周正義

(上海政法學院法律系,上海 201701)

分時度假(Timeshare)作為一個行業(yè),是旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的產物,[1]是由房地產業(yè)、酒店業(yè)為順應度假旅游業(yè)發(fā)展的要求,經創(chuàng)新發(fā)展而形成的一個新興交叉旅游細分行業(yè)。[2]該行業(yè)的經營所涉及的范圍甚廣,除了房地產、酒店業(yè)以外,還廣泛涉及金融、IT、法律服務、國際服務貿易等多個行業(yè)。因該行業(yè)新興和交叉的特點,要促進其持續(xù)健康地發(fā)展,須得有專門的立法加以規(guī)制。這在美國、歐盟、英國、墨西哥等國家都有發(fā)展的先例可循。然而在我國,自上個世紀90年代經RCI(Resort Condominiums International)等英美企業(yè)引入分時度假概念和相關產品以來,[3]雖然經過了20年的培育和發(fā)展,但相關立法一直滯后,至今沒有專門的法規(guī)對分時度假行業(yè)的經營活動加以規(guī)范和調整,僅以現(xiàn)有的民商法律進行規(guī)制,顯然力有不逮,以致強迫性銷售、欺詐性銷售等缺乏誠信和顯失公平的不規(guī)范經營現(xiàn)象廣泛存在于分時度假市場之中,消費者的權益每每受到損害,[4]卻無法得到法律的有效救濟。而有關分時度假的負面報道也多有見諸傳媒。因此,不斷加強和完善對分時度假行業(yè)的法律規(guī)制,乃是其持續(xù)健康發(fā)展的必然要求,勢在必行。本文擬從分時度假產品、分時度假市場、分時度假合同等方面探討有關分時度假行業(yè)法律規(guī)制問題,以求拋磚引玉之功。

一、分時度假產品

筆者認為,分時度假產品可以界定為分時度假項目開發(fā)商基于特定物業(yè)(度假房產或和其它度假設施),以營利為目的,為滿足消費者度假旅游的需求而創(chuàng)設的以分時使用權為核心的標準化旅游住宿服務商品。開發(fā)商自行或者委托銷售商將該標準化旅游住宿服務商品出售給消費者,而消費者通過支付價款或和其他費用作為對價,獲得在三年以上期間內的每個特定年度中對符合約定條件的度假住宿單元享有一定時段的占有、使用、收益和處分的權利。[5]分時度假產品本質上是度假房產適應市場需求而股份化、標準化、權利化的產物,存在一定程度的虛擬性,由此決定分時度假產品有著獨特的法律品質。分時度假產品在發(fā)展的過程中,因開發(fā)商不斷注入新的消費元素或者進行創(chuàng)新設計,而形成了多種不同的類別。

(一)分時度假產品的法律品質

分時度假產品的法律品質是指從法律角度分析,分時度假產品作為分時度假法律關系的客體所具有的獨特的法律屬性。主要有以下幾個方面：

1、權益性。分時度假產品的實質是開發(fā)商基于特定的度假房產所創(chuàng)設的一種度假權益,是度假房產經開發(fā)商依市場需求進行設計和安排而股份化、標準化、權利化的產物。所以,權益性乃是分時度假產品的核心品質。分時度假產品因其所包含權益具體內容的不同,可劃分為不同的類別,包括所有權型、租賃權型、股權(或者社員權)型、以及使用權型等。2、期限性。分時度假產品之度假權益一般地都是在一個連續(xù)的期限內分時段享有和行使,有期限的限制,其期限一般在三年以上。也有體驗性分時度假產品的期限為1年或者兩年的。3、分時獨占性。購買了分時度假產品的消費者,在約定期限內每年或者每兩年當中的一個時間段(通常是一周,也可以將一周分拆為兩次使用),對度假權益的標的房產享有獨占的使用權,排除他人的干涉。4、可流通性。分時度假產品可以通過交換、許可使用、轉讓、繼承等方式實現(xiàn)流通,[6]具有可流通性的品質。5、標準性。為了便利分時度假產品的流通,需要將其標準化。對于分時度假產品,有的國家專門制定了國家標準,有的國家則通過行業(yè)協(xié)會制定了行業(yè)標準。[7]6、虛擬性。分時度假產品之度假權益雖然有與之相對應的標的房產作為其物質基礎,但是該度假權益可以獨立于標的房產進行轉讓,不受標的房產實際控制人如受托管理機構的干涉。因此,具有一定程度的虛擬性。分時度假產品的虛擬性品質,要求對影響分時度假產品需求和價格的重要信息必須強制披露。[8]

