當(dāng)前房價調(diào)控:地方還有哪些博弈新招

　　 地方政府本應(yīng)作為民生、民意的代表行使權(quán)力，但實(shí)際上一些地方政府卻在調(diào)控房價問題上猶豫不決，其癥結(jié)就在于這些地方政府也是房地產(chǎn)經(jīng)營者的一部分，房價的漲跌關(guān)乎地方政府的切身利益
　　
　　國務(wù)院“新國八條”要求地方政府在今年一季度公布房價控制目標(biāo)，這是房地產(chǎn)調(diào)控措施的一大亮點(diǎn)，然而各地公布的變相漲價目標(biāo)令人痛心，甚至還有一些城市至今未公布這一目標(biāo)。最近國務(wù)院房地產(chǎn)督查組到各地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力的問題，要求地方對于不合理的房地產(chǎn)價格控制目標(biāo)進(jìn)行糾偏。那么，在有的地方抵制中央房地產(chǎn)調(diào)控情況下，下一步的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)如何取舍呢？
　　
　　個別地方政府抵制調(diào)控是事實(shí)
　　
　　4月10日至21日，國務(wù)院派出8個督查組，對北京市、上海市、江蘇省、浙江省、海南省、甘肅省等16個省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況展開督查。
　　從督查情況看，近期投機(jī)投資性購房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量環(huán)比總體回落，新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格總體趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控初顯成效。
　　但是在督查的過程中，也發(fā)現(xiàn)了一些突出問題，尤其是地方政府對中央調(diào)控政策的落實(shí)情況不容樂觀：一些地方本年度新建住房價格控制目標(biāo)較為寬松，與人民群眾的預(yù)期還有一定距離；一些地方的保障性安居工程建設(shè)資金尚未足額籌措到位；個別城市配套政策措施不夠堅決有力等。
　　個別地方政府認(rèn)為當(dāng)?shù)亍胺績r不高”，不愿意對房地產(chǎn)調(diào)控“動真刀”，并要求在調(diào)控中實(shí)行“分類指導(dǎo)”。所謂“分類指導(dǎo)”，其實(shí)就是地方政府要求在政策執(zhí)行中應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤績r不高、上漲不快、投資需求不旺盛等實(shí)際情況，適當(dāng)減弱執(zhí)行力度，就是要求放松中央調(diào)控政策在當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行力度。
　　這樣的情況說明，在“新國八條”出臺后的3個月里，已經(jīng)出現(xiàn)一些地方政府把制定房價控制目標(biāo)變成漲價目標(biāo)等放松執(zhí)行中央政府調(diào)控政策的現(xiàn)象，甚至個別地方政府想進(jìn)一步松動調(diào)控，這與近期國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松”的態(tài)度、決心不一致。
　　值得注意的是，那些為執(zhí)行不力找借口甚至公開要求放松調(diào)控的地方政府，無一不是對土地財政依賴過高的城市。督察小組到訪的城市中，房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財政占當(dāng)?shù)刎斦杖氲谋壤?0%以上，這些地方政府對土地和房地產(chǎn)業(yè)的依賴十分嚴(yán)重。
　　目前房地產(chǎn)市場正值敏感時期，在對待房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)市場、房價等問題上，個別地方政府與中央政府的博弈心態(tài)依然強(qiáng)烈。
　　
　　癥結(jié)在于地方政府角色不清
　　
　　根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，房地產(chǎn)業(yè)主要由四類細(xì)分行業(yè)構(gòu)成：一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)；二是物業(yè)管理業(yè)；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)；四是從事其他房地產(chǎn)活動的企業(yè)。然而實(shí)際情況是，上述行業(yè)只是我國房地產(chǎn)業(yè)的冰山一角。其中最大的問題是地方政府經(jīng)營土地和全民炒房活動并未被包括在內(nèi)。由此，可以將中國的房地產(chǎn)業(yè)分為三個部分：一是經(jīng)營土地的地方政府。有的地方政府過度依賴土地財政，辦有土地儲備中心或直接改制為地產(chǎn)集團(tuán)，他們是中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。二是房地產(chǎn)商，包括開發(fā)商、為房地產(chǎn)提供各類服務(wù)的中介、評估、融資公司。其中商業(yè)銀行業(yè)30%的業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)融資服務(wù)。三是指參與房地產(chǎn)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)投資者（個人）和規(guī)模龐大的房地產(chǎn)投機(jī)群體。房地產(chǎn)投資將買來的住房用于經(jīng)營，例如出租，實(shí)際上與旅館業(yè)相當(dāng)，只不過沒有注冊公司，沒有被看作企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計。投機(jī)住房的，就是把房子買進(jìn)來不住，等待時機(jī)高價賣出，屬于典型的囤積商。這些人和第二個部分的區(qū)別，就是沒有要求注冊公司和辦理營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營活動缺乏連續(xù)性和持久性，但本質(zhì)是一種經(jīng)商業(yè)務(wù)。目前這個群體是構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)中人數(shù)規(guī)模最大的部分。
