溫州市國土資源局 陳矯健

土地登記委托代理申請如何辦理
——解讀《土地登記辦法》中的代理

溫州市國土資源局 陳矯健

申請人在申請土地登記時(shí)，時(shí)常會委托他人代理。為解決委托代理的真實(shí)性問題，不少地方的土地登記辦理人員要求申請人當(dāng)場寫授權(quán)委托書，這樣的做法是否可行？

首先，要求申請人當(dāng)場寫授權(quán)委托書與代理制度相悖。代理制度的設(shè)置原本是為方便行政相對人，如果要申請人當(dāng)場寫授權(quán)委托書的話，這樣的代理就失去原有的價(jià)值，因?yàn)樯暾埲硕家呀?jīng)到場了，要求其當(dāng)場寫授權(quán)委托書，還不如直接要求其填寫申請書和提供相關(guān)申請材料。所以，如果這樣的申請事項(xiàng)仍然還需要他人代理的話，只能說土地登記機(jī)關(guān)的服務(wù)工作沒有做好，申請人不能便捷獲取相關(guān)辦理事項(xiàng)的信息，或是土地登記機(jī)關(guān)的辦事流程設(shè)置不合理，申請人不能便捷的解決申請事項(xiàng)。

其次，解讀《土地登記辦法》中的代理。在《土地登記辦法》中涉及代理的條款有第九、十條規(guī)定：“申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：……前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。”上述規(guī)定可以看出，申請人自己申請土地登記為一般原則，代理則是例外。即除申請辦理未成年人土地登記的必須代理外，其他的一般由申請人自己申請。

當(dāng)然，申請人也可以委托代理，根據(jù)《土地登記辦法》十一條規(guī)定：“委托代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證?！币簿褪钦f如果申請人選擇委托代理的，除代理境外授權(quán)委托書和被代理人身份證明需要經(jīng)依法公證或者認(rèn)證外，其他的委托代理，只要代理人提交本辦法第九條規(guī)定的材料和授權(quán)委托書及代理人身份證明，就可以認(rèn)定其委托代理的事實(shí)。但是，土地登記機(jī)關(guān)還是懷疑授權(quán)委托書的真實(shí)性。當(dāng)然 ， 懷疑沒錯，因?yàn)橥恋氐怯洐C(jī)關(guān)要履行審查職責(zé)，如果發(fā)現(xiàn)授權(quán)委托書中的委托人簽名的筆跡明顯有問題，經(jīng)辦人員可以要求代理人補(bǔ)正，但不能因此而想當(dāng)然地要求委托人當(dāng)場寫授權(quán)委托書，否則就失去代理的意義，同時(shí)要求其當(dāng)場寫授權(quán)委托書沒有法律效益。

再次，土地登記委托代理審查的重點(diǎn)。授權(quán)委托書的真實(shí)性確實(shí)難以確定，就算是經(jīng)公正的代理境外授權(quán)委托書也可能存在偽造。但是，代理人的身份一般是可以查明的，只要查明了代理人的身份，就算是授權(quán)委托書不真實(shí)（沒有委托人簽字認(rèn)可），也可以基本上確定其授權(quán)委托是否真實(shí)，因?yàn)槲写砣松暾埻恋氐怯浀模峤皇跈?quán)委托書和代理人身份證明外，還要提交土地登記申請書、申請人身份證明材料、土地權(quán)屬來源證明、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、地上附著物權(quán)屬證明、法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等材料，而這些材料的真實(shí)性及相互印證足可以判斷其代理的真實(shí)與否。從中可以看出土地登記委托代理制度的缺陷或漏洞，對不涉及不動產(chǎn)交易的土地登記申請，即便沒有委托人簽字認(rèn)可不會出現(xiàn)任何問題，因?yàn)榫退闶跈?quán)委托書是偽造的，也不影響真正權(quán)利人獲取土地登記；但如果涉及不動產(chǎn)交易或處置行為，就很有可能造成權(quán)利人財(cái)產(chǎn)損失。所以，對涉及不動產(chǎn)交易或處置行為的登記申請不應(yīng)實(shí)行委托代理。