李榮 米文寶

【摘要】本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)，運(yùn)用房地產(chǎn)預(yù)警理論和方法的最新成果，通過專家打分法選取了17個(gè)影響銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)的初選指標(biāo)，對(duì)其中的15項(xiàng)定量指標(biāo)通過聚類分析法，結(jié)合定性分析構(gòu)建了銀川房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，得出了銀川房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)五大警兆指標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】銀川；房地產(chǎn)預(yù)警；指標(biāo)體系

建立城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是房地產(chǎn)管理部門的規(guī)劃、決策和調(diào)控等政府行為從感性走向理性的前提條件之一，這不僅是房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展的客觀要求，也是政府房地產(chǎn)管理部門科學(xué)規(guī)劃決策、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)就是根據(jù)預(yù)警的目標(biāo)由預(yù)警指標(biāo)的設(shè)計(jì)者分解出來的，能夠反映預(yù)警對(duì)象某方面本質(zhì)特征的具體化、行為化的主要因素。

到目前為止，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究主要有以下方面：中房預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系、房地產(chǎn)業(yè)景氣指標(biāo)體系、房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)指標(biāo)體系、深圳房地產(chǎn)波動(dòng)景氣指標(biāo)體系、房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)體系、武漢房地產(chǎn)預(yù)警體系。

本文將以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)，運(yùn)用房地產(chǎn)預(yù)警理論和方法的最新成果，采用專家打分法和聚類分析法，探討設(shè)計(jì)與開發(fā)銀川房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。

一 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建原則

建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制必須首要完成的任務(wù)，也是保證預(yù)警機(jī)制效果的重要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)置，要遵循五點(diǎn)基本原則。

1．全面性原則

指標(biāo)要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、空置率等房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。

2．敏感性原則

要保證所設(shè)計(jì)的指標(biāo)能夠敏感的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的真實(shí)狀態(tài)。

3．簡(jiǎn)捷性原則

指標(biāo)的選取要避免繁雜，使之去偽存真、去粗取精，抓主要矛盾，使復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，深入淺出。

4．獨(dú)立性原則

盡量減少個(gè)指標(biāo)之間的重疊區(qū)域，使得指標(biāo)體系可以從各個(gè)方面表明風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)。

5．可操作性原則

選取的指標(biāo)必須是可以被測(cè)得到的，具有較強(qiáng)的可操作性，以便按照風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警要求能準(zhǔn)確和完整監(jiān)測(cè)到。

6．時(shí)效性原則

選取的指標(biāo)可及時(shí)統(tǒng)計(jì)，與報(bào)告期時(shí)差小，以免決策失去較佳時(shí)機(jī)，必須有數(shù)據(jù)反映目前的全方位統(tǒng)計(jì)信息。

二 銀川房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

國(guó)務(wù)院于2003年發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出，要堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

本文以國(guó)家政策為指導(dǎo)思想，根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取原則，借鑒其他城市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的選取標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，選取指標(biāo)構(gòu)建預(yù)警指標(biāo)體系。初步選取的指標(biāo)主要包括反映房地產(chǎn)外部因素的指標(biāo)和反映房地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)狀態(tài)的內(nèi)部指標(biāo)。

1．確定反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)

第一，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)外部因素的指標(biāo)主要包括26項(xiàng)（見表1）。城市各區(qū)域自然條件的不同與城市地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)沒有必然聯(lián)系，建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的目的是為了確定情狀態(tài)，找出警源，然后針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，但是地質(zhì)構(gòu)造等自然因素不隨著城市的發(fā)展變化而變化，很難對(duì)其進(jìn)行政策調(diào)控。所以從建立城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的角度而言，外部因素中的自然因素應(yīng)除外。故初步確定反映房地產(chǎn)外部因素的指標(biāo)包括26項(xiàng)。

第二，反映房地產(chǎn)內(nèi)部因素的指標(biāo)。主要包括12項(xiàng)（見表3）。

2．采用專家評(píng)分法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行初選

在本課題研究中，設(shè)計(jì)了問卷并聘請(qǐng)了銀川市的12位專家對(duì)以上38項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分，這些專家來自寧夏高校的房地產(chǎn)專家、銀川市知名房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)主管部門。

