凌琳，李亞利

（青島大學(xué)，山東青島266071）

南京酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

凌琳，李亞利

（青島大學(xué)，山東青島266071）

酒店式公寓作為一種新興房產(chǎn)投資種類逐漸成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)，投資者把它作為一種新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點(diǎn)，旅游者把它作為旅游出行的好住所，一時(shí)間似乎所有的目光都在關(guān)注著這片市場(chǎng)。本文以南京市酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀為例進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)酒店式公寓存在的問題并提出了相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。

酒店式公寓；南京市場(chǎng)；發(fā)展現(xiàn)狀；分析及對(duì)策

酒店式公寓最早在歐洲出現(xiàn)，至今已有近40年的歷史了。它是當(dāng)時(shí)旅游景區(qū)出租給游客臨時(shí)住宿的地方，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又有家居的氛圍。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形[1]。上世紀(jì)90年代酒店式公寓進(jìn)入中國，最早出現(xiàn)在深圳，之后在北京、上海等一線城市獲得發(fā)展。目前，酒店式公寓的發(fā)展已經(jīng)深入到二線城市當(dāng)中，尤其在旅游、經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的城市（如青島、南京、杭州、大連等）發(fā)展迅猛。

酒店式公寓與酒店相比，它具有較大的居住空間，擁有獨(dú)立的廚房等相對(duì)完備的家居條件，家居氛圍很濃，性價(jià)比高。與普通商業(yè)住宅相比，它擁有酒店管理公司的酒店式管理，能享受到定期清掃、撤換床單、預(yù)定早餐等酒店式服務(wù)。所以酒店式公寓集酒店和住宅之長，一直受到企業(yè)高管、城市新興白領(lǐng)、外派人員和度假型旅游者的喜愛。選址也多在城市發(fā)展的商業(yè)圈和CBD中心。南京市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心城市，酒店式公寓發(fā)展迅速，本文就以南京市為例分析如下。

一、南京酒店式公寓需求現(xiàn)狀分析

（一）南京經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，拉動(dòng)酒店式公寓的發(fā)展。

2009年南京市GDP為4170億元，比上年增長11.5%。2010年第一季度南京市就已完成生產(chǎn)總值突破千億元關(guān)口，達(dá)到1060.03億元，按可比價(jià)計(jì)算，比去年同期增長14.3%，全市城市居民人均可支配收入8475.7元，比去年同期增長9.7%，居民生活水平穩(wěn)步增長。同時(shí)2010年第一季度全市到位建設(shè)資金1521億元，比去年同期增長55.2%，比同期投資完成額增幅高26.2個(gè)百分點(diǎn)，建筑資金充裕[2]。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益好轉(zhuǎn)以及國家有關(guān)政策的實(shí)施，對(duì)南京的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起了很大的推動(dòng)作用。而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、人們收入和消費(fèi)水平的提高，人們對(duì)酒店式公寓或租或售都有著全新的認(rèn)識(shí)和定位，對(duì)酒店式公寓的需求不斷提升。

（二）南京旅游業(yè)的快速提升，推動(dòng)酒店式公寓的發(fā)展。

南京歷史悠久，文化深厚，自古以來被稱為“六朝古都”和“十朝都城”，旅游業(yè)是南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年全市旅游總收入達(dá)到822.16億元，同比增長15.1%，其中入境旅游者113.45萬人次，境內(nèi)旅游者5519.91萬人次[3]。中山陵、夫子廟、總統(tǒng)府等旅游景點(diǎn)吸引眾多游客，其中不乏高生活品位者，他們會(huì)選擇“奢華又不奢侈”的酒店式公寓作為暫居場(chǎng)所，很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。

（三）節(jié)慶、會(huì)展和商務(wù)活動(dòng)不斷增多促動(dòng)酒店式公寓的發(fā)展。

南京的節(jié)慶活動(dòng)豐富多彩，南京夫子廟國際燈會(huì)、南京國際梅花節(jié)、南京農(nóng)業(yè)嘉年華、江心洲葡萄節(jié)、江鮮美食節(jié)、傅家邊農(nóng)家美食節(jié)、湯山國際溫泉節(jié)、六合茉莉花節(jié)、高淳螃蟹節(jié)等吸引了大量人流。隨著經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展，越來越多的國際會(huì)議也在南京陸續(xù)舉辦，2009年是南京的會(huì)展年，例如“第五屆中歐工商峰會(huì)”、“第五屆中國會(huì)展經(jīng)濟(jì)國際合作論壇”、“第五屆中國（南京）國際軟件產(chǎn)品博覽會(huì)”等等，全年共舉辦各類會(huì)議（論壇）、節(jié)慶、展覽10700多個(gè)，2010年將是“會(huì)展跨越年”，隨著人們溝通意識(shí)不斷增強(qiáng)，商務(wù)交流日益頻繁，會(huì)展經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，都將促進(jìn)酒店式公寓市場(chǎng)的不斷壯大。

