徐瑜陽(yáng)

(周口師范學(xué)院，河南周口466001)

一、問(wèn)題的提出

根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織制定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家60歲及60歲以上的老年人口超過(guò)該國(guó)家總?cè)丝诘?0%，或者65歲及65歲以上的老年人口超過(guò)該國(guó)家總?cè)丝诘?%，該國(guó)家就進(jìn)入“老年型國(guó)家”的行列。2010年6月10日民政部發(fā)布的《2009年度全國(guó)民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2009年底，全國(guó)65歲及以上老年人口11309萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?.5%;60歲及以上老年人口16714萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?2.5%。據(jù)悉，目前我國(guó)老齡化已進(jìn)入快速發(fā)展階段，老年人口將年均增加800萬(wàn)人～900萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17%。到2050年將進(jìn)入重度老齡化階段，屆時(shí)我國(guó)老年人口將達(dá)到4.37億，約占總?cè)丝?0%以上，也就是說(shuō)，三四個(gè)人中就有1位老人。

人口老齡化迅速發(fā)展的背后，也意味著一個(gè)潛力巨大、亟待開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)正在形成。據(jù)資料顯示，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)1萬(wàn)億，而養(yǎng)老地產(chǎn)顯然在其中占有不小的比例，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新機(jī)遇。據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)分析“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來(lái)的時(shí)候，養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位將不亞于工業(yè)化住宅的地位。與萬(wàn)科集團(tuán)一樣，其他的一些品牌地產(chǎn)商也看到了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的廣闊前景，紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在社會(huì)人口老齡化的大趨勢(shì)下，將有越來(lái)越多的老年住宅開(kāi)發(fā)走向市場(chǎng)。

二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

雖然我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景在近幾年才得到房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)注，但我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已有十余年的歷史。從這十年的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要存在以下問(wèn)題。

1.缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

我國(guó)有不少針對(duì)老年群體的地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然投入成本較大，但到最后項(xiàng)目卻無(wú)人問(wèn)津，最后只能以普通的住宅理念出售，其關(guān)鍵在于缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃。很多開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的情況掌握不準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老住宅不能滿足老年群體的需求。老年群體對(duì)住宅有著獨(dú)特的需求，他們更關(guān)注住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施是否到位，如，不少老年人反映，在室外活動(dòng)時(shí)找?guī)y的現(xiàn)象十分普遍，同時(shí)，老年群體也有著一些獨(dú)特的心理特點(diǎn)，如，老年人具有懷舊心理，舊物舊件難以割舍，一些無(wú)儲(chǔ)藏室或小儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)的老年住宅不適宜老年人心理需求。另外，在其它的一些細(xì)節(jié)方面，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也還或多或少地缺少針對(duì)老年人居住功能的考慮，如目前很多養(yǎng)老社區(qū)沒(méi)有提供方便老年人療養(yǎng)、保健、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、交流等服務(wù)功能。

2.缺少配套設(shè)施

由于城市中心地帶地價(jià)昂貴，因此一些養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在選址時(shí)，往往選到郊外地區(qū)，因?yàn)榈貎r(jià)便宜。但周圍缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，老人生活很不方便，尤其缺少醫(yī)院，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺(jué)得對(duì)老人不孝順。盡管許多服務(wù)機(jī)構(gòu)冠以養(yǎng)老公寓的名義，但由于對(duì)老年人生活需求并沒(méi)有真正了解，加之缺少專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，所提供的服務(wù)缺少針對(duì)性和連續(xù)性。對(duì)于入駐的老年人而言，他們很難得到有質(zhì)量的服務(wù)。

3.開(kāi)發(fā)定位不清晰

有些地產(chǎn)商對(duì)自身缺乏清晰的定位，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)是為了獲得土地及稅收上的優(yōu)惠，還有些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的復(fù)雜性認(rèn)識(shí)不夠，事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜;另一方面，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，這直接導(dǎo)致了許多養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的復(fù)雜性。如2000年，北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后就因投資問(wèn)題，不得不被開(kāi)發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層而收?qǐng)觥?/p>

4.政策扶持力度不夠

目前國(guó)家有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策尚不明確。按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)，這也導(dǎo)致很多有意進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的投資企業(yè)非常謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在建立一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)至少需要上百畝土地，如果采取招拍掛的方式拿地，土地成本會(huì)很高。而拿地性質(zhì)也是制約投資企業(yè)的一個(gè)重要原因，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常特殊，比如用工業(yè)用地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會(huì)相當(dāng)麻煩。因此，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費(fèi)上有一定的優(yōu)惠，才能促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的積極性。從需求的角度看，老年人的消費(fèi)需要沒(méi)有特定的金融支持。針對(duì)老年人貸款買房，多數(shù)銀行都有年齡等條件限制，倒按揭目前也沒(méi)有形成政策。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)缺少保險(xiǎn)產(chǎn)品的支持，老年人屬于脆弱群體，很容易發(fā)生意外，需要保險(xiǎn)業(yè)務(wù)介入以規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)策