(二)分時度假產品的分類

分時度假產品的品種繁多,按照不同的標準可將其區(qū)分為不同的類別,這里主要討論分時度假產品按其所包含權益具體內容的不同所進行的分類。分時度假產品按照其所包含權益具體內容的不同可分為：所有權型、租賃權型、股權型和使用權型。[9]

1、所有權型分時度假產品

所有權型分時度假產品所包含的權益主要有：(1)所有權。所有權型分時度假產品的消費者對度假房產標的享有所有權。該所有權的形式可以是單獨所有,也可以是共有。而且,共有還可進一步分為共同共有(如家庭共有或者夫妻共有)和按份共有(但一般不超過15份)。為此,所有權型分時度假產品的設計和出售應遵守物權法和房屋買賣合同法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權。分時使用權是分時度假產品的核心,是任何分時度假產品都必然包含的權利。是指消費者所享有的在一定的期限內(通常在三年以上)選擇每年或者每兩年中一個特定的時間段(通常為1周,或者一個月)排他性的占有、使用標的度假房產,以滿足其旅游度假之需要的權利。并且,該分時使用權可以通過轉讓、交換、許可使用等方式進行流通。消費者購買所有權型分時度假產品的目的不在于長期居住,而在于每年或者每兩年的一個時間段內占有使用標的度假房產進行旅游度假。因此,消費者,通常以分時使用權作為實現(xiàn)對度假房產標的享有所有權的主要方式。只有當分時度假計劃終止時,才作為所有權人對度假房產標的完整地行使所有者的權利。而對于標的度假房產在其它時間段內的使用權則分別由其它購買者(如按份共有人)享有,或者由開發(fā)商自己保留,或者通過其它方式(如以營利為目的委托經營管理)讓渡給他人。(3)其它權利和義務。為了更有效地利用分時度假房產,購買者還享有收益權、交換請求權、許可使用權、以及選擇管理者等其它權利；同時,也需按照約定承擔相應的義務。如：向專業(yè)管理公司按年繳納管理費、交換成功時向交換公司支付交換服務費、許可他人使用度假房產時支付訪客服務費等。我國一些產權酒店的分時度假產品就屬于所有權型。

2、租賃權型分時度假產品

租賃權型分時度假產品所包含的權益主要有：(1)租賃權。租賃權型分時度假產品的消費者對度假房產標的享有租賃權。該租賃權受到“買賣不破租賃”原則的保護。為此,租賃權型分時度假產品的設計和出售應遵守租賃合同法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權。租賃權型分時度假產品的消費者享有分時使用權是其實現(xiàn)租賃權的主要方式。并且,該消費者所享有的分時使用權也可以通過轉讓、交換、許可使用等方式與租賃權相分離,相對獨立地進行流通。(3)其它權利和義務。和所有權型分時度假產品一樣,租賃權型分時度假產品的消費者也享有收益權、交換請求權、許可使用權等其它權利；并需按照約定承擔相應的義務。我國有酒店與客戶簽訂《酒店客房租賃及委托經營合同》將部分客房長期出租給客戶用于分時度假項目,并受托經營管理。該合同項下的分時度假產品就是租賃權型。

