保障房建設(shè)不是大躍進(jìn)

葉檀

6月11日，全國保障性安居工程工作會(huì)議在石家莊召開。會(huì)議披露的信息顯示：截至5月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，占計(jì)劃的34%。今年的保障房可能無法達(dá)到開工1000萬套的目標(biāo)，有關(guān)保障房的資金、土地、收益的難題，讓保障房一再成為社會(huì)爭議的焦點(diǎn)。

中國建設(shè)保障房體制勢在必行。一是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，必須由大規(guī)模的投資支撐經(jīng)濟(jì)增長，二是中國房地產(chǎn)高危泡沫必須依靠保障房逐步擠壓，三是中國極端不平等的住房市場必須由保障房與商品房兩輪驅(qū)動(dòng)，建立正常的市場模式加以解決。

保障房是否屬于大躍進(jìn)，取決于保障房的土地來源、資金來源與分配體制。

保障房土地問題不難解決。鑒于地方政府擁有土地的處置權(quán)，在強(qiáng)大的行政壓力下，地方政府已經(jīng)將保障房建設(shè)用地納入核心范圍。對(duì)此的相應(yīng)要求是，中央政府放開商品房市場，使地方政府可以從商品房市場彌補(bǔ)保障房的虧損。

資金缺口如何彌補(bǔ)？按照規(guī)劃，今年1000萬套保障房所需資金1.34萬億元，按照住建部的估計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”需建設(shè)資金5000億元，主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過市場運(yùn)作方式來解決；棚戶區(qū)改造需投資5000億元；工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元。按照簡單測算，保障房每平方米建設(shè)成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開發(fā)商降低盈利空間，維持在3%左右，即便兩項(xiàng)都能做到，保障房建設(shè)資金5000多億元的缺口也難以彌補(bǔ)。

住建部對(duì)此信心十足。保障房常態(tài)資金來自三方面，政府給予的撥款、金融機(jī)構(gòu)的貸款、地方政府的稅費(fèi)優(yōu)惠。

這些常態(tài)資金不足以彌補(bǔ)缺口，從目前看，一些新的方式頗受矚目，比如增加土地出讓金凈收益投向保障房的比例。2010年全國土地凈收益大約在9700億元人民幣，將10%提取為保障為建設(shè)資金，約為970億元。如果增加一倍，將是1940億元。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥所舉的例子是先行一步的河北，“比如說最近河北省為了保證建設(shè)資金，把原來按土地出讓凈收益的10%計(jì)提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提”，有些城市則將用于保障性安居工程建設(shè)的土地凈收益計(jì)提比例提高到20%。

公積金增值收益將是未來保障房資金的新增長點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年公積金支援保障房建設(shè)的規(guī)模，大約在400億元左右。一些市場人士將400億元認(rèn)為是公積金的上限，但這是誤判，我國的公積金可以在保障繳納者利益的前提下，在住房保障市場大有作為。住建部的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，全國住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。2008年末，住房公積金使用率（個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%，同比降低1.78個(gè)百分點(diǎn)。住房公積金運(yùn)用率（個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例）為53.54%，同比降低3.51個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)推測，我國的住房公積金有5000億元的沉淀資金，這部分資金將是保障房市場的及時(shí)雨。

公積金在保障房市場所遭遇的難題主要是公積金的性質(zhì)與使用者的權(quán)益，在這方面政府可以建立新型的基金體制：一方面，由公積金管理者與繳納者代表建立嚴(yán)格的監(jiān)管與約束機(jī)制，保障繳納者的權(quán)益；另一方面，將沉淀資金運(yùn)用于保障房市場，不會(huì)比目前將資金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，將公積金運(yùn)用于保障房信托等，以獲得較為穩(wěn)定的收益。體制安排保障繳納者的權(quán)益，即為可行。至于讓地方政府發(fā)債建設(shè)保障房、國開行貸款等，最后都會(huì)成為全體納稅人承擔(dān)的壞賬。由國企建單位房，只是福利分房的變種。

保障房建設(shè)不可能存在暴利，不可能擁有巨大的尋租空間，卻是中國建立基本保障體制所必需。無論從土地還是資金看，這并不是一場讓人無法忍受的大躍進(jìn)，而是一場為時(shí)已晚的補(bǔ)課?！?/p>