小區(qū)車位,下一個(gè)投資熱點(diǎn)?

曾慧娟

因供需矛盾突出，車位價(jià)格保持上漲的態(tài)勢難以避免，但投資車位一定要看好地段，稀缺程度才是決定車位價(jià)值的最重要因素。

目前，北京市場上的車輛近500萬輛，小區(qū)停車難早已不是一個(gè)新話題，而隨著北京市汽車銷量的增長，這一問題則更加凸顯。為了緩解擁堵，去年歲末，北京市出臺(tái)了“限購令”。2011年起，每月限購兩萬輛車。即便如此，越來越多的人開始為小區(qū)里找不到停車位而犯難。而小區(qū)車位售價(jià)則水漲船高，一些二手中介公司和個(gè)人已涉足車位買賣和投資。

車位爭奪戰(zhàn)

大興清和園小區(qū)、保障房項(xiàng)目鴻業(yè)興園小區(qū)，是近段時(shí)間北京社區(qū)爭搶車位的現(xiàn)實(shí)版寫照。

1月初，據(jù)媒體報(bào)道，大興區(qū)清和園東區(qū)眾多業(yè)主紛紛在小區(qū)搶裝地鎖爭車位，多半車位已被私人“占領(lǐng)”。1月10日傍晚，記者再次來到該小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，仍有多半數(shù)車位安裝著地鎖。小區(qū)物業(yè)值班人員說，二十多天前，就陸續(xù)有業(yè)主開始安裝車鎖，隨后大家“跟風(fēng)”，不到十天的時(shí)間，小區(qū)500多個(gè)車位，有半數(shù)以上車位被安裝了車鎖。“物業(yè)張貼過通知希望業(yè)主自行拆除，但一直沒有動(dòng)靜。”該值班人員說，對于業(yè)主私裝地鎖一事，已將此情況反映至鎮(zhèn)政府、城管等部門，正在等上級指示。

剛下班進(jìn)小區(qū)的馬先生證實(shí)了物業(yè)說的話，而馬先生也對其中一個(gè)車位安了鎖?！艾F(xiàn)在小區(qū)停車太難了，每天回家搶車位都是斗智斗勇，拼精力、搶速度，怎一個(gè)累字了得!今天算下班回來早的，外出應(yīng)酬加班是常有的事。”對于是否擔(dān)心強(qiáng)制拆除地鎖，馬先生說“等要拆的時(shí)候再說，目前沒看到要拆的消息，沒人管。要么就給大家解決好停車難的問題”。

另據(jù)媒體報(bào)道，豐臺(tái)區(qū)保障房項(xiàng)目鴻業(yè)興園小區(qū)，白去年12月20日凌晨5時(shí)開始，連續(xù)三天三夜有幾百人露天排隊(duì)，只為自家車搶得一個(gè)“安家之所”。據(jù)報(bào)道，該小區(qū)共有業(yè)主2346戶，而登記在冊的車輛就已經(jīng)達(dá)到了1000臺(tái)。而規(guī)劃中車位僅有700個(gè)，也就是說至少三戶人家搶一個(gè)車位。

1月中旬，記者致電該小區(qū)物業(yè)得知，地上車位已經(jīng)全部以150元／月的價(jià)格出租完畢，目前只有地下車位，價(jià)格350元／月，年付3888元。而地下車位317個(gè)，目前所剩不多。

在記者調(diào)查中，東三環(huán)富力城項(xiàng)目被認(rèn)為是車位緊張的典型代表之一。目前該小區(qū)一個(gè)車位價(jià)格在20多萬元，地下停車租金價(jià)格在600元／月。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，大約85％以上的住宅小區(qū)車位需求緊俏。而據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)1月中旬發(fā)布的北京車位調(diào)查結(jié)果顯示，參與調(diào)查的5000多名網(wǎng)友中，有60.2％表示所在小區(qū)的車位是不夠用的，僅有39.8％的網(wǎng)友表示所在小區(qū)的車位夠用。

地上地下價(jià)差大

沒有車位的業(yè)主為找到一個(gè)好車位犯愁，同時(shí)也止步于高昂的車位價(jià)格。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的調(diào)查顯示，29.8％以買車位為主的受訪者表示，他們小區(qū)的車位價(jià)格在15萬到20萬元，另外22％的網(wǎng)友表示他們小區(qū)的車位價(jià)位在10萬到15萬。