3、股權型分時度假產品

股權型分時度假產品所包含的權益主要有：(1)股權。股權型分時度假產品消費者,擁有標的度假房產所屬公司的股份,享有股權。為此,股權型分時度假產品的設計和出售應遵守公司法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權。股權型分時度假產品消費者,對公司的特定度假房產享有分時使用權,是其實現(xiàn)股東資產受益權的主要方式。并且,該消費者所享有的分時使用權也可以通過轉讓、交換、許可使用等方式與股權相分離,相對獨立地進行流通。(3)其它權利和義務。和所有權型及租賃權型分時度假產品一樣,股權型分時度假產品的消費者,也享有收益權、交換請求權、許可使用權等其它權利,并需承擔相應的義務。瑞士歡樂邁格公司(Hapimag)因股權型分時度假產品,而在全球的分時度假市場中獨樹一幟。

4、使用權型分時度假產品

使用權型分時度假產品所包含的權益主要有：(1)分時使用權。使用權型分時度假產品消費者對標的度假房產享有的分時使用權,是一種純粹的度假權益。該度假權益從其本權利如所有權、租賃權、或者股權中分離出來,為分時度假產品的購買者所享有,其性質屬于債權,通常與特定的書面憑證如會員證、度假權益證書、點數(shù)旅游消費卡等結合在一起,可以通過各種方式便利的進行流通。(2)其它權利和義務。和所有權型等分時度假產品一樣,使用權型分時度假產品的消費者,也享有收益權、交換請求權、許可使用權等其它權利,并需承擔相應的義務。多點度假俱樂部及點數(shù)制俱樂部分時度假產品就是典型的使用權型。隨著分時度假市場的不斷發(fā)展,其虛擬程度越來越高,使用權型分時度假產品漸成主流。

二、分時度假市場

分時度假市場是指分時度假產品進入流通領域進行交易的場所、機制和體系的總稱；也可以說是指為了實現(xiàn)分時度假產品的交易、保障分時度假市場主體(包括當事人及其他參與人)各方合法權益而建立的各種交易、中介服務、及監(jiān)督關系的總和。分時度假市場作為度假旅游市場的組成部分,當遵循誠信、公平、法治、互利多贏的市場經濟法則,通過自由競爭和意思自治的方式配置各種度假旅游資源。

(一)分時度假市場主體[10]

分時度假市場主體是分時度假市場關系的參加者,主要包括下列各方：1、開發(fā)商。開發(fā)商是指基于特定物業(yè)如度假村、度假別墅或者酒店等度假房產,而創(chuàng)設分時度假產品的企業(yè)。開發(fā)商可通過自行開發(fā)建設或者購買或者長期租賃或者受托經營管理等方式取得特定度假房產的所有權、長期租賃權或者自主經營管理權,然后根據(jù)分時度假市場的需求情況進行設計和安排,依法創(chuàng)設各種分時度假產品,自行或者委托銷售商,將其出售給消費者。開發(fā)商是分時度假市場的開拓者,是各種分時度假市場法律關系的基本當事人。其是否恪守誠實信用的原則,依法經營,對于分時度假市場的健康發(fā)展具有極為重要的意義。2、消費者。消費者是指通過分時度假合同購買分時度假產品以及其他合法享有分時度假權益的人。消費者通常是以家庭為單位來使用分時度假產品的。在分時度假合同中,消費者作為購買分時度假產品的一方當事人,因信息不對稱以及采用格式合同進行交易等原因,往往居于弱勢的地位,其正當權益易于受到侵犯。為此,政府通過相關立法,規(guī)范分時度假市場行為,保障公平交易,保護消費者的合法權益乃是分時度假市場健康發(fā)展所不可或缺的。3、銷售代理商。分時度假產品可以由開發(fā)商自行銷售,也可以經開發(fā)商授權委托他人代理銷售。銷售代理商作為獨立的市場主體是指以營利為目的,根據(jù)開發(fā)商的委托采用代銷或者包銷的方式,以開發(fā)商的名義向消費者銷售分時度假產品的人。銷售代理商的代理銷售行為,是以營利為目的的商事活動,并實際承擔一定的經營風險。由此決定其與一般的民事代理有所不同。在法律有規(guī)定,或者當事人另有約定的情況下,銷售代理商需對購買了分時度假產品的消費者獨立承擔責任,或者與開發(fā)商一同承擔連帶責任。4、度假房產管理人(包括度假俱樂部會員服務中心)。度假房產管理人是指根據(jù)開發(fā)商的指定或者消費者會員的共同委托負責管理和維護分時度假房產,為購買了分時度假產品的消費者或者會員提供服務的機構。度假房產管理人可以是開發(fā)商的附屬機構,也可以獨立于開發(fā)商。5、分時度假交換公司。分時度假交換公司主要是指根據(jù)分時度假產品消費者(會員)的委托為其提供不同地區(qū)之間的分時度假產品之住宿權益交換服務的營利性組織。開發(fā)商通過組建或者加盟分時度假交換公司,使購買分時度假產品的消費者能夠通過該公司所提供的服務,將自己所擁有的度假住宿權益與其他地區(qū)分時度假產品消費者的住宿權益進行交換。6、中介服務機構。中介服務機構是指為分時度假產品的創(chuàng)設和交易提供有如信托、融資、電子商務、公證、見證、咨詢、登記、信息披露以及評級等中介服務的市場主體。他們是分時度假市場長期穩(wěn)定發(fā)展不可或缺的市場參與者。分時度假市場越發(fā)達,則中介服務機構參與的程度越高。7、監(jiān)管機構。監(jiān)管機構是指為維護分時度假市場秩序,促進自由競爭和公平交易、保護分時度假市場主體各方合法權益,對分時度假市場進行監(jiān)督管理,依法履行相應職責的組織。對分時度假市場的監(jiān)管,可采取政府監(jiān)管和行業(yè)自律相結合,并逐漸向以行業(yè)自律為主過渡的監(jiān)管模式。8、分時度假行業(yè)協(xié)會。分時度假行業(yè)協(xié)會由全國或者某個區(qū)域內從事分時度假經營業(yè)務及其相關單位組成的自律性組織。分時度假行業(yè)協(xié)會在推動分時度假行業(yè)的法律規(guī)制,促進分時度假行業(yè)規(guī)范經營,維護行業(yè)利益、加強行業(yè)自律、以及保護消費者合法權益的等方面發(fā)揮著不可替代的作用。

