蘭 嵐

(河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 南陽(yáng) 473009)

一、電子商務(wù)的應(yīng)用正逐步成為房地產(chǎn)公司的新競(jìng)爭(zhēng)力

電子商務(wù)是計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)與現(xiàn)代商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，電子商務(wù)正在各行各業(yè)中廣泛應(yīng)用，涉及銀行、流通、制造、電信、證券投資、旅游交通、工程設(shè)計(jì)、媒體傳播、中小企業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)可以從電子商務(wù)在其他行業(yè)的發(fā)展中汲取經(jīng)驗(yàn)，站在高起點(diǎn)上尋求發(fā)展。

1.采用企業(yè)與企業(yè)之間的商務(wù)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用電子商務(wù)與項(xiàng)目招標(biāo)、咨詢企業(yè)、建材企業(yè)等直接開展業(yè)務(wù)。建材商也可以利用電子商務(wù)與原材料供應(yīng)商、建材需求企業(yè)、中間代理企業(yè)直接開展業(yè)務(wù)。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務(wù)效率，同時(shí)提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的透明度，擴(kuò)大了合作伙伴的選擇范圍。

2.采用企業(yè)對(duì)客戶的服務(wù)方式。使企業(yè)與客戶之間通過網(wǎng)絡(luò)等電子商務(wù)手段直接進(jìn)行“面對(duì)面”的即時(shí)服務(wù)?？蛻粜枰?gòu)買房屋，只需在網(wǎng)上輸入自己的要求條件，就可以查詢滿足自己需求的房源，通過詢問相關(guān)交易的輔助信息，如是否可以代辦手續(xù)，費(fèi)用是多少，是否可以抵押貸款，最高限額是多少，一定數(shù)額的貸款每年的還款額是多少等，然后通過網(wǎng)上發(fā)布或簽訂一系列服務(wù)協(xié)議，就可以完成自己的房屋購(gòu)買行為。

通過房地產(chǎn)電子商務(wù)還可以建立起相關(guān)企業(yè)的高速信息公路，形成企業(yè)間信息鏈，同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立無場(chǎng)地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。

3.信息發(fā)布平臺(tái)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、政府管理部門都可以通過電子商務(wù)在房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布有關(guān)信息，包括提供房源信息、建材信息、價(jià)格信息、交易信息、企業(yè)信息以及相關(guān)重大事件和熱點(diǎn)問題等。

二、伴隨電子商務(wù)出現(xiàn)的問題

(一)法律、銀行支付體系不配套

房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展除了要有發(fā)達(dá)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國(guó)目前尚無針對(duì)網(wǎng)絡(luò)規(guī)范及網(wǎng)絡(luò)犯罪的法律。涉及到買房這樣大額交易時(shí)，人們對(duì)信用卡交易并不信任;我國(guó)的稅收及征稅體系不完善。由于這些體系不配套，房地產(chǎn)電子商務(wù)的普及尚有一定難度。

(二)房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站缺乏互動(dòng)性與個(gè)性化的客戶服務(wù)

從房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站的服務(wù)功能上來看，尤其是在客戶服務(wù)方面，創(chuàng)新精神尤為缺乏。大多數(shù)房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站提供相似的服務(wù)功能，其服務(wù)對(duì)顧客來說都是千篇一律:無非是在BBS上留言、發(fā)送EMAIL咨詢、電話咨詢等，所以導(dǎo)致顧客越來越看重商品的價(jià)格，從而使顧客對(duì)這樣的房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站關(guān)注度自然不高。由此可見，缺乏互動(dòng)性與個(gè)性化客戶服務(wù)的房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站對(duì)顧客的吸引力不夠，并在培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度方面并不具備比較優(yōu)勢(shì)。

(三)缺乏相關(guān)專業(yè)人員

房地產(chǎn)電子商務(wù)和信息化的發(fā)展，離不開高素質(zhì)的專業(yè)人才。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息化的初期，具備一定信息系統(tǒng)知識(shí)的管理者會(huì)提高軟件開發(fā)的質(zhì)量和實(shí)用性;在系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關(guān)。信息服務(wù)業(yè)所需要的人才，不僅要懂計(jì)算機(jī)，還要懂經(jīng)濟(jì)、懂企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長(zhǎng)，尤其是房地產(chǎn)電子商務(wù)起步較晚，缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展。

(四)資源較少且信息質(zhì)量不高

一是信息的真實(shí)性與有效性問題。大量房源一旦上線以后，它的真實(shí)性、有效性，特別是房產(chǎn)權(quán)證的確認(rèn)問題是非常重要的問題。二是可用信息資源較少，房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站需要探索和政府的政務(wù)、電子政務(wù)之間的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享。

(五)虛擬與實(shí)體經(jīng)營(yíng)間，需要進(jìn)一步對(duì)接

隨著目前代理制的引入，包括很多中介行為逐漸被規(guī)范，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)虛擬經(jīng)營(yíng)和實(shí)體經(jīng)營(yíng)如何實(shí)現(xiàn)一種順暢的、無縫的對(duì)接變得尤為重要。很多二手房的代理已受到了來自電子商務(wù)的壓力，實(shí)體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也在積極探索電子商務(wù)。

