效，陳某夫婦返還燕女士購房款9萬元，后者將房屋返還。

2008年底，燕女士依據(jù)法院認(rèn)定合同無效、陳某夫婦負(fù)有主要責(zé)任為由，向法院起訴，理由是陳某夫婦對房屋買賣協(xié)議單方面終止，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失80萬元。西湖區(qū)法院和南昌市中院審理認(rèn)為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認(rèn)無效后，自合同簽訂之日起，該合同對當(dāng)事人就不具有法律約束力，并且“導(dǎo)致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責(zé)任”。

雖然陳某夫婦是在無力償還借款的情況下出賣房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能出賣。此外，陳某夫婦在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。燕女士在購房前未嚴(yán)格驗證對方房屋產(chǎn)權(quán)，盲目購買，亦負(fù)有次要責(zé)任。法院認(rèn)為，由于此案時間跨度較長，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，存在升值價值，應(yīng)按安置房折價處理。

根據(jù)行情，目前當(dāng)?shù)匕仓梅渴袌鰞r為每平方米3500元至4000元，就按每平方米3500元計算，本案中的房屋為混磚結(jié)構(gòu)，故升值部分約78萬元。對房屋升值部分，根據(jù)雙方過錯責(zé)任，按照比例進(jìn)行賠償或分割，燕女士獲賠62萬余元。日前，南昌市中院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決陳某夫婦賠償燕女士經(jīng)濟(jì)損失62萬元，此判決為終審判決。

按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，市場上的“小產(chǎn)權(quán)房”都沒有經(jīng)過用地審批，未經(jīng)過土地市場，國土部門從來沒有承認(rèn)其合法性。 （據(jù)《江南都市報》）