黃曉臣

(哈爾濱商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150028)

一、房地產(chǎn)泡沫的含義與生成機(jī)理

房地產(chǎn)價(jià)格泡沫是指土地和房屋價(jià)格昂貴，與其使用價(jià)值不符，是一種表面上的虛假繁榮。泡沫發(fā)生時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制失靈，這時(shí)的投資者不再是理性人，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，供給增加，但由于投資者預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升，因此需求量增加，促使價(jià)格繼續(xù)上漲。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，資產(chǎn)的價(jià)格取決于資產(chǎn)的收益。當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，泡沫就產(chǎn)生了。泡沫經(jīng)濟(jì)通常以繁榮開(kāi)始以危機(jī)告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價(jià)格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，由泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)已成為人們的夢(mèng)魘。

綜觀世界各國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)的教訓(xùn)可以發(fā)現(xiàn)，股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的溫床，而銀行信貸非理性擴(kuò)張對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)具有推波助瀾的作用。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟(jì)特征和市場(chǎng)環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:

(一)資源稀缺、供給彈性小

房地產(chǎn)業(yè)是從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。所謂不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及地上的建筑物。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。因此，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格增長(zhǎng)得越快。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，而在一定時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)量、其獨(dú)特的地理位置及異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物房屋的價(jià)格，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。

(二)信息不對(duì)稱(chēng)

在健全的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)等于其重置價(jià)格，并受供求關(guān)系的影響。但是，在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，過(guò)度炒作常常會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估未來(lái)收益的現(xiàn)象。當(dāng)投資者過(guò)度看好經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及預(yù)期收益時(shí)，許多投資者會(huì)借債從事房地產(chǎn)投資，然后再以房地產(chǎn)為抵押借更多的錢(qián)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模，財(cái)富的誘惑會(huì)吸引更多的投資者加盟。然而，與任何市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是永恒的，各種動(dòng)態(tài)因素的變化，包括自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素，都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，投資者博弈的規(guī)則也將隨之改變，但是在信息不完全的情況下，投資者很難對(duì)變化的市場(chǎng)作出準(zhǔn)確的判斷。加之，房地產(chǎn)的建設(shè)周期長(zhǎng)，使得開(kāi)發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場(chǎng)需求，從而加快泡沫的生成。

(三)逆選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)給銀行帶來(lái)逆向選擇問(wèn)題，使那些敢冒險(xiǎn)、信譽(yù)差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人獲得貸款，從而給銀行帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，銀行體制不健全，如國(guó)有商業(yè)銀行以政府或明或暗的擔(dān)保為后盾，盲目推崇“樹(shù)太大了不能倒”的理念，盲目地追求市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模，忽略對(duì)借款企業(yè)或個(gè)人的資信的審查、跟蹤調(diào)查，低估了投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)，這種道德風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，抵押物市值不斷攀升時(shí)常常是不易被察覺(jué)的，大量銀行資金的介入，會(huì)加快資產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。一旦泡沫破滅，抵押物大幅度貶值，造成大量負(fù)貸款，銀行拍賣(mài)抵押物所得收益不足償付貸款額，由此帶來(lái)銀行大量的呆賬壞賬，不僅危及銀行體系的安全，更危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(四)政府干預(yù)失誤

由于以住宅為主的房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特性，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)比其他市場(chǎng)都要多得多。其干預(yù)的方式除以城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉(zhuǎn)移支付方式等。但是，同市場(chǎng)不是萬(wàn)能的一樣，政府的干預(yù)也有正、負(fù)效應(yīng)兩種。因?yàn)?，政府也是由人組成的，而人追求物質(zhì)利益是經(jīng)濟(jì)社會(huì)無(wú)所不在的動(dòng)力，利用手中的權(quán)力為自己的短期政治目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)服務(wù)，就不可避免地導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤，如在政績(jī)的驅(qū)動(dòng)下，一些地區(qū)無(wú)視市場(chǎng)需求大搞形象工程;或受奢靡之風(fēng)的影響，大興樓堂館所，到處興建辦事處。這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息失真，供求關(guān)系失衡。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與諸多產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，這意味房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)，它會(huì)帶動(dòng)冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表、公共基礎(chǔ)設(shè)施、金融保險(xiǎn)、家電、家具、裝飾裝修、物業(yè)管理、運(yùn)輸、服務(wù)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但是，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會(huì)波及其他行業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要警鐘長(zhǎng)鳴，積極防止過(guò)度炒作投機(jī)，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出較大貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會(huì)矛盾

