外商投資我國房地產(chǎn)階段變化及影響分析

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟和人民生活中的地位舉足輕重，而且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系緊密，因此房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險很容易波及其他產(chǎn)業(yè)，影響整個國民經(jīng)濟的安全和社會穩(wěn)定。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和開放度的不斷提高，境外資本通過以外商投資為主的各種渠道進入我國房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場造成了重要影響，引發(fā)了各方面對房地產(chǎn)外資的討論。本文從外商投資我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀入手，分析了外商投資房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的影響，認為應(yīng)理性看待外商對房地產(chǎn)的投資，進一步提高外商投資我國房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。
　　
　　一、外商投資我國房地產(chǎn)的階段性分析及政策變化
　　
　　上世紀(jì)80年代，外商逐漸開始對我國房地產(chǎn)進行投資，到目前為主，房地產(chǎn)已經(jīng)成為外商對我國投資最多、外商投資規(guī)模和增速最快的行業(yè)之一。來自商務(wù)部的統(tǒng)計顯示，2010年，我國房地產(chǎn)行業(yè)新設(shè)立外商企業(yè)689家，同比增長21.1%；實際吸收外商投資239.9億美元，是我國吸收外資最主要的行業(yè)和服務(wù)業(yè)吸收外資最多的行業(yè)，占當(dāng)年服務(wù)業(yè)吸收外資比重的近一半（48.0%），同比增長42.8%，高于全國外商投資增幅25.4個百分點。超過70%的房地產(chǎn)外資來源香港地區(qū)；超過70%的房地產(chǎn)外資投向了東部沿海地區(qū)尤其是北京、上海、廣州等一線城市。
　　2011年，在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，開發(fā)商融資渠道受限的條件下，外商在房地產(chǎn)投資空間繼續(xù)增大。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源40991億元，同比增長21.6%，其中，國內(nèi)貸款7023億元，增長6.8%；利用外資438億元，增長75.5%。
　　（一）外商投資房地產(chǎn)三階段及政策變化
　　從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和外商對房地產(chǎn)投資規(guī)模變化來看，我國房地產(chǎn)利用外資大致可以分為以下三個階段：
　　1. 上世紀(jì)80年代-1992年：外商投資起步階段，政策開始探索。上世紀(jì)80年代初，我國開始住房制度改革，住房由福利分配向商品化和貨幣化分配轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場逐步發(fā)育，這一階段是外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的起步階段。1985-1987年間，外商投資房地產(chǎn)實際金額在12億美元左右，外商投資占我國全部房地產(chǎn)投資的20-30%左右。1988-1990年，外商投資房地產(chǎn)出現(xiàn)了低谷，平均外商投資額僅為6.2億美元，最低年份1990年僅為4.8億美元，1991年外商投資房地產(chǎn)又開始出現(xiàn)回升，到1992年，外商實際投資房地產(chǎn)金額已達到18.1億美元。此階段的特點是：以港商為代表的外資首先意識到我國巨大的住房市場，開始涉足我國房地產(chǎn)，但由于我國房地產(chǎn)市場處于剛剛發(fā)育階段，因此外商總體投資量少且中間波動幅度大。這一階段我國對于外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的政策也處于初級探索階段，分別出臺了《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，允許外商在經(jīng)濟特區(qū)、沿海開放城市和沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資開發(fā)成片土地，積極引導(dǎo)外資投向我國鼓勵類項目房地產(chǎn)開發(fā)。
　　2. 1993年-2005年：外商投資穩(wěn)步發(fā)展階段，政策趨于規(guī)范。從1993年開始，隨著我國市場經(jīng)濟體系的不斷健全和房地產(chǎn)市場發(fā)育的不斷完善，外商加快了對我國房地產(chǎn)的投資。1993年外商實際投資我國房地產(chǎn)金額為44.5億美元，增長145.9%，1994年同比增幅也達到78.4%。此階段的特點是：外商對我國房地產(chǎn)的投資相比起步階段金額大幅增長，實際平均金額達56.8億美元，但由于房價相對平穩(wěn)，歷年外商對房地產(chǎn)行業(yè)的投資金額沒有太大起伏，而我國實際利用外資的較快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)利用外資在我國非金融領(lǐng)域的比重出現(xiàn)持續(xù)下降，從1994年的23.5%下降為2006年的9.0%，下降了14.5個百分點。伴隨外商加快進入我國房地產(chǎn)業(yè)的步伐，以及我國加入WTO，房地產(chǎn)市場進一步對外開放，國家對外商投資房地產(chǎn)的政策也進一步規(guī)范。1997年發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，提出“高端賓館、別墅、高端寫字樓、國際會展中心、成片土地開發(fā)”不允許外商獨資。2002年發(fā)布新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，開始鼓勵外商開發(fā)普通住宅。2003年內(nèi)地與港澳簽署CEPA，內(nèi)地進一步提前向香港、澳門開放房地產(chǎn)市場。