目前，北京車位價(jià)格增長較為突出，一部分擁有車位的業(yè)主開始提高出售價(jià)格。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋山水在2010年9月份之前，購買完全產(chǎn)權(quán)的車位價(jià)格大約是18萬左右，當(dāng)前車位價(jià)格達(dá)到了20萬元，大約上漲了11％。嘉銘園小區(qū)的車位當(dāng)前價(jià)格是15萬，比2010年均價(jià)上漲了20％左有。

按此計(jì)算，一個(gè)車位不過十平方米，就要售價(jià)20萬，平均價(jià)格與小區(qū)房價(jià)相差無幾。

在租金方面，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)調(diào)查顯示，58.9％的受訪者表示，小區(qū)的車位租金多集中在2000元到4000元／年，特別以2000元到3000元／年這個(gè)區(qū)間為多。一成五的受訪者表示，車位租金為1500元到2000元／年。

在記者走訪中，屢屢發(fā)現(xiàn)“地上不夠，地下空”的局面。有業(yè)主向記者表示，這種現(xiàn)象之所以會(huì)出現(xiàn)，主要是因?yàn)榈厣宪囄缓偷叵萝囄毁M(fèi)用相差太多造成的。如遠(yuǎn)洋山水樓盤地下車位租金為350元／月，地上車位為150元／月。

不同區(qū)域的租金價(jià)格也不盡相同，越是核心地段的車位，車位租金相對更高些。金融街中海凱旋，屬于高檔樓盤，其車位租金均價(jià)達(dá)到了1000元／月，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。富力城地下停車位900元／月，大興、房山、通州邊遠(yuǎn)地區(qū)的下停車位在300元／月左右。

在調(diào)查中，記者看到，目前小區(qū)車位交易的形式主要分為三種：只租不售、只售不租、租售并舉。車位不夠用的現(xiàn)象中，只租不賣的社區(qū)表現(xiàn)最為嚴(yán)重。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購房中心主編王佳認(rèn)為，主要是租車位的價(jià)格比買一個(gè)車位便宜，會(huì)有更多的車停入小區(qū)。其次，在商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)，停車費(fèi)上調(diào)后，很多車主將車駛?cè)刖嚯x公司、飯店等娛樂上班場所附近的小區(qū)內(nèi)，享受更低的停車費(fèi)。因此，在熱點(diǎn)商圈的社區(qū)，停車相對難一些。

求解停車難

整宿排隊(duì)搶車位，私自裝地鎖，車位價(jià)格的不合理膨脹。樓市專家韓世同認(rèn)為，根源在于規(guī)劃不合理，城市各方面的發(fā)展失調(diào)。比如，車輛的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出交通等配套設(shè)施的建設(shè)速度，對這種關(guān)系到城市發(fā)展和諧的原則問題，不能光靠市場調(diào)節(jié)，政府職能部門的干預(yù)是非常必要的。

來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)顯示，北京市現(xiàn)行居住區(qū)停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)為：二環(huán)至三環(huán)間每千戶300個(gè)車位，三環(huán)外(包括舊區(qū)改造和零星加建的住宅海千戶500個(gè)車位。記者查閱，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于城六區(qū)小汽車0.86輛／戶的擁有率，不能滿足新的停車需求。

韓世同認(rèn)為，目前北京新開發(fā)的樓盤車位配備比較高，基本能滿足業(yè)主需要，而一些舊式小區(qū)，根本沒有多少有產(chǎn)權(quán)的停車位。當(dāng)年許多小區(qū)開發(fā)時(shí)，汽車還沒有大規(guī)模進(jìn)入家庭，對于車位的配置并沒有考慮到汽車普及以后的情況。

記者看到，在一些舊小區(qū)，私家車要么停在社區(qū)外的路邊停車位，要么就停在較遠(yuǎn)的其他停車場內(nèi)。這一問題已受到北京市政府重視，北京市“十二五”規(guī)劃綱要草案中，也明確提出，北京將建立停車場建設(shè)管理新機(jī)制，規(guī)范配建停車設(shè)施，改善居民小區(qū)停車難的問題。北京市規(guī)劃委法制處的負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)透露，北京市正在研究修訂新建住宅小區(qū)配建停車位標(biāo)準(zhǔn)，爭取在2011年上半年出臺(tái)。

