■ 葉螢

（哈爾濱產(chǎn)權(quán)交易中心，黑龍江哈爾濱150010）

難事做易，大事做細(xì)，確保國有資產(chǎn)保值增值
——記憶中的一場房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)競價拍賣會

■ 葉螢

（哈爾濱產(chǎn)權(quán)交易中心，黑龍江哈爾濱150010）

當(dāng)下的生活節(jié)奏之快有時真的令人瞠目，仿佛每個人都置身于時空隧道之中。轉(zhuǎn)眼又是一年的早春時節(jié)，南方已是春風(fēng)吹柳綠，細(xì)雨點花紅，但北國的哈爾濱還是春寒料峭，乍暖還寒。到哈爾濱北方產(chǎn)權(quán)拍賣公司從事國有資產(chǎn)處置工作的9個年頭了。這期間，經(jīng)歷了無數(shù)次艱難曲折，也體會到了無數(shù)次成功的喜悅。但最讓我難以忘懷的還是2011年7月15日，處置哈爾濱市道里區(qū)上游街25號房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)競價拍賣會。該項目由最初的無人問津到最后炙手可熱，并實現(xiàn)了188萬元的高增值額，整個處置過程都充滿了北方產(chǎn)權(quán)拍賣公司全體員工的智慧和汗水。

2011年3月，隸屬于哈爾濱產(chǎn)權(quán)交易中心的哈爾濱北方產(chǎn)權(quán)拍賣有限責(zé)任公司在接受哈爾濱職業(yè)技術(shù)學(xué)院處置位于哈爾濱市道里區(qū)上游街25號辦公及教學(xué)樓房產(chǎn)的委托后，積極收集資料，了解相關(guān)情況，并派出項目組對標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行實地踏查。此次拍賣的標(biāo)的房產(chǎn)共有兩處：一處正臨道里區(qū)上游街，建筑物為6層，標(biāo)的房產(chǎn)所在位置為三、四層一部分，五、六層全部，參考使用面積為433.454平方米，原用于辦公，建于1984年，整棟建筑物歸4家單位所有；另一處房產(chǎn)位于院內(nèi)，建筑物為4層，標(biāo)的房產(chǎn)所在位置為負(fù)1層、負(fù)3層的一部分，參考使用面積為708.796平方米，原用于教學(xué)，建成于1969年，整棟建筑物歸三家單位所有。兩處房產(chǎn)均無房屋所有權(quán)證。該處房產(chǎn)閑置多年，每年僅冬季采暖費一項就需支付近十萬元，協(xié)助政府盡快進(jìn)行處置，減少行政支出，使閑置資產(chǎn)得以充分利用就成了公司義不容辭的責(zé)任。

經(jīng)項目組實地勘察，發(fā)現(xiàn)該項目存在多處瑕疵：一是哈爾濱職業(yè)技術(shù)學(xué)院是于2002年由7所學(xué)校合并組建而成，兩處房產(chǎn)已閑置近十年，因為缺少維修，有多處墻體出現(xiàn)裂縫和墻皮脫漏，破損嚴(yán)重，這也成為一個“先天不足”的因素；二是臨街處的一、二層門市房產(chǎn)不在此次拍賣范圍也成為此項目的“硬傷”；三是標(biāo)的評估價格為1258.2萬元，參考使用面積1.1萬元/平米的均價似乎又成為一道難以成交的屏障。面對如此“慘狀”，就連委托方對標(biāo)的成交都不抱希望，以致破天荒地提出了參加拍賣的競買人必須先與其簽訂“現(xiàn)場查看備忘”的特殊要求。項目轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，意料之中的情況出現(xiàn)了，標(biāo)的基本無人問津，最終導(dǎo)致流拍。