(二)分時度假市場法律關系

分時度假市場法律關系是指在分時度假市場主體之間,因分時度假產品的創(chuàng)設、交易、中介服務以及監(jiān)督管理等活動而形成的以權利義務為內容的社會關系。分時度假市場法律關系,主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商與消費者(會員)之間分時度假產品的出售購買關系

開發(fā)商依法創(chuàng)設各種分時度假產品,自行或者委托銷售代理商,將其出售給消費者,從而在開發(fā)商與消費者(會員)之間成立分時度假產品的出售購買關系。該出售購買關系除適用民法、合同法的有關規(guī)定外,還需適用有關分時度假合同的專門法規(guī)來規(guī)范和調整。

2、開發(fā)商與銷售代理商之間委托代理關系

開發(fā)商可通過代理銷售合同委托銷售代理商以自己的名義向消費者代理銷售分時度假產品,從而在開發(fā)商與銷售代理商之間成立委托代理關系。該委托代理關系,除適用民法、合同法的有關規(guī)定外,也應適用有關分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調整。如：銷售代理商違法經營分時度假產品的法律責任,包括侵權損害賠償責任、行政責任、刑事責任等,需有專門的法律、法規(guī)來加以明確。

3、開發(fā)商與分時度假交換公司之間的分時度假聯(lián)營關系

開發(fā)商可以自行組建或者加盟分時度假交換公司為購買了分時度假產品的消費者提供分時度假權益交換服務。當開發(fā)商加盟分時度假交換公司時,則通過相應的合同在開發(fā)商與分時度假交換公司之間建立分時度假聯(lián)營關系,雙方共同依照合同的約定為購買了分時度假產品的消費者提供分時度假權益交換服務。分時度假聯(lián)營關系因其長期性,而且當事人雙方實際履行的情況與購買了分時度假產品的消費者有直接的利害關系,除了適用民法、合同法的有關規(guī)定外,也需適用有關分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調整。