二、南京酒店式公寓供給現(xiàn)狀分析

（一）酒店式公寓投資開發(fā)情況

近幾年來南京酒店式公寓發(fā)展迅速，以君臨國際、亞東名座、金陵王府、朗詩熙園等為代表的一批樓盤先后以酒店式公寓的概念進(jìn)入人們視野以后，如今已運(yùn)營的、在建設(shè)的、規(guī)劃中的酒店式公寓項(xiàng)目都為數(shù)不少。根據(jù)搜房網(wǎng)、電話調(diào)查和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合統(tǒng)計(jì)，截止到2010年上半年，南京具有酒店式公寓概念的有68家，其中已經(jīng)運(yùn)營的39家，正在建設(shè)的23家，規(guī)劃當(dāng)中的有6家。主要集中在鼓樓區(qū)、白下區(qū)、玄武區(qū)和建鄴區(qū)四個(gè)區(qū)域內(nèi)。

（二）南京酒店式公寓定位

南京市酒店式公寓的主要特點(diǎn)是“小戶型、精裝修、高性價(jià)比”。酒店式公寓精美的裝修可以在很大程度上給予消費(fèi)者較好的視覺享受，而且酒店式公寓的價(jià)格相對(duì)于同等服務(wù)的星級(jí)式酒店要低廉，相對(duì)于普通住宅又具有相對(duì)完善的配套設(shè)施，較受南京消費(fèi)者的青睞和歡迎。但南京市場(chǎng)上的酒店式公寓除了仁恒國際公寓主推兩室、三室和四室以外，其他大部分酒店式公寓的主推房型都是一室一廳型，面積也都在40平方以下，其主要的客源市場(chǎng)也主要是針對(duì)南京的商務(wù)客人、新興白領(lǐng)和投資愛好者，推出的高檔產(chǎn)品很少。

（三）南京酒店式公寓物業(yè)管理情況

南京市場(chǎng)上的酒店式公寓主要由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，在南京39家已經(jīng)運(yùn)營的酒店式公寓當(dāng)中有29家由物業(yè)管理公司管理，只有10家是由專業(yè)的酒店管理公司管理，能體現(xiàn)出酒店式公寓的真正內(nèi)涵。在29家物業(yè)管理公司當(dāng)中也不乏有國內(nèi)外知名的物業(yè)公司，如第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司、深圳保利物業(yè)管理公司、金陵飯店物業(yè)管理公司等，但大部分物業(yè)公司都是開發(fā)商的合營公司或其他資質(zhì)水平不高的公司，三級(jí)資質(zhì)的較多，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)相對(duì)較少。

以下為南京酒店式公寓物業(yè)管理情況。

（四）南京酒店式公寓酒店管理情況

南京市場(chǎng)上的酒店式公寓現(xiàn)有十家由專業(yè)的酒店式管理公司管理，除了仁恒國際是由國際知名酒店管理公司盛輝集團(tuán)管理以外，其他九家都是由國內(nèi)的酒店管理公司進(jìn)行管理，通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)朗詩熙園、中環(huán)國際、天安國際、錦盈大廈和盛天大廈是由一個(gè)酒店管理公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，其中中環(huán)國際、天安國際、錦盈大廈和盛天大廈是由凱賓酒店管理公司連鎖經(jīng)營，其他四個(gè)酒店式公寓樓盤都是由多個(gè)酒店管理公司分割獨(dú)立進(jìn)行管理。以下是南京市酒店式公寓酒店管理的詳細(xì)情況。

名稱金陵王府城開國際木馬公寓君臨國際朗詩熙園中環(huán)國際仁恒國際天安國際錦盈大廈盛天大廈（融寓）酒店管理公司凱賓、閣雅、中房、廣納、城市部落、朗庭、磬之房凱賓、閣雅、溫馨滿屋、智軒閣、365、城市部落、利安居閣雅、溫馨滿屋、廣納、365、城市部落溫馨滿屋、365、置房、中房融寓輝盛閣凱賓凱賓凱賓

三、南京酒店式公寓存在的問題

（一）專業(yè)的酒店管理公司較少，管理水平不高。南京大多數(shù)酒店式公寓都是由物業(yè)管理公司管理，管理資質(zhì)較低，服務(wù)的內(nèi)容只涉及到水電、安保等普通商業(yè)住宅均可享受到的項(xiàng)目，失去酒店式公寓的真正的內(nèi)涵，同時(shí)現(xiàn)有的酒店管理公司多是本土企業(yè)，管理水平較低，提供的酒店式服務(wù)項(xiàng)目很少，不能真正滿足消費(fèi)者的需求。

