李慎

盡管保障房有種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益，仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題。

5月初，國資委在網(wǎng)站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)?！爸醒胝兄Z今年建設(shè)1000萬套保障房，實(shí)現(xiàn)難度很大?！币晃唤咏〗ú康娜耸空f，今年保障房建設(shè)任務(wù)下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動(dòng)央企進(jìn)保障房。

搞保障房要啥給啥

經(jīng)過一段時(shí)間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機(jī)遇。比如，保障房“概念擴(kuò)容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。

“棚改、舊改項(xiàng)目大部分實(shí)質(zhì)上還是商業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在用保障房的概念來包裝、立項(xiàng)，能夠獲得優(yōu)惠政策支持。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書長陳寶存表示，這種現(xiàn)象在各地非常普遍。由于商品房市場(chǎng)銷售低迷，一些開發(fā)商不愿亦無力在舊改、棚改項(xiàng)目上先期投入大量資金進(jìn)行拆遷，因而很多舊改、棚改項(xiàng)目都陷入停頓。在這類項(xiàng)目上，央企也因資源優(yōu)勢(shì)而更具議價(jià)能力。

信貸政策對(duì)保障房的傾斜，對(duì)央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動(dòng)銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲?！?/p>

中國中冶在其年報(bào)中已經(jīng)明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以保障性住房開發(fā)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，探索新的開發(fā)模式，提高投資回報(bào)率。“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因?yàn)椴疬w安置也納入保障概念，有助于他們的一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)?！敝薪环康禺a(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士透露，這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標(biāo)，也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級(jí)開發(fā)總體費(fèi)用，在土地出讓時(shí)予以回收，以此保證投資收益。

央企的存地堪稱天量

更大的政策口子，開在了自有土地建設(shè)保障房上。國資委的《通知》雖對(duì)此并未提及，但央企對(duì)此顯然更為關(guān)注，特別是去年3月被要求退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。

上述“78家之一”央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地就不好估算，堪稱“天量”。恒天集團(tuán)，中國電子，中國兵器，兵裝集團(tuán)，各大航天、鋼鐵央企，在全國各地都有著大量的土地資源?！斑^去多年間，經(jīng)濟(jì)適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業(yè)單位進(jìn)行集資建房，流入社會(huì)公開分配的極少?！标悓毚嬲J(rèn)為，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經(jīng)適房的老路，成為部分群體的福利和特權(quán)者的專利。

陳寶存直言不諱地指出，從以往的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有部分央企的做法來看，以經(jīng)適房的形式操作自有土地建設(shè)保障房的可能性非常大，央企可借此低價(jià)獲得受限產(chǎn)權(quán)，幾年后解禁入市賺得巨額差價(jià)。

保障房不是你想做就能做的

萬科集團(tuán)董秘譚華杰對(duì)開發(fā)商參與保障房算過一筆賬，明確指出目前還不存在經(jīng)濟(jì)上可行的模式?！按Ｊ斤L(fēng)險(xiǎn)低，但也沒什么收益，所以基本上不能構(gòu)成一個(gè)真正業(yè)務(wù)?！弊T華杰假設(shè)，即使全國保障房的10%都交由一家公司代建，投資規(guī)模大概在1500億元，代建的管理費(fèi)用按總成本的1%作為上限，那么收到管理費(fèi)不超過15億元，再扣除人員工資、辦公費(fèi)用等成本，基本沒什么收益。

知情人士透露，在住建部和國資委的相關(guān)會(huì)議上，幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企，都曾反映規(guī)定的保障房利潤率太低，要求適當(dāng)提高利潤率。

即便如此，保障房項(xiàng)目也不是央企想做就能做的?！氨热?，經(jīng)濟(jì)適用房的用地是劃撥方式，相當(dāng)于政府定向的計(jì)劃形式，不是誰想做就給誰的。”在中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展部部長樓英瑞看來，如果政策到位、操作規(guī)范的話，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目還是“有搞頭的”，一年能回收資金的話，資金回報(bào)率能達(dá)到10%以上。

（來源：《新世紀(jì)周刊》）