4、分時度假交換公司與消費者(會員)之間的分時度假交換行紀關系

購買了分時度假產品的消費者經申請成為分時度假交換公司的會員,并通過分時度假交換公司所提供分時度假交換系統(tǒng)將自己某一年度的分時度假權益與其他會員的度假權益進行交換時,則在消費者與分時度假交換公司之間建立分時度假交換行紀關系。該行紀關系,因與前述分時度假聯(lián)營關系密切相關,并且往往涉及國際服務貿易(如跨境消費),除適用民法、合同法的有關規(guī)定外,也需適用有關分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調整。

5、開發(fā)商與分時度假管理人(包括度假俱樂部會員服務中心)之間的委托管理關系

開發(fā)商可通過委托經營管理合同委托分時度假管理人(包括酒店管理公司或者附屬于開發(fā)商的度假俱樂部會員服務中心)為購買了分時度假產品的消費者或者會員管理度假物業(yè)(酒店、別墅或者其他度假資產)。這在開發(fā)商和分時度假管理人之間形成了委托管理合同關系。該委托管理合同與分時度假產品的消費者或者會員密切相關。當分時度假管理人利用其管理人的身份損害消費者或者會員利益的時候,如何保障消費者或者會員的權益,為其提供有效的法律救濟手段,也是有關分時度假的專門法規(guī)必須加以關注的問題。

6、開發(fā)商或和消費者會員與各中介服務機構之間的關系

在分時度假市場中,消費者是天然的弱者,為了保護分時度假市場中消費者的正當權益,促進和維護分時度假市場的誠信和公平,保障分時度假市場持續(xù)健康的發(fā)展,應當準許和鼓勵各種中介服務機構,如公證、見證、信托、評估、咨詢、登記、信息披露、金融、電子商務等參與到分時度假市場中來。這樣,就會在開發(fā)商或和消費者與各中介服務機構之間建立各種中介服務關系。而各中介服務機構在參與分時度假市場時,應當承擔的義務和責任,也需要由有關分時度假的專門法規(guī)加以規(guī)定。

7、分時度假市場監(jiān)管關系

分時度假市場也和其他任何市場一樣,須有適當?shù)谋O(jiān)管,以防止和懲處各種背棄誠信和公平法則的欺詐或侵權行為,維護市場秩序,保障市場持續(xù)健康發(fā)展。分時度假市場的監(jiān)管可區(qū)分政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管兩個方面。[11]政府監(jiān)管側重于對分時度假市場中的各種違法犯罪行為進行查處；行業(yè)自律監(jiān)管側重于促進行業(yè)規(guī)范經營、保障消費者合法權益等方面。對于分時度假市場的各種監(jiān)管關系也同樣需要有關分時度假的專門法規(guī)加以規(guī)范和調整。

從以上的分析中,我們可以看出,分時度假市場中的法律關系有著自身的特點,須有專門的法律加以規(guī)范和調整。事實上,分時度假市場比較發(fā)達的國家如美國、英國、德國、墨西哥、以及歐盟等也都專門制定了有關分時度假的法律、法規(guī)。這是我國發(fā)展分時度假市場所必須借鑒的。[12]

三、分時度假合同

分時度假合同毫無疑問是法律規(guī)制的重點。目前,分時度假合同雖然在我國度假旅游市場中以各種形式大量存在,但一直缺乏法律的明確界定,學界也并未對其形成統(tǒng)一的認識。而在國外,各國法律的相關界定,也不盡相同。筆者認為,分時度假合同可界定為當事人一方設立并轉移度假房產(或其它度假設施)之分時使用權于另一方,而另一方支付價款的合同。設立并轉移度假房產分時使用權的一方為分時度假產品的開發(fā)商；支付價款的一方為分時度假產品的消費者(包括買受人、承租人或者股東等)。這里,依據(jù)我國合同法以及分時度假市場的具體實踐,并借鑒歐盟及其成員國等的相關立法就分時度假合同的特征和主要內容作簡要的討論。