（二）酒店管理公司管理混亂，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。南京市場(chǎng)中真正意義上的酒店式公寓近一半都是由多家酒店管理公司分割獨(dú)立進(jìn)行管理，以城開國際為例，它由七家酒店管理公司分割樓層，獨(dú)立管理，不同的酒店管理公司提供硬件設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目也不相同，管理混亂，容易給消費(fèi)者產(chǎn)生誤解，不易產(chǎn)生品牌效應(yīng)。

（三）酒店式公寓的硬件一般，軟件缺乏。南京酒店公寓的硬件設(shè)施只能滿足消費(fèi)者最基本的需要，例如凱潤金城，小區(qū)雖設(shè)有紅外報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂廣播系統(tǒng)。但相較于國內(nèi)外知名的酒店式公寓，其硬件條件還相差很遠(yuǎn)。此外，南京酒店式公寓的軟件設(shè)施缺乏，主要指服務(wù)人員綜合素質(zhì)不高，服務(wù)效率低下等原因限制了酒店式公寓的發(fā)展。

四、提升酒店式公寓的建議

（一）加強(qiáng)政府管制，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境。南京于2009年12月23日出臺(tái)了調(diào)控酒店式公寓的政策:從2010年起購買酒店公寓不再享受原先購房1%的補(bǔ)貼優(yōu)惠和個(gè)稅退還補(bǔ)貼，而且酒店式公寓的用地性質(zhì)不同，繳納的契稅也不同。但該政策主要側(cè)重于購買條件，對(duì)酒店式公寓發(fā)展的其他方面沒有做出相關(guān)規(guī)定，例如政府可以對(duì)于不同標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓采取等級(jí)制度，不同等級(jí)的酒店式公寓優(yōu)惠政策不同等等，讓酒店式公寓發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境更加規(guī)范。

（二）市場(chǎng)的精細(xì)劃分，找準(zhǔn)酒店式公寓的目標(biāo)市場(chǎng)。酒店式公寓的服務(wù)對(duì)象大多是國際高層商務(wù)白領(lǐng)和家屬、國內(nèi)商務(wù)客人、城市新興白領(lǐng)和旅游休閑客人。其客源市場(chǎng)相對(duì)較寬，想要滿足所有客人的需求只會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。所以酒店式公寓從興建、裝潢到宣傳等等首先要考慮好自己的目標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行精細(xì)劃分，這樣才能有針對(duì)性的提供服務(wù)項(xiàng)目，不斷提升服務(wù)水平。

（三）提高酒店式公寓的服務(wù)水平和管理水平，走差異化和細(xì)節(jié)化路線。現(xiàn)有南京市場(chǎng)上的酒店式公寓大多由物業(yè)管理公司管理，能提供的服務(wù)主要圍繞在水電、公共環(huán)境衛(wèi)生、安保工作等等，局限性很大，即使是酒店管理公司的管理，能提供的酒店服務(wù)項(xiàng)目也很不健全，所以我們要結(jié)合我國旅游和商務(wù)發(fā)展的具體情況，走差異化和細(xì)節(jié)化服務(wù)路線，真正將酒店服務(wù)中規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合的服務(wù)理念在酒店式公寓中體現(xiàn)出來，提升酒店式公寓的服務(wù)水平和管理水平。

（四）加強(qiáng)本土品牌建設(shè)，實(shí)現(xiàn)連鎖化經(jīng)營。現(xiàn)階段南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的酒店式公寓良莠不齊，很多酒店式公寓的服務(wù)質(zhì)量和管理水平不高，這樣使得消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的形象大打折扣。所以在規(guī)范建設(shè)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)品牌化管理，創(chuàng)品牌形象，特別是本土品牌的建設(shè)，將酒店管理方式和理念與本地的具體情況相結(jié)合，突出本地特色，創(chuàng)造本土品牌，在逐漸發(fā)展壯大后，企業(yè)之間可以通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手和連鎖經(jīng)營來擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)酒店式公寓可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語

酒店式公寓現(xiàn)今在二線城市發(fā)展迅速，為了讓二線城市南京市的酒店式公寓得到健康合理的發(fā)展，我們必須要加大酒店管理公司的管理力量，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，打造適合二線城市發(fā)展的本土管理品牌。

[1]李萌.我國酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀[J].經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，2009，（371）.

[2][3]《2009年南京市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，南京市旅游林業(yè)局.

F590.65

A

1671-5993（2011）01-0046-03

2011-01-16

凌琳（1981-），女，安徽巢湖人，青島大學(xué)旅游學(xué)院在職研究生，滁州職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)系教師。

李亞利（1957-），男，河北張家口人，青島大學(xué)旅游學(xué)教授，碩士研究生導(dǎo)師。