　　以上三個部分構(gòu)成完整的中國房地產(chǎn)業(yè)，主要特點(diǎn)有四：一是地方政府作為公共機(jī)構(gòu)，利用土地剪刀差獲取利益；二是房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府分享房價上漲的利益是基本商業(yè)模式；三是銀行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，商業(yè)銀行大量做房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)業(yè)密不可分；四是存在規(guī)模龐大的全民炒房經(jīng)營活動，公眾既擔(dān)心通脹稀釋貨幣資產(chǎn)，另一方面又成為推高房價的重要力量。
　　以上只是房地產(chǎn)業(yè)本身，如果加上其上下游的產(chǎn)業(yè)，規(guī)模和范圍就更大了。把房地產(chǎn)行業(yè)加上生產(chǎn)性行業(yè)，再加上后續(xù)服務(wù)性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就是一個非常龐大的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的影響非常大。正是因?yàn)槿绱?，中國房地產(chǎn)的各種聲音，其中來自產(chǎn)業(yè)界的聲音是最大的，這些聲音包括地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、各類房地產(chǎn)服務(wù)商、數(shù)目龐大的炒房群體，而來自民間的呼聲是非常微弱的。這其中最值得注意的是地方政府的角色，地方政府本應(yīng)作為民生、民意的代表行使權(quán)力，但實(shí)際上一些地方政府卻在調(diào)控房價問題上猶豫不決，其癥結(jié)就在于這些地方政府也是房地產(chǎn)經(jīng)營者的一部分，房價的漲跌關(guān)乎地方政府的切身利益。
　　
　　加大對地方政府的問責(zé)是調(diào)控關(guān)鍵
　　
　　下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)是什么？主流的觀點(diǎn)是中央將在與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收、信貸、土地等政策方面持續(xù)加碼，以抑制地方政府試圖松動調(diào)控的暗流，降低地方政府等方面的觀望情緒，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效。筆者同意房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的政策取向，同時強(qiáng)烈建議加大對地方政府問責(zé)的力度，并將其作為調(diào)控的抓手。
　　當(dāng)前的中國，個別地方政府將大量精力投入城市經(jīng)營，特別是土地經(jīng)營和公共工程投資，由此導(dǎo)致一些城市規(guī)劃修編混亂、大拆大建和房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，高房價和地方融資平臺債務(wù)累積，嚴(yán)重影響著我國的金融安全。一部分地方政府缺乏控制房價的動力，反而變相維護(hù)不斷上漲的房價，在房地產(chǎn)問題上口惠而實(shí)不至，影響群眾對調(diào)控效果的信心。
　　事實(shí)上，個別地方政府圈占土地大搞工程建設(shè)，表明他們已不滿足于僅獲得地方稅收，而是希望通過對土地和公共工程的直接經(jīng)營，獲得大量土地財政收入，并立竿見影地拉升地方的GDP?？紤]到工程建設(shè)過程中存在權(quán)力介入和腐敗現(xiàn)象等問題，有些地方政府的形象工程背后還隱藏著違法的利益分配關(guān)系。
　　從這個意義上說，即使加大了中央對地方分稅的力度，甚至普遍在各地推行了房產(chǎn)稅制度，但在個別政府日益公司化經(jīng)營的體制下，在一些地方規(guī)模龐大的公共工程投資需求面前，地方政府經(jīng)營土地的動機(jī)依然強(qiáng)烈。
　　有效的手段是加強(qiáng)自上而下的地方政府的行政問責(zé)?？紤]到地方政府在當(dāng)前房價形成中的關(guān)鍵作用，有必要對地方政府進(jìn)行嚴(yán)格問責(zé)，對于各地房價控制目標(biāo)的糾偏，原則上都應(yīng)修訂為穩(wěn)中有降，并制定出年度降價目標(biāo)，中央政府依此目標(biāo)進(jìn)行政績考評。針對保障房建設(shè)中個別地方政府哭窮問題，加大問責(zé)是完成保障房建設(shè)任務(wù)的關(guān)鍵?？紤]到保障房建設(shè)中的多數(shù)資金可以回收，中央政府如果加大對地方政府的壓力，一定能促使地方政府從賣地轉(zhuǎn)向住房民生，將絕大多數(shù)的土地出讓收入用于保障房建設(shè)，或通過土地使用制度創(chuàng)新引導(dǎo)農(nóng)村集體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)甚至個人投資者參與保障投資和建設(shè)。
　　總之，通過行政問責(zé)和政府引導(dǎo)的強(qiáng)有力的輿論監(jiān)督，將地方政府從參與房地產(chǎn)經(jīng)營的熱情中隔離出來，促使之回歸公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的本色，形成房地產(chǎn)財政收入主要用于住房民生的體制和機(jī)制，應(yīng)成為我國房地產(chǎn)近期和中長期調(diào)控的重點(diǎn)。
　?。ㄗ髡邽橹袊鐣茖W(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員）
　　■責(zé)編/（見習(xí)）劉建 美編/葉銳