　　3. 2006年-2010年：外商投資高速增長階段，政策不斷收緊。從2006年開始，由于我國房價的快速上揚，房地產(chǎn)利潤遠高于全國平均行業(yè)利潤，以及在中國經(jīng)濟的高速增長、人民幣升值預(yù)期不斷加大的條件下，外商對我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資高速增長。2006年外商投資房地產(chǎn)實際金額達到82.3億美元，同比增長51.9%；2007年外商投資房地產(chǎn)行業(yè)進入新階段，突破100億美元，同比增長107.3億美元。HhJyfTYvfOnqtjNmbrdfLQ==此階段的主要特點是：房地產(chǎn)成為外商投資我國的重點行業(yè)，在我國非金融領(lǐng)域利用外資中的比重不斷上揚，從2006年的9.0%上升為2010年的22.7%，增加了近14個百分點。國際上的熱錢通過外商投資進入房地產(chǎn)迅猛增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險逐步加大，為此，國家出臺了相應(yīng)政策不斷加大對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。2006年出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入制度和管理的意見》，規(guī)定只有符合一定條件的非居民才能在中國境內(nèi)買房，同時提高了外資房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。自此，開始了限制房地產(chǎn)外資的階段。2007年先后出臺相關(guān)政策，規(guī)定設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)必須經(jīng)過審批；2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)將不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)，同時要求對房地產(chǎn)項目進行備案。2007年新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》發(fā)布，限制外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司，對鼓勵外資進行普通住宅開發(fā)的規(guī)定被取消。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人需要繳納房地產(chǎn)稅。2010年1月，出臺《關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》的文件，加強了對信貸資金和跨境投融資活動的監(jiān)管，防止熱錢沖擊我國房地產(chǎn)市場。
　　（二）外商投資房地產(chǎn)新趨勢
　　 國家對外資進入房地產(chǎn)市場嚴格準(zhǔn)入后，我國房地產(chǎn)外商投資出現(xiàn)了新趨勢。
　　1. 房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不斷向上游伸展。外商對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向了商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)。同時，外資不再是簡單的財務(wù)投資者，而是更多地向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設(shè)計、中介服務(wù)和投融資等各個環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)外資項目開發(fā)也已成為主流方式。
　　2. 房地產(chǎn)投資的區(qū)域更多轉(zhuǎn)向二三線城市。我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)不斷從東部向中西部梯度轉(zhuǎn)移，相應(yīng)外商對內(nèi)地城市的關(guān)注不斷提高，房地產(chǎn)外商投資也逐漸向二三線城市擴散。同時，由于目前國內(nèi)一線城市的土地成本和進入門檻越來越高，政策不確定性強、投資風(fēng)險太大，因此外商投資這些城市非常謹慎，如果要投資一線城市也只會選擇商業(yè)寫字樓、物業(yè)等具有穩(wěn)定出租回報率的行業(yè)。而二三線城市的剛性需求仍然很強，相對較低的土地交易成本，地方政府對引進外資積極性高，所以外商房地產(chǎn)投資將重點放在了二三線城市。商務(wù)部的統(tǒng)計顯示，2009年，外商對西部房地產(chǎn)實際投資額達到30.8億美元，占全國的比重為18.4%，比2005年提高了8.4個百分點。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2009年外商投資房地產(chǎn)最多的省市是遼寧，為90.4億元，占當(dāng)年全國房地產(chǎn)利用外商投資的22.4%，遠超于北京、上海的房地產(chǎn)外商投資金額。
　　
　　3. 以項目開發(fā)為主的長期投資成為主要方式。我國對外商進入房地產(chǎn)的設(shè)限，導(dǎo)致外資并購房地產(chǎn)項目的風(fēng)險加大，更多的外資企業(yè)將選擇項目開發(fā)模式作為今后投資國內(nèi)房地產(chǎn)的主要方式。在具體操作上，外資企業(yè)主要采取與境內(nèi)公司合作方式，成立合資公司，共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，外資一般不直接參與具體項目開發(fā)環(huán)節(jié)，而是為國內(nèi)開發(fā)商提供資金支持，并根據(jù)投資比例來分配利潤。
　　
　　二、外資對我國房地產(chǎn)市場的影響分析
　　
　　（一）積極影響