(一)分時度假合同的法律特征

1、分時度假合同是開發(fā)商設立并轉移度假房產分時使用權的合同

度假房產分時使用權并不是一種法定用益物權,而是度假房產所有權或者使用權的一種實現(xiàn)形式。為此,開發(fā)商需得通過一定的方式進行設計和安排,使度假房產的所有權或者使用權能夠采用標準化分時段使用的權利形式實現(xiàn),并且為了適合交易的需要,將該度假房產分時段使用的權利與特定的書面憑證結合在一起,使其能夠獨立于度假房產標的物之外進行轉讓。此即分時使用權的設立。在分時度假合同中,將該設立的分時使用權及其憑證轉移給消費者,是開發(fā)商的主要義務。關于分時度假合同的這一特征,我們可以從美國佛羅里達州有關分時度假合同的立法所給定的分時度假合同的含義中清楚地了解?！斗鹆_里達州2004年法令集》第721章就分時度假合同所作的定義為：“分時度假項目是指所有以會員制、協(xié)議、銷售或出租合同、使用許可證、使用權合同或其他方式作出的交易設計和項目安排,通過該設計和安排,購買者獲得在三年以上期間在特定年度低于一年的時段中住宿和使用其他設施的權利。分時度假合同指將分時度假項目的權利和義務轉移于購買人的任何協(xié)議?！盵16]

2、分時度假合同是消費者需支付約定總價的合同

分時度假合同中消費者取得度假房產的分時使用權,雖然以開發(fā)商于一定期限內的分期給付為內容,但是作為其對價,是以度假房產分時使用權的整體為依據(jù)的,消費者須向開發(fā)商支付約定的總價。這是分時度假合同中消費者的主要義務。關于分時度假合同的這一特征,可引用歐盟有關分時度假合同的立法所給定的分時度假合同的含義為證?！稓W盟分時度假合同指令》該指令將分時度假合同定義為：“有效期在3年以上、規(guī)定消費者以支付約定總價為對價直接或間接取得一處或多處不動產一周以上的物權或其他用益權的合同?！盵17]

3、分時度假合同是非典型合同

分時度假合同常常和房屋買賣合同、租賃合同、旅游服務合同,或者股票發(fā)行結合在一起,呈現(xiàn)非典型性。為此,對于分時度假合同,在法律的適用上,除了適用分時度假合同的一般性規(guī)則外,還應依照《中華人民共和國合同法》第124條的規(guī)定處理,即“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定”。關于分時度假合同的非典型性,我們可以從《德國民法典》(2002年新公布修訂版)有關分時度假合同的規(guī)定中獲知。該法典將分時度假合同稱為“部分時間居住權合同”,其在第481條規(guī)定,“部分時間居住權是指這樣的合同：根據(jù)該合同,經營者憑著消費者支付總價而在最短為三年的持續(xù)時間里,使消費者取得或許諾使消費者取得在一年之中特定的或者待定的時間段里為休假或者居住的目的而使用供人居住的建筑物的權利。該項權利可以是物權或者其他權利,尤其也可以因社團成員資格或者合伙或者公司份額而授予。”[16]

4、分時度假合同是雙務、有償合同

在分時度假合同中,當事人雙方在享有合同權利的同時,都負擔相應的義務；并且雙方當事人所負擔的合同義務,互為對價,需遵循等價有償?shù)脑瓌t。因此,分時度假合同是雙務合同、有償合同。

5、分時度假合同是諾成合同

除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外,分時度假合同自當事人意思表示一致時起成立,并不以一方實際支付價款或者交付度假房產分時使用權憑證等作為合同成立的要件,因而分時度假合同是諾成合同。

6、分時度假合同是要式合同

分時度假合同期限長(一般在三年以上)、內容復雜(常和其它合同結合在一起)、并常涉及當事人以外的第三人(如代理銷售商、受托管理人等),為了保證合同的順利履行和減少糾紛的發(fā)生,應當采用書面形式,因而分時度假合同是要式合同。我國雖然沒有分時度假合同的專門立法,但實踐中分時度假合同都采用書面形式。而歐盟及其成員國的分時度假立法均對合同形式問題作了專門規(guī)定?！鞍凑盏聡⒎▏?、比利時、意大利、瑞典和西班牙等國法律規(guī)定,不具備法定形式的分時度假合同無效。”[16]

