趙飛

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已逐漸演變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)。本文簡(jiǎn)單分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，并從會(huì)計(jì)學(xué)的角度探討分析了我國(guó)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)與會(huì)計(jì)計(jì)量和會(huì)計(jì)信息的關(guān)系，并且由此提出了防止我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)度虛擬化出現(xiàn)泡沫而采取的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；會(huì)計(jì)計(jì)量；虛擬化；公允價(jià)值

虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，虛擬經(jīng)濟(jì)在21世紀(jì)之前對(duì)廣大的中國(guó)人民來(lái)說(shuō)還比較陌生，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學(xué)者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一套價(jià)值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)和物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)。資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)與物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價(jià)方式為基礎(chǔ)的一套特定的價(jià)格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)。由于采用的是資本化的定價(jià)，心理因素會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響?？梢哉f(shuō)虛擬經(jīng)濟(jì)包含著人們對(duì)未來(lái)的一種預(yù)期，含有極大的波動(dòng)性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在廣大的人民看來(lái)有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)的價(jià)格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來(lái)定價(jià)而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預(yù)期，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度的擴(kuò)張，就會(huì)變成一種泡沫，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)乃至這個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的過(guò)度虛擬化會(huì)導(dǎo)致泡沫化，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學(xué)者的重視。

一、我國(guó)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常特殊的市場(chǎng)。作為商品，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實(shí)物資產(chǎn)，同時(shí)又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價(jià)格表現(xiàn)為級(jí)差地租，土地自身就是采用的資本化的定價(jià)方式；資本化定價(jià)的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿(mǎn)足消費(fèi)者使用，還具有通常實(shí)物資產(chǎn)不具備的投資價(jià)值，以此獲得財(cái)產(chǎn)的保值和增值，由于可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過(guò)對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)和出租來(lái)獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)，就會(huì)有價(jià)格的大幅波動(dòng)；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書(shū)自身沒(méi)有價(jià)值，但它通過(guò)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動(dòng)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

自從我國(guó)廢止福利分房以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。雖然在2008年國(guó)際金融危機(jī)之后出現(xiàn)過(guò)一陣低迷，國(guó)家出臺(tái)了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的速度達(dá)到了前所未有的高度，商品房的投資投機(jī)行為是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來(lái)我國(guó)平均住宅價(jià)格增長(zhǎng)了3-5倍。在一些大中城市房?jī)r(jià)甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十條”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭才有所下降，但是房?jī)r(jià)一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國(guó)大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)的。按照通行的國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費(fèi)占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)6倍以上，房?jī)r(jià)明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海等大城市的比率都超過(guò)30甚至更高。

當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有幾個(gè)特征：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債增長(zhǎng)過(guò)快、房屋閑置率過(guò)高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)越大，泡沫一旦破裂將會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的危害。

三、從會(huì)計(jì)角度分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機(jī)行為，投資者和消費(fèi)者的非理性預(yù)期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過(guò)度虛擬化的原因。 從會(huì)計(jì)學(xué)角度來(lái)分析，最主要的影響莫過(guò)于會(huì)計(jì)信息的不對(duì)稱(chēng)和會(huì)計(jì)要素計(jì)量的選擇。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化與會(huì)計(jì)信息的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商通過(guò)博弈來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的交易。在此博弈中，開(kāi)發(fā)商是強(qiáng)者，購(gòu)買(mǎi)方則是弱者。二者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。在所有的信息中，會(huì)計(jì)信息是最重要的部分，也是投資者進(jìn)行決策和投資的主要依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是時(shí)刻在變化的?？墒牵跁?huì)計(jì)信息不對(duì)稱(chēng)、且質(zhì)量低下、披露不很及時(shí)的情況下，投資者對(duì)變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法做出及時(shí)準(zhǔn)確的判斷，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的有效供給往往滯后于市場(chǎng)的需求，進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)問(wèn)題不但會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求關(guān)系的正常反映，更是市場(chǎng)中盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化和會(huì)計(jì)要素計(jì)量的關(guān)系。會(huì)計(jì)計(jì)量是為了將符合確認(rèn)條件的會(huì)計(jì)要素登記入賬并列報(bào)于財(cái)務(wù)報(bào)表而確定其金額的過(guò)程。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，會(huì)計(jì)計(jì)量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等。在一般情況下，產(chǎn)品的價(jià)格是以成本和市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)確定，一旦產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重的背離，將會(huì)產(chǎn)生泡沫。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)的上升已經(jīng)不是主要由生產(chǎn)成本上漲引起的，其增長(zhǎng)的幅度早已超出成本的增長(zhǎng)幅度。目前我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，很大程度上是由對(duì)未來(lái)資產(chǎn)增值的預(yù)期所帶來(lái)的虛擬價(jià)值的增長(zhǎng)所決定的。計(jì)量屬性反映的是會(huì)計(jì)要素價(jià)值或價(jià)格的確定基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)計(jì)量屬性能否反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值顯得頗為重要。