1.優(yōu)化住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足老年群體的個(gè)性需求

老年住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)以安全性、自立性、健康性和適用性為原則，在保證老年人安全性的前提下要為他們提供更多自立的可能性，如:消除地面高差、擴(kuò)大走廊寬度、使用地面防滑材料，以及安裝報(bào)警硬件設(shè)備等。同時(shí)，老年人居住建筑中使用的設(shè)備和設(shè)施應(yīng)按其生理和心理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如:老年人在生活上、心理上對(duì)溫度適應(yīng)的差距增大，因此室內(nèi)的冷暖氣設(shè)備的可調(diào)節(jié)性就顯得十分重要。此外，在空間布局上應(yīng)以有利于老年人生活便利為主，如主次臥、走廊、房門、衛(wèi)生間等的設(shè)計(jì)都需考慮到老年人輪椅和在別人攙扶下行走的需要;廚房的高低柜尺寸都應(yīng)適當(dāng)減小，避免由于過(guò)高或過(guò)低導(dǎo)致老年人取物時(shí)的不便等。在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到老人需要相對(duì)獨(dú)立的空間又需他人照顧的特點(diǎn)，比如浴缸高度設(shè)置，過(guò)高不方便老年人使用，過(guò)低又會(huì)使照顧者感到吃力。

2.完善配套設(shè)施，滿足老年群體的生活需求

老年人群具有就近消費(fèi)的習(xí)慣，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)當(dāng)配備齊全的生活配套設(shè)施，如超市、郵局、餐廳、物業(yè)公司等。考慮到老年群體行動(dòng)的不便，這些設(shè)施還應(yīng)實(shí)行方便購(gòu)物、送貨上門、送餐等。同時(shí)，老年人精神上比較寂寞孤獨(dú)，養(yǎng)老社區(qū)還應(yīng)配置滿足不同需求的康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施和娛樂(lè)配套設(shè)施，還可設(shè)各種文化興趣班，成立高檔會(huì)員制俱樂(lè)部，為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間，滿足老年人精神需求。此外，老年人更易生病，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)為老人提供免費(fèi)體檢，建立健康檔案，特別是實(shí)施慢病管理、送醫(yī)送藥上門。社區(qū)應(yīng)建立醫(yī)護(hù)站，配備醫(yī)院救護(hù)車，保證在突發(fā)情況下老人得到及時(shí)的救治。還應(yīng)設(shè)置緊急呼救系統(tǒng)，醫(yī)護(hù)型電梯，擔(dān)架、床車都可以進(jìn)入電梯。

3.探索科學(xué)有效的運(yùn)營(yíng)模式

(1)居家養(yǎng)老住宅銷售。這種模式出售有產(chǎn)權(quán)的房屋，銷售僅面對(duì)老人群體。其優(yōu)點(diǎn)是該種模式能夠快速收回投資、提高資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。缺點(diǎn)是必須取得土地的使用權(quán)，享受到政府的土地優(yōu)惠政策的可能性較小。

(2)養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。這種地產(chǎn)項(xiàng)目采取會(huì)員制，會(huì)費(fèi)可從2萬(wàn)～30萬(wàn)不等，會(huì)費(fèi)在老人退宿時(shí)返還，會(huì)費(fèi)越高每月房租也就越低。其優(yōu)點(diǎn)是能夠通過(guò)使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段在不取得土地所有權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，降低土地成本，結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收入。缺點(diǎn)是資金投入大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)銷售+持有模式。這種模式除了上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)外，還可以通過(guò)在土地方面采取靈活策略，如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán)或通過(guò)其他性質(zhì)的土地降低成本，而需要出售的住宅則通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)，既可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又可以享受到土地升值的利益。但這種模式也需要一定資金實(shí)力。

4.爭(zhēng)取政策扶持

為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，實(shí)現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會(huì)提出的“優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”的要求，民政部在2011年2月11日發(fā)布的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》(征求意見(jiàn)稿)中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。該規(guī)劃同時(shí)提出，“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過(guò)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能?！?、“高端的養(yǎng)老服務(wù)需求，鼓勵(lì)利用市場(chǎng)機(jī)制，由社會(huì)力量投資經(jīng)營(yíng)，各級(jí)政府可以根據(jù)實(shí)際需要予以適當(dāng)?shù)恼叻龀?。”這個(gè)規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國(guó)人口老齡化程度的加劇，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度必然加大。開(kāi)發(fā)商們應(yīng)通過(guò)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟等養(yǎng)老行業(yè)組織積極向政府建言獻(xiàn)策，爭(zhēng)取更多的、具體的政策支持。

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［2］賴汀雨．保險(xiǎn)公司啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目［N］．東方早報(bào)，2011－01－06.

［3］劉云佳，方嘉珂.非營(yíng)利機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的核心在于不分紅［N］．中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2010－6－7.

［4］馬琳．養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式待解 盈利模式待考［N］．中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2010－6－7.