1.催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會(huì)矛盾

由于房地產(chǎn)成本相對(duì)固定，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)空間越大，消費(fèi)者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢(shì)，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價(jià)帶來(lái)的不良后果，而暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或者只有能力購(gòu)買(mǎi)用以滿足自我實(shí)際住房需求的廣大消費(fèi)者無(wú)法回避這種風(fēng)險(xiǎn)，只能無(wú)奈地面對(duì)，必然加劇社會(huì)兩極分化。

2.房?jī)r(jià)一路飆升，政府平抑不力，社會(huì)矛盾凸顯

首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場(chǎng)需求;另一方面是開(kāi)發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤(rùn)不斷開(kāi)發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。隨著矛盾的不斷激化和深入，勢(shì)必造成兩種惡果:其一，老百姓買(mǎi)不起房，住不起房，他們極有可能會(huì)把滿腹怨恨轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商和購(gòu)買(mǎi)高檔商品房的富人身上，形成新一輪仇富熱潮;其二，居民會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房恐慌或者對(duì)商品房失去信心，進(jìn)而導(dǎo)致房市風(fēng)險(xiǎn)加大。

其次是政府權(quán)利危機(jī)。一些地方政府忽視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，熱衷于批建高檔住宅，低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓?zhuān)踔劣胁环ü賳T與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)哄抬地價(jià)，炒作房?jī)r(jià)，牟取私利。如此一來(lái)中央的政令權(quán)威何在?

第三，導(dǎo)致金融危機(jī)。如今，我國(guó)有2億平方米的商品房空置在很大程度上套住了國(guó)家的金融資源。一旦樓市出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、空置率超過(guò)一定比例，受最大影響的除了國(guó)家就是銀行，相比較而言，房地產(chǎn)商倒不會(huì)受到太大的損失，畢竟，他們的流動(dòng)資金很多程度靠銀行貸款。從這個(gè)角度講，大肆將資金投給地產(chǎn)商的商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)居高不下起到了推波助瀾的作用。

(二)房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題

1.抑制社會(huì)其他需求，危及其他產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)的暴利來(lái)源和轉(zhuǎn)嫁對(duì)象一方面是廣大消費(fèi)者，一方面是其他行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫最直接的后果是抑制社會(huì)其他需求，間接地會(huì)增加其他商業(yè)、用工成本，尤其是勞動(dòng)密集型的生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力削弱。因此應(yīng)當(dāng)高度警惕其潛在的危害性。

2.房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，將危及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全

判斷一個(gè)行業(yè)是否存在經(jīng)濟(jì)泡沫，應(yīng)看利潤(rùn)空間的合理性，社會(huì)消費(fèi)承受力的合理性，產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的可維持性。以重慶為例，售價(jià)為7000元/平方米的住房，成本價(jià)格不超過(guò)2500元/平方米，如果一旦價(jià)格回歸理性，大量銀行貸款將無(wú)法收回，整個(gè)房地產(chǎn)也將陷入停滯狀態(tài)而波及上游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而危害國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和地區(qū)穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

(一)抑制土地投機(jī)，終止房產(chǎn)暴利

在目前的市場(chǎng)機(jī)制下，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)利用積極的規(guī)劃調(diào)控手段來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控開(kāi)發(fā)商的決策選擇，從而解決絕大多數(shù)居民的住房問(wèn)題。政府應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化土地征收劃撥和交易的管制，抵制以低價(jià)征地高價(jià)出讓的行為，禁止低效益的重復(fù)建設(shè)。加快建設(shè)有利的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平。建立土地信息系統(tǒng)防止因信息不對(duì)稱(chēng)而造成的利用土地牟取暴利的行為。此外，還應(yīng)采用政策扶持、稅收優(yōu)惠等措施大力培養(yǎng)和鼓勵(lì)非盈利性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體開(kāi)發(fā)住房產(chǎn)品，采取政府債券、股票等多種融資形式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入住房生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，打破單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式帶來(lái)的壟斷利潤(rùn)，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房等多層次住房供應(yīng)體系，使住房不再成為居民不可負(fù)擔(dān)的商品。

(二)調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)綜合性的市場(chǎng)，覆蓋范圍廣。為了保證其健康發(fā)展，健全的管理機(jī)構(gòu)和完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)配套服務(wù)必不可少，監(jiān)管體系的完善也必須被給予充分的重視，特別要對(duì)資本價(jià)格泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)大保持嚴(yán)格的監(jiān)控和管理。要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理，住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的規(guī)定比例。此外，應(yīng)當(dāng)在銀行體系內(nèi)加快做好低端的、基礎(chǔ)性的工作，對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、信用狀況、違約概率等方面的最初信息要做得非常精確，國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)也要更加注意這種信息監(jiān)管的精確性。要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放零首付個(gè)人住房貸款，對(duì)已經(jīng)擁有兩套以上住房的個(gè)人貸款者，應(yīng)大幅度提高首付比例。

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