韓世同分析，原有老舊小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，沒有配足相應(yīng)的車位，解決這個(gè)問題，除了在有條件的情況下，逐步對老舊小區(qū)進(jìn)行改造外，還可考慮租用周邊企事業(yè)單位和商鋪的停車場，至少可以在一定程度上緩解小區(qū)夜間停車的壓力。此外，新建小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，可多考慮建設(shè)雙層地下車庫和立體式停車位，這樣可以極大節(jié)省空間。

車位投資有風(fēng)險(xiǎn)

北京巨大的車位需求，使得一些以賣房為主要業(yè)務(wù)的二手房中介，也已經(jīng)開始了賣車位的新業(yè)務(wù)。

在車位最為緊張的富力城小區(qū)，我愛我家業(yè)務(wù)員表示，每個(gè)車位D區(qū)售價(jià)22萬－25萬，A區(qū)和C區(qū)售價(jià)在20萬左右，租金價(jià)格在700－900元／月。該業(yè)務(wù)員手中就有在掛牌出售出租的車位，如果通過他們門店買，傭金比例為3％，和二手房相當(dāng)，如此算來，一個(gè)車位22萬，中介費(fèi)就得6000多元。而對于出租的中介費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)跟房屋租賃一樣，為一個(gè)月租金。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)乱舱J(rèn)為，目前車位通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交的較少。首先一般物業(yè)公司不會(huì)出售車位，基本都是出租。即使出售，一般都是由購買者直接去物業(yè)公司購買。其次，個(gè)人產(chǎn)權(quán)的車位出售很少，因?yàn)橐话銈€(gè)人都會(huì)使用車位，不會(huì)出售。此外，一般在出售二手房過程中，業(yè)主會(huì)選擇將二手房和車位組合出售，能夠提高房屋的價(jià)格，獲得更多的利潤。只有少部分業(yè)主單獨(dú)出售車位，整體市場的供給較少。

最后，最主要的原因是，雖然需求增多，但業(yè)主的需求并不是很強(qiáng)烈。面對高價(jià)的車位業(yè)主難接受，而是選擇選擇租賃的方式，或者免費(fèi)的停車區(qū)域，如小區(qū)外馬路邊等，當(dāng)下購買的迫切度不夠高。因此，部分小區(qū)出現(xiàn)了車位價(jià)格上漲，但是目前成交很少的情況，如嘉銘園小區(qū)等。

隨著車輛的增加，張?jiān)抡J(rèn)為，未來車位的價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步上漲，包括停車費(fèi)，月租金，以及車位買賣價(jià)格。主要的原因是北京市對于交通管理，希望通過增加其他費(fèi)用限制車輛通行解決擁堵問題，因此部分區(qū)域的停車費(fèi)將會(huì)增加。

據(jù)富力城小區(qū)物業(yè)公司工作人員介紹，小區(qū)里有一戶買多個(gè)車位，進(jìn)行投資的現(xiàn)象。有業(yè)主表示，為當(dāng)初買房時(shí)未買車位而很后悔。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“一般情況下，開發(fā)商售賣車位價(jià)格變動(dòng)不會(huì)太大，當(dāng)小區(qū)成熟后，停車位才會(huì)成為‘香餑餑，價(jià)格也會(huì)開始上漲?！?/p>

樓市專家鄧浩志認(rèn)為，因供需矛盾突出，導(dǎo)致車位價(jià)格保持上漲的態(tài)勢難以避免。但價(jià)格上漲，并不意味著投資車位會(huì)一帆風(fēng)順。比如北京四環(huán)附近車位10萬元每個(gè)，每個(gè)月還要交100元管理費(fèi)，50年產(chǎn)權(quán)，平均每月成本300元，而在東四環(huán)百子灣、四惠附近300元／月肯定有車位，況且買車位還有空置時(shí)間成本，“有一定風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

雖然投資回報(bào)不算太高，但已經(jīng)比銀行存款利率高出不少，而且其投資風(fēng)險(xiǎn)較低。業(yè)內(nèi)人士提醒，選擇車位一定要看好地段，小區(qū)車位的稀缺程度，才是決定車位價(jià)值的最重要因素。