　　1. 增加房地產(chǎn)市場競爭。國外投資者為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了成熟的管理體系和先進的操作經(jīng)驗，促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)先進的經(jīng)營管理理念，使用先進的技術(shù)設(shè)備，不斷創(chuàng)新經(jīng)營機制和改革管理體制，提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力，促進房地產(chǎn)設(shè)計、施工、開發(fā)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域的成熟和發(fā)展，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在理念上與國際接軌，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更有機會參與到國際市場，從而推動中國房地產(chǎn)市場融入國際市場的進程。
　　2. 緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資難困境。一直以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式過于單一，絕大部分來源于銀行貸款。近年來為了穩(wěn)定房價的過快上漲，國家出臺了一系列調(diào)控政策，很多房地產(chǎn)企業(yè)處于資金不充足的狀態(tài)；此外由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，項目的開發(fā)需要大量資金，且資金占用時間較長，投資風(fēng)險較高，因此開發(fā)商經(jīng)常面臨資金周轉(zhuǎn)問題。而外商直接投資的進入，有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金短缺現(xiàn)象。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般實力較為雄厚，因此外資的進入使國內(nèi)一些大型項目尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目得以開展，促進了社會經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)。
　　3. 提升房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)水平。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和開放程度的進一步提高，國外先進的房地產(chǎn)服務(wù)公司逐漸進入國內(nèi)，如國際知名的房地產(chǎn)五大代理行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕和高力國際都己進入我國開展業(yè)務(wù)，并且逐漸向二三線城市滲透。作為具有多年物業(yè)運營、管理經(jīng)驗的國際地產(chǎn)顧問機構(gòu)，五大行在世界各大城市均設(shè)有自己的辦事處或分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測量和工程顧問等，經(jīng)驗豐富，管理理念十分先進，在國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢評估和高端物業(yè)代理領(lǐng)域占據(jù)絕對優(yōu)勢。與國外的房地產(chǎn)服務(wù)公司比起來，我國的房地產(chǎn)服務(wù)公司顯然還停留在一個比較低級的層面，因此國際知名房地產(chǎn)服務(wù)公司的進入，直接帶來了先進的房地產(chǎn)服務(wù)管理理念和新的經(jīng)營管理模式，引發(fā)了國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)理念與服務(wù)方式上較大的改變，帶動了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)的提高。
　?。ǘ┴撁嬗绊?br/>　　1. 推動房價快速上漲，引發(fā)房地產(chǎn)過熱。外資進入房地產(chǎn)容易抬高房價。一般來說，在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于嚴厲、開發(fā)商融資渠道受限的時候，外資容易大量涌入。外資利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，借機與開發(fā)商等市場主體合作，但外資的成本相比國內(nèi)貸款和發(fā)行債券是昂貴的，這些成本又必然計入房價中，轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而引發(fā)房價上漲。同時，以外商直接形式進入的熱錢進入我國房地產(chǎn)市場一般以大城市為主，在房地產(chǎn)投資類型中又以投資中高檔市場為主，由于對高利潤的追逐，國內(nèi)開發(fā)商不斷跟進中高端市場，中高檔市場的供給增多，造成中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過熱，使中高檔市場風(fēng)險增大。此外，外資的大規(guī)模進入，推動非居民機構(gòu)和個人購房比例的不斷增加，容易形成較強的房地產(chǎn)市場“標(biāo)桿效應(yīng)”，推動國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。而中國居民實際消費能力的限制，在一定程度上會促成中國一些地區(qū)出現(xiàn)“高空置率高房價”的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫。
　　2. 制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調(diào)控的難度。近年來，隨著房價的大幅攀升，央行推出了加息等系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金，制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性，增大了調(diào)控難度。由于外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢，不僅可以有效逃避宏觀政策的制約，而且迎合了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。同時，外資的進入也進一步加劇了人民幣升值的壓力，加大我國宏觀調(diào)控的難度。一旦人民幣升值預(yù)期不存在，以外商投資名義進入的短期投資者就會迅速撤資，引發(fā)房價泡沫的破裂，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展。