(二)分時度假合同的主要內容

分時度假合同的內容,由當事人雙方依照平等、自愿、公平、誠實信用的原則以及合同法和其它法律、法規(guī)的相關規(guī)定,自行協(xié)商確定的。其在形式上表現(xiàn)為合同的條款；在實質內容上則是依據(jù)合同條款、法律的相關規(guī)定以及交易習慣等所確立的當事人之間的權利義務關系。因分時度假合同通常采用格式合同的形式,而且其內容復雜。為了保護消費者合法權益、維護市場秩序,法律有必要對分時度假合同中作為格式合同提供者的開發(fā)商一方的義務進行適當?shù)囊?guī)制,由法律、法規(guī)確定開發(fā)商在訂立分時度假合同時所必須遵守的共同規(guī)則。

分時度假合同的主要內容,從開發(fā)商所承擔的義務角度考察,應包括但不限于下列幾個方面：

1、轉移度假房產分時使用權、交付度假房產分時使用權憑證的義務

從前面關于分時度假產品的分析中,我們知道,任何分時度假產品的消費者都對特定的度假房產享有分時使用權。為此,依照約定分期、持續(xù)地向消費者轉移度假房產的分時使用權乃是開發(fā)商在分時度假合同中所應承擔的基本給付義務。同時為了便于消費者主張和行使分時使用權,開發(fā)商還應向消費者交付憑證該分時使用權的書面文件。開發(fā)商履行轉移度假房產分時使用權及交付相關憑證的義務,可以自己履行,也可以委托他人如專業(yè)管理公司或者銷售商等代為履行。如果分時度假產品是所有權型,則開發(fā)商還需承擔轉移度假房產所有權的義務。

2、度假房產的瑕疵擔保義務

在分時度假合同中,開發(fā)商應對分時使用權所及標的物度假房產的瑕疵承擔物的瑕疵擔保義務和權利瑕疵擔保義務。即開發(fā)商需保證交付給消費者使用的度假房產符合約定的標準,并能夠滿足消費者度假旅游的需要；并且負有保證第三人不得就該度假房產向消費者主張任何權利的義務。開發(fā)商違反瑕疵擔保義務的,應當承擔違約責任。

3、信息披露義務[13]

開發(fā)商應當按照誠實信用原則的要求,在分時度假合同訂立和履行的過程中,通過合同或者其它適當?shù)姆绞较蛳M者進行信息披露。開發(fā)商應當披露的信息包括：(1)開發(fā)商的基本情況,如名稱、住址、法定代表人姓名、經營范圍、聯(lián)系方式、網站地址等；(2)代理銷售商、度假房產管理人及其它與合同的訂立和履行有厲害關系的第三人的基本情況,以及因其過錯造成消費者損害應當承擔賠償責任的具體情形等； (3)度假房產的基本情況,如地理位置、項目名稱、銷售許可證明、權屬狀況等；(4)分時度假產品的基本信息,如產品類型、數(shù)量、編號、銷售狀況、價格及計價依據(jù)、權利憑證以及實際使用、交換、轉讓的相關信息等；

4、設立冷靜期的義務

開發(fā)商應當在分時度假合同中設立冷靜期。所謂冷靜期是指根據(jù)法律規(guī)定或者合同的約定,作為消費者的一方享有單方面無條件解除分時度假合同的權利的期間。該期間一般為合同訂立后的5到10日內。冷靜期的設立是為了防止開發(fā)商或者銷售商利用其信息的優(yōu)勢進行欺詐銷售或者強迫銷售,[14]而給與消費者一個冷靜思考和重新決斷的時間和機會。這即是誠實信用和公平原則的要求,也是從分時度假市場的實際出發(fā),保護消費者合法權益的必要法律措施。如果開發(fā)商未在合同中設立冷靜期,則該合同可視為可撤銷的合同,消費者可在一年內享有合同撤銷權。關于冷靜期的設立可借鑒歐盟及其成員國的相關立法經驗。