事后，公司組織項目組成員進(jìn)行了專門討論，大家一致認(rèn)為，該處房產(chǎn)瀕臨寸土寸金的中央大街商圈，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。綜合公司分別于2005年、2007年成功運作了位于中央大街的中央攝影社和中央大街美發(fā)廳整體產(chǎn)權(quán)拍賣，增值率分別達(dá)45%和72%的成功經(jīng)驗，只要把工作做細(xì)做實，就一定會有相當(dāng)大的成功的可能。最后決定，要把項目宣傳的重點放在中央大街上，把轉(zhuǎn)讓對象的重點放在關(guān)注公司的老客戶上。同時采取以下措施：第一，協(xié)助委托方向財政主管部門申請，將標(biāo)的價格下浮10%，使標(biāo)的價格得到準(zhǔn)確的市場定位，吸引更多意向競買人的關(guān)注。第二，重新勘察了解標(biāo)的周邊情況，對前期工作進(jìn)行補(bǔ)充和改進(jìn)，在細(xì)節(jié)上下功夫，甚至對標(biāo)的建筑與中央大街及防洪紀(jì)念塔實際距離測量準(zhǔn)確到了“米”。第三，結(jié)合公司網(wǎng)站改版的實際需求，重點打造和突出招商板塊，使項目信息更加醒目直觀。第四，將項目信息在公司網(wǎng)站以及北京、上海等兄弟機(jī)構(gòu)網(wǎng)站發(fā)布，廣泛吸引意向投資者。第五，派出人員對一些重點老客戶進(jìn)行走訪，了解購買意向，同時對咨詢的客戶給予詳細(xì)耐心解答，提供詳盡資料，使大家都充分了解標(biāo)的現(xiàn)狀，消除疑慮。第六，根據(jù)標(biāo)的的實際情況重新調(diào)整轉(zhuǎn)讓規(guī)則、競買協(xié)議以及交割手續(xù)等，為標(biāo)的成交打下基礎(chǔ)。第七，為從源頭防止意外事件的發(fā)生，決定原本由委托方與競買人簽訂的“現(xiàn)場查看備忘”也改由公司代為簽訂。經(jīng)過前期細(xì)致、充分的準(zhǔn)備工作，新的轉(zhuǎn)讓信息一經(jīng)發(fā)布，就引來眾多的意向投資者，經(jīng)過甄選，最終確定了三位意向競買人。

作為黑龍江省拍賣行業(yè)的先進(jìn)企業(yè)之一，哈爾濱北方產(chǎn)權(quán)拍賣有限責(zé)任公司近年來始終把緊跟時代發(fā)展脈搏作為公司的立足之本，較早地意識到了傳統(tǒng)拍賣與電子商務(wù)方式相結(jié)合的大趨勢。公司在全省率先分別引進(jìn)了基于局域網(wǎng)的電子競價系統(tǒng)、基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)競價系統(tǒng)，成功地將傳統(tǒng)拍賣與電子商務(wù)相融合。經(jīng)過幾年來數(shù)百場競價實踐檢驗，充分顯示了這種方式具有受干擾小、透明度高、有效避免惡意串通等優(yōu)點。經(jīng)研究，本次采用互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)競價的方式，按照“時間優(yōu)先、價格優(yōu)先”的原則，分為自由報價和限時報價兩個報價期。為使競價充分，競價階梯設(shè)定為1萬元人民幣，加價幅度為競價階梯的整倍數(shù)，自由報價期限為2011年7月8日10時至7月15日10時，限時報價由2011年7月15日10時起，每個限時報價周期時間為300秒。

隨著網(wǎng)絡(luò)競價場次增多，競買人的“競價經(jīng)驗”也在不斷增長，常常是每次參加競拍的競買人都是在限時報價的當(dāng)天并且接近限時報價時間才開始報價。但這次卻一反常態(tài)，7月14日14:26時第一位競買人就按捺不住報出了起拍價1132.38萬元，隨后又相繼出現(xiàn)兩次報價，其中的一次直接加價12萬元，正當(dāng)人們以為一場沒有硝煙的“戰(zhàn)斗”會提前上演時，當(dāng)天的報價卻在18:37時第三次加價后戛然而止，價格也靜止在了1145.38萬元。暫時的寂靜預(yù)示著下面必將是一場更加激烈的“戰(zhàn)斗”。果然，15日的報價從9:58時開始后就一發(fā)而不可收，尤其是進(jìn)入限時報價期，每次報價基本上是一個報價剛出現(xiàn)10余秒就被另一個新的報價覆蓋，令在電腦前關(guān)注競價進(jìn)展的每一個人都目不暇接。其中一位競買人每次加價幅度均在10萬元左右，也顯示了其志在必得的決心。當(dāng)競價進(jìn)行到10:06時，標(biāo)的價格已經(jīng)飆升到了1259.38萬元，超過了降價前的評估價格1258.2萬元，但幾位競買人似乎并沒有就此罷手的意思，直至10:17分，價格定格在了1320.38萬元。

此次網(wǎng)絡(luò)競價共報價33輪，成交價格不僅比起拍價格增值了188萬元，也比降價前價格增加了60余萬元，結(jié)果遠(yuǎn)超預(yù)期。精確的主攻方向，細(xì)致的前期功課、準(zhǔn)確的價格定位是此次網(wǎng)絡(luò)競價成功的法寶。最終成功競得標(biāo)的的競買人正是在競價中志在必得、經(jīng)公司事先走訪并數(shù)次前來洽談咨詢的老客戶，也正是全體員工積極的工作態(tài)度以及真誠的做事風(fēng)格贏得了對方的信賴。公司能在如此短的時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)局面將該項目運作成功，也正是得益于工作人員高度的敬業(yè)精神、高超的業(yè)務(wù)本領(lǐng)以及高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

“天下難事必作于易，天下大事必作于細(xì)”，兩千七百多年前，老子的名言對今天的我們更具有啟迪和實際意義，不是嗎？！細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)體現(xiàn)完美，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)，只有勇敢面對困難才更能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)市場的價值。■