第一，反映房地產(chǎn)外部因素的指標(biāo)初選。根據(jù)問卷分析，共選取了11項(xiàng)外部指標(biāo)，按平均分由高到低排序依次為：銀川市GDP增長(zhǎng)情況、居民消費(fèi)水平、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)投資需求、居者有其屋的傳統(tǒng)觀念、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)年末存款余額、金融機(jī)構(gòu)年末貸款余額、銀川市財(cái)政收入。

第二，反映房地產(chǎn)內(nèi)部因素的指標(biāo)初選。根據(jù)問卷分析，共選取了6項(xiàng)內(nèi)部指標(biāo)，按平均分由高到低排序依次為：房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房空置面積、施工房屋面積、房屋竣工面積。

經(jīng)過從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及房地產(chǎn)自身發(fā)展?fàn)顟B(tài)等方面分析，通過專家打分法選取了17個(gè)影響銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)的初選指標(biāo)，其中，15項(xiàng)為定量指標(biāo)，2項(xiàng)為定性指標(biāo)。初選指標(biāo)的得出為下文聚類分析奠定了基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的分析與構(gòu)建

1．房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的聚類分析

首先對(duì)15個(gè)定量指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)（見表3、表4）進(jìn)行聚類分析，再結(jié)合定性指標(biāo)對(duì)聚類分析結(jié)果的經(jīng)濟(jì)含義進(jìn)行分析簡(jiǎn)化，選出最合適的預(yù)警指標(biāo)，最終構(gòu)建銀川市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系。

在建立房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的過程中不可能不分主次把以上的38項(xiàng)內(nèi)外部因素全部作為預(yù)警指標(biāo)納入進(jìn)去。有必要根據(jù)科學(xué)的原則與方法將最主要和作用程度最大的因素挑選出來，作為預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)。

將表3、表4中共15項(xiàng)指標(biāo)借助于統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS13.0進(jìn)行聚類分析計(jì)算，具體計(jì)算過程如下：

首先，用標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化方法對(duì)15項(xiàng)定量指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

其次，采用歐氏距離測(cè)度2002～2010年年份之間的樣本間距離。

最后，選用組平均法計(jì)算類間距離，并對(duì)樣本進(jìn)行歸類。

經(jīng)過上述聚類計(jì)算步驟，得到以下聚類結(jié)果：

第一，銀川市GDP、居民消費(fèi)水平、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額為第一大類；這類指標(biāo)反映了影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與居民消費(fèi)收入水平。

第二，房房地產(chǎn)投資、貨幣供應(yīng)量、固定資產(chǎn)投資規(guī)模、金融機(jī)構(gòu)年末存款余額、金融機(jī)構(gòu)年末貸款余額、施工房屋面積、房屋竣工面積、財(cái)政收入為第二大類；這類指標(biāo)可以概括為房地產(chǎn)投資與本地經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展情況。

第三，考慮到商品房銷售額是商品房銷售面積與銷售價(jià)格的乘積，也就是同時(shí)反映了銷售面積與銷售價(jià)格的變動(dòng)情況，因此，本文選取商品房銷售額為第三類警兆指標(biāo)。

第四，商品房空置面積為第四大類。該指標(biāo)可以解釋為房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的協(xié)調(diào)程度?？罩妹娣e越高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)供需協(xié)調(diào)程度越差，反之亦然。

2．房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的定性簡(jiǎn)化分析

單純指標(biāo)都不能很好地體現(xiàn)出銀川房地產(chǎn)賴以生存的市場(chǎng)環(huán)境的狀態(tài)。

四 結(jié)語(yǔ)

通過對(duì)定量指標(biāo)的聚類分析，再結(jié)合定性分析進(jìn)行簡(jiǎn)化，加上定性的指標(biāo)，可以得出銀川市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的五大警兆指標(biāo)：一是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和人均可支配收入增長(zhǎng)率；二是房地產(chǎn)投資和固定投資規(guī)模；三是商品房銷售額；四是商品房空置面積和商品房銷售面積；五是影響房地產(chǎn)發(fā)展的其他指標(biāo)（房地產(chǎn)相關(guān)政策、房地產(chǎn)投資需求、居者有其屋的傳統(tǒng)觀念）。具體分類如表5所示。

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