5、超賣禁止義務

分適度假產品所包含的分時使用權是以度假房產的使用權為基礎的,是對一定期限內的度假房產使用權按每年或者隔年一個特定時間段的標準進行分割(如一年劃分為52周)的產物。而超賣(也即重復銷售)[15]則是指任何超過度假房產每年可實際使用天數(shù)(如超過52周)出售分時度假產品的情形。因超賣沒有任何度假房產的使用權為基礎,是典型的虛假銷售,理當禁止。開發(fā)商不僅自己不得超賣,還應當約束銷售商不得超賣。任何人的任何超賣行為均構成欺詐,消費者有權撤銷合同,并有權要求賠償損失。

6、消費者放棄權利時的利益分配

消費者購買了分時度假產品,可能因為各種原因而放棄對度假房產的使用,此種情況下,度假房產管理人可將消費者放棄的度假房產使用權租賃給他人,所得的收益,在扣除消費者應繳納的管理費后,由管理人和消費者按一定的比例分享。在分時度假合同中,對于消費者放棄度假房產使用權時,管理人可以將該度假房產使用權租賃他人的情形,以及所得利益的分配比例應做出明確的約定。否則,管理人將消費者放棄的度假房產使用權租賃他人所得的收益在扣除了消費者應繳付的管理費后,應將余額全部返還給消費者。

以上我們從分時度假產品、分時度假市場、以及分時度假合同等三方面,就分時度假行業(yè)的法律規(guī)制問題做了初步的探討,希冀其成為基礎性研究,能夠對我國分時度假法律制度的建立和完善,起到些許推動作用。

[1]張澤一.試析我國旅游創(chuàng)新中的分時度假[J].重慶商學院學報, 2001,(4).

[2]高廣新.全球增速最快的旅游細分行業(yè)[N].中國旅游報,2004-10-23(14).

[3]葉勝強.分時度假產業(yè)的源起、定義、發(fā)展狀況及其與產權式酒店和酒店式公寓等相近業(yè)態(tài)的概念辨析[EB/OL].http://www.jjxj.com.cn/articles/3592.htm l,2004-06-18/2011-02-16.

[4]陳超,郭魯芳.中國分時度假的發(fā)展困境及其消除[J].旅游學刊,2003,(01).

[5]黃獻明.分時度假的概念、發(fā)展及其產品設計[J].華中建筑, 2004,(1)：22.

[6]羅守貴,張國安,高汝熹.分時度假在中國的市場發(fā)展分析[J].商業(yè)經濟與管理,2002,(01).

[7]宋瑞.美國和墨西哥分時度假業(yè)的發(fā)展及其對中國的啟示[J].旅游調研,2006,(5).

[8]汪傳才.分時度假的消費者保護初探[J].法律科學(西北政法學院學報),2006,(04).

[9]秦瑞亭.歐盟分時度假合同法述評[EB/OL].http://www. civillaw.com.cn/A rticle/default.asp?id=37023,2008-01-02/ 2011-02-17.

[10]劉趙平.分時度假·產權酒店——飯店業(yè)和房地產業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展之路[M].北京：中國旅游出版社,2002.

[11]蔣華,王婉飛.我國分時度假業(yè)的發(fā)展對策研究[J].經濟縱橫,2003,(06).

[12]李潔.從國外分時度假發(fā)展經驗看我國的分時度假產品市場[J].江蘇商論 ,2010,(11).

[13]李致磊.我國分時度假產業(yè)信息不對稱問題[J].企業(yè)導報, 2009,(11).

[14]王婉飛.分時度假在中國本土化面臨的問題與對策[J].商業(yè)經濟與管理,2003,(10).

[15]汪傳才.論分時度假營銷的立法規(guī)制[J].旅游學刊 ,2005, (02).

[16]秦瑞亭.歐盟分時度假合同法述評[EB/OL].http://www. civillaw.com.cn/A rticle/default.asp?id=37023,2008-01-02/ 2011-02-16.

[17]吳越,李兆玉,李立宏譯.歐盟債法條例與指令全集[M].北京：法律出版社2004.