(六)交易缺乏安全性保障

房地產(chǎn)交易需要資金交易的安全性保證。雖然出現(xiàn)了20多家第三方支付企業(yè)，交易安全性問題還需要房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的保障措施。否則客戶只能僅僅在網(wǎng)上去瀏覽找信息，房地產(chǎn)企業(yè)沒辦法擺脫過去傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式，仍然在線下交易。同時(shí)，要為消費(fèi)者房地產(chǎn)交易提供安全的系統(tǒng)保障。

三、解決方案

(一)開發(fā)商企業(yè)形象展示

結(jié)合開發(fā)商的整體形象，從頻道欄目策劃到網(wǎng)頁(yè)美工設(shè)計(jì)，全方位地展示開發(fā)商實(shí)力和開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，使購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的品牌產(chǎn)生信心和認(rèn)同。實(shí)踐得出房地產(chǎn)網(wǎng)站品牌宣傳通過傳統(tǒng)營(yíng)銷方式是有效的。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介，首先必須把自己推銷出去，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，所以傳統(tǒng)媒體的廣告促銷，如網(wǎng)上直銷聞名的戴爾公司就在黃金時(shí)段大打電視廣告。

(二)使用網(wǎng)上樓盤展示銷售系統(tǒng)

1.網(wǎng)上實(shí)景瀏覽

采用最新VR360度旋轉(zhuǎn)影像瀏覽技術(shù)，客戶可以在網(wǎng)上身臨其境地觀看樓盤樣板房及各種現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景。買家還可以通過網(wǎng)站瀏覽樓盤不斷更新的外觀圖片，從而了解樓盤的建設(shè)進(jìn)度。

2.網(wǎng)上選房

客戶既可以直接進(jìn)入某棟樓、某層及某一套房查看相關(guān)資料，也可以設(shè)定樓層、朝向、面積、首期金額等條件，迅速查找到適合自己需求的單元?？蛻艨梢圆榭吹椒块g的平面布置、戶型點(diǎn)評(píng)、裝修效果、售價(jià)、各種付款方式的比較表等詳細(xì)資料。

3.環(huán)境規(guī)劃展示

以電子地圖結(jié)合三維動(dòng)畫技術(shù)，展示樓盤基本資料包括社區(qū)周邊環(huán)境介紹，社區(qū)智能化、會(huì)所情況，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境及市政、商業(yè)、文化配套設(shè)施，分級(jí)展示樓盤的區(qū)位、交通、周邊等的電子地圖、樓盤的建筑外觀形象工程進(jìn)度情況的動(dòng)態(tài)展示等。

4.在線訂房

客戶可以通過互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程查詢樓盤的單位銷售狀況并隨時(shí)下訂單，系統(tǒng)支持客戶信用卡在線支付交易。

5.按揭理財(cái)

客戶可以根據(jù)自身的財(cái)務(wù)情況，查詢、計(jì)算各種按揭方式的付款情況，便于安排資金計(jì)劃及確定合適的置業(yè)投資策略。開發(fā)商還可以通過這一系統(tǒng)向客戶提供本樓盤投資回報(bào)的分析資料等。

(三)提供數(shù)字化社區(qū)系統(tǒng)

對(duì)于已建成或擬建數(shù)字化社區(qū)的開發(fā)商，可以讓買家和準(zhǔn)買家通過這個(gè)系統(tǒng)了解和體驗(yàn)從網(wǎng)上社區(qū)服務(wù)到網(wǎng)上超市，從社區(qū)BBS系統(tǒng)到無所不包的網(wǎng)上生活雜志的數(shù)字化社區(qū)生活新模式，充分認(rèn)可物業(yè)的高附加值。

(四)提供網(wǎng)上裝修顧問系統(tǒng)

每一種戶型都提供高、中、低三種檔次的裝修方案，客戶可以觀看不同的裝修效果圖以及裝修材料說明和參考報(bào)價(jià)?？蛻艨梢宰杂山M合不同房間的裝修方案，并獲得系統(tǒng)提供的相應(yīng)報(bào)價(jià)組合。

(五)提供房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

結(jié)合不同類型的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)代理公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒優(yōu)秀的銷售管理模式，涵蓋房地產(chǎn)銷售從定價(jià)、潛在客戶管理、成交合同管理、模擬成交、收款管理到銷售傭金管理的全過程，采用前、后臺(tái)管理，既方便銷售又有利于資料的保密，并且可以在后臺(tái)隨時(shí)靈活地發(fā)布和更新網(wǎng)上展示的樓盤房間資料和定價(jià)。

(六)網(wǎng)上操作要簡(jiǎn)單

網(wǎng)上兩類活動(dòng)最容易吸引用戶，一類是通過鍵盤可以實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)，另外一類是通過鼠標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。大多數(shù)網(wǎng)民如果能夠用鼠標(biāo)完成的活動(dòng)不會(huì)用鍵盤去做。

[1]佚名.房地產(chǎn)與電子商務(wù)[EB/OL].http://www.wxsoft.cn/p2003031801/wxmsgshow.asp?msgid=80.

[2]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)的電子商務(wù)應(yīng)用分析[EB/OL].http://www.dztd.gd.cn/mainnew/article/list.asp?id=546.

[3]謝家瑾.當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)分析[J].浦東房地產(chǎn)，2001(4).