從會(huì)計(jì)學(xué)上來(lái)看，房地產(chǎn)可分為存貨房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)指的是企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)而持有的房屋、土地等房地產(chǎn)。企業(yè)用來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而持有的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)；而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的辦公大樓和廠房屬于固定資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是按照歷史成本作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)是通過(guò)出租建筑物或出租土地使用權(quán)來(lái)獲得收益的房地產(chǎn)。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量只有企業(yè)在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。如果不加限制的引如公允價(jià)值，就會(huì)出現(xiàn)人為操作利潤(rùn)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值背離價(jià)格，過(guò)度虛擬化，產(chǎn)生泡沫。

存貨房地產(chǎn)是指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行建造并待售的房產(chǎn)。此時(shí)無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)的土地還是構(gòu)建廠房的各種成本都并入房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，統(tǒng)一作為存貨的成本。在虛擬經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)不斷升高，給廣大的投資者帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高漲的預(yù)期，在這種情況下，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的各種模型計(jì)算出的公允價(jià)值會(huì)不斷的攀升。非理性的投資者會(huì)受到多種因素的影響而不能察覺(jué)到房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度虛擬化，感覺(jué)不到泡沫的存在。投資者會(huì)根據(jù)以往的價(jià)格和當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)確定公允價(jià)值，過(guò)去持續(xù)攀升的價(jià)格給投資者以良好的預(yù)期，最終導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)。當(dāng)公允價(jià)值下降時(shí)候，投資者的預(yù)期變得悲觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，但會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷。

四、抑制房地產(chǎn)過(guò)度虛擬化的會(huì)計(jì)對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化反映了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的一種預(yù)期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系到我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也關(guān)系到我國(guó)的金融安全，妥善處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化，防止出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，意義重大。本文試從會(huì)計(jì)角度來(lái)防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)度虛擬化提幾點(diǎn)建議：

（一）慎重采用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)要素計(jì)量模式。

對(duì)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)要素計(jì)量來(lái)說(shuō)，我國(guó)所采用的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒(méi)有照搬國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，而是考慮了我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和會(huì)計(jì)環(huán)境，嚴(yán)格規(guī)范了使用公允價(jià)值的情況，采取了謹(jǐn)慎原則，主要是基于我國(guó)作為不發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，很多資產(chǎn)在市場(chǎng)中并不活躍，如果不加任何限制地引入公允價(jià)值，很可能出現(xiàn)人為操控利潤(rùn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致價(jià)值和價(jià)格的偏離。因此，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定 ，只有在存在活躍市場(chǎng)的情況下，即企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用用公允價(jià)值模式計(jì)量。否則，必須應(yīng)用成本模式計(jì)量。一個(gè)企業(yè)只能采用一種模式計(jì)量，不允許一家企業(yè)的投資性房地產(chǎn)既有成本模式計(jì)量，也有公允價(jià)值模式計(jì)量。慎重選擇房地產(chǎn)會(huì)計(jì)要素的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)頗為重要。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在公允價(jià)值計(jì)量但明顯存在過(guò)度虛擬化而存在泡沫時(shí)，應(yīng)消除泡沫的影響合理確定公允價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在活躍市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并公布公允價(jià)值所采用的方法。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的各微觀主體，房產(chǎn)企業(yè)、金融銀行、投資者、政府要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，分散投資，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。此外政府相關(guān)職能部門(mén)一定要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)度虛擬化而脫離了正常的軌道。政府加大查處力度，狠狠打擊各種金融犯罪，避免給投資者和消費(fèi)者帶來(lái)?yè)p失。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度。 完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅要有統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和規(guī)范等，此外還包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、管理要求而制定的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，具體包括會(huì)計(jì)核算的成本核算制度和辦法、基礎(chǔ)管理制度與辦法、分析考核制度和辦法等。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅執(zhí)行了國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，并沒(méi)有完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，其會(huì)計(jì)制度缺乏完整性和系統(tǒng)性，進(jìn)而影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

（四）完善和擴(kuò)大房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露制度。會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行買(mǎi)房投資決策的最重要的證據(jù)。企業(yè)披露的會(huì)計(jì)信息將直接或間接影響到投資者的決策。公開(kāi)、及時(shí)、透明的會(huì)計(jì)信息，將會(huì)給投資者和購(gòu)房者合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)購(gòu)房者合理的消費(fèi)，投資者正常的投資，更會(huì)抑制哄抬房?jī)r(jià)和炒房等行為。完善和擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露制度，能夠有效避免開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假信息，哄抬房?jī)r(jià)，進(jìn)一步增加市場(chǎng)的透明度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。披露的信息應(yīng)該包括企業(yè)業(yè)績(jī)、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、風(fēng)險(xiǎn)等信息的披露。

此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人信貸的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)估 ，防止次貸危機(jī)的產(chǎn)生。有效運(yùn)用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息 ，及時(shí)搜集、整理、分析我國(guó)的房地產(chǎn)信息，就房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系等，實(shí)質(zhì)上都是基于信息不對(duì)稱(chēng)所做的改進(jìn)措施，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度虛擬化而出現(xiàn)泡沫。

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