　　3. 民怨加大，對外商投資產(chǎn)生質(zhì)疑。外資大量進入房地產(chǎn)，尤其是一線城市，對房價的上漲產(chǎn)生了助推的作用。尤其是2008年金融危機之后，發(fā)達國家如美國房價一直處于低位，而我國的房價卻高速增長，即使目前在國家大力調(diào)控的下，大部分城市的房價依舊比2008年翻了一番，普通工薪階層買房壓力急劇加大，全國70%以上的民眾對房價產(chǎn)生了不滿，同時也對我國外商投資產(chǎn)生了質(zhì)疑。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，危機后我國外商投資質(zhì)量不斷提升，服務(wù)業(yè)利用外資超過制造業(yè)。而民眾看到的是大多數(shù)外資進入的是房地產(chǎn)這樣的高利潤服務(wù)業(yè)，而過多外資進入房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的負面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績又熱衷于引入房地產(chǎn)外資這類資金密集型企業(yè)，如重慶超過60%的外商投資是進入房地產(chǎn)行業(yè)的。因此，在目前法律監(jiān)管和政策體制下，外資的大量進入影響了我國調(diào)控房地產(chǎn)的政策效應(yīng)，加大了房價上漲壓力，也對外資質(zhì)量的提升產(chǎn)生了負面作用。
　　
　　三、進一步規(guī)范外商投資我國房地產(chǎn)業(yè)的對策
　　
　　雖然2006年我國開始收緊對外資投資房地產(chǎn)的政策，但是國內(nèi)房地產(chǎn)巨大的利潤空間以及監(jiān)管法規(guī)政策的不完善使得外資大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致區(qū)域房價的大幅上升，引發(fā)了一系列負面影響。因此，必須進一步引導(dǎo)民眾正確認識房地產(chǎn)外資，同時加強規(guī)范外商對房地產(chǎn)的投資，防止“熱錢”沖擊市場。
　?。ㄒ唬┮龑?dǎo)民眾正確認識房地產(chǎn)業(yè)利用外資
　　首先，我國對于外資應(yīng)該有一個客觀公正的認識，目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的諸多問題根源并不在于外資，而在于政策法規(guī)的漏洞以及政府角色的錯位。資本的本質(zhì)都是逐利的，因為有高利潤，政策法律又不完善，房地產(chǎn)外資才會大量進入，導(dǎo)致推高房價，造成了房地產(chǎn)市場總體過熱、供求失衡，在結(jié)構(gòu)上逐漸偏離了弱勢群體。另外，外資進入房地產(chǎn)行業(yè)也有積極的一面，關(guān)鍵在于政府要對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)正確引導(dǎo)和積極監(jiān)管。因此，政府應(yīng)該提供更加開放的國家氛圍，引導(dǎo)民眾正確認識外商對房地產(chǎn)的投資，消除不必要的民怨，理性看待外商投資。
　?。ǘ﹪栏裢赓Y準(zhǔn)入，限制外資房地產(chǎn)投機
　　各國出于土地資源的稀缺性、公共利益、限制非居民炒作等原因，基本都對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了程度不一的準(zhǔn)入限制。而我國對境外機構(gòu)和個人投資開發(fā)和銷售房地產(chǎn)等環(huán)節(jié)沒有太多實質(zhì)性限制的國家，熱錢只要借助符合條件的非居民機構(gòu)和個人就能順利進入房地產(chǎn)市場。因此，我國也應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗，嚴格外資準(zhǔn)入，限制外資房地產(chǎn)投機。具體操作上，在房價上漲過快的城市，可以限制非居民投資或購買房地產(chǎn)的區(qū)域；同時在允許購買的城市，限制非居民投資或購買房地產(chǎn)的面積，對超過一定面積、規(guī)模的房地產(chǎn)必須要審批；限制投資者的身份，如規(guī)定與本國公民結(jié)婚滿一定年限、獲得本國永久居留權(quán)或居住滿足規(guī)定年限才允許進行房地產(chǎn)交易活動；限制非居民投資或購買房地產(chǎn)的金額；規(guī)定非居民持有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時間，規(guī)定不同類型的房產(chǎn)滿足不同的時間才能轉(zhuǎn)讓等等。
　?。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)稅收政策，規(guī)避市場風(fēng)險
　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的各種法律法規(guī)并不健全，為防止各類資本進入房地產(chǎn)市場投機，我國應(yīng)盡快完善產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。一方面政府應(yīng)加快保障房建設(shè)，讓大部分工薪階層有房住，另一方面健全房地產(chǎn)稅收政策，通過稅收政策減少房地產(chǎn)投機。盡量在房價上漲過快的城市開征較高的物業(yè)稅；并且針對我國房屋空置率較高的現(xiàn)象，建議征收空房稅；居民住房人均住房超過一定面積應(yīng)高額征收房產(chǎn)稅；未滿5年房本的買房者營業(yè)稅稅率提高10%以上，以減少炒房人的利潤，并開征利差稅；對以外商投資形式進入的短期資本征收托賓稅等。
　　（四）建立監(jiān)測體系，把握外資動向
　　建立房地產(chǎn)外資的監(jiān)測體系，明晰目前外資流入房地產(chǎn)市場具體數(shù)據(jù)。加強對房地產(chǎn)外資的統(tǒng)計監(jiān)測和分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動。完善風(fēng)險指標(biāo)體系，健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，加強對房地產(chǎn)市場外資流動的監(jiān)管，隨時把握跟蹤外資動向。定期發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，引導(dǎo)企業(yè)和消費者理性投資和消費。