去國外做房東

天天向上

股市太復雜，樓市太低迷，黃金暫時沒信心，理財產品相比此前的投資收益率低、不可隨時贖回，究竟哪個才是現(xiàn)在最佳的投資產品？

高曉明大學畢業(yè)后就進入外企工作，至今已有10個年頭了。如今他和太太都是公司管理層，兩人年收入接近40萬人民幣。工作之余他最大的興趣就是閱讀財經類的報刊雜志，除了國內的經濟形勢，他還相當關注全球金融市場。

而眼下，國外的房子不限購、不限貸、永久產權、租金回報穩(wěn)定。在北京、上海、杭州、長沙、廣州、成都的房產交易會上，也相繼出現(xiàn)了許多海外開發(fā)商的身影，澳洲、美國、英國、加拿大……去國外做房東，風頭正勁呢。

于是，去年8月，高曉明去悉尼買下了他在海外的第一套房。

第1站：房交會

想買國外的房子，房交會自然是一個不容錯過的好地方。越來越多的國外開發(fā)商，在中國各地的房交會上都占有了一席之地。像今年3月，上海展覽中心舉辦的春季房交會，好家伙，30多個國家，170多個海外開發(fā)商云集于此，占據了整個展會的半壁江山。與國內樓盤那些薄薄幾頁花里胡哨的宣傳單不同，海外樓盤的宣傳手冊非常翔實，還是中英文對照。樓盤附近的醫(yī)療、學校、郵局、酒樓、超市、商場等各種配套設施，大巴、地鐵、的士站等各個交通線路，以及周邊各政府機構的所在位置，都一一注明，而且還有配圖介紹，甚至連樓盤周圍的消費狀況、物價水平、每年的治安評定結果都有詳細的說明，真的非常貼心。更別說，還有美輪美奐的視頻演示、煽情的置業(yè)顧問解說，栩栩如生的樓盤模型，確實讓人心動不已。

我早就對澳洲心向往之，所以在澳洲展區(qū)駐足的時間最長。其中一套“悉尼水濱”公寓特別惹眼。25萬澳元，精裝，套內50平米，距離悉尼市中心僅8分鐘車程，可以從客廳看到美麗的悉尼HOMEBUSH灣。

但，這價格……折合人民幣約160萬，對我來說，太高了，要知道，我手上的現(xiàn)金只有20萬人民幣。置業(yè)顧問似乎看出了我的心思，微笑著告訴我，可以貸款，只要支付一成首付就可以了，然后以租還貸。也就是說，僅僅16萬人民幣就能買下這精裝海景房！澳洲人口比中國少得多，房子租得出去嗎？房價受不受政策的影響？外國人在澳洲銀行可以獲批嗎？利息高不高？我出手賣掉的話方不方便？

置業(yè)顧問遞給我一張申請表，你可以跟隨我們的看房團去澳洲實地考察，費用比你單獨去澳洲旅游要便宜很多，真真切切地了解一下當?shù)氐姆慨a市場。

第2站：

找個當?shù)貙в喂涔浣?/p>

5天，4000元人民幣，這樣的旅游考察，劃算！

悉尼HOMEBUSH灣確實漂亮，潔凈的街道微微起伏，溫和潮濕的空氣，柔軟細膩的海灘。每天全都是看房團安排好了的線路，如何才能看到安排以外的東西呢？去導游協(xié)會，請一個當?shù)氐膶в巍?0澳元一天，問題解決了。Bill，一位30多歲的小伙子，做導游已經7年，土生土長的悉尼人，家就住在距離HOMEBUSH灣不遠的環(huán)形碼頭區(qū)。他帶著我走遍了HOMEBUSH灣的各個街道。我對心儀公寓的周邊環(huán)境、生活狀況有了更直觀更深刻的了解。

西田購物中心，來時就隨看房團參觀了一下，當時就覺得，在公寓附近就有這么大的一家綜合商場，居家購物確實方便?？葿ill卻聳聳肩膀，除了節(jié)假日，或者商場搞活動，大家都不會來這里購物。因為這里的東西并不便宜，大家都習慣了去24小時便利店。記住，便利店扎堆的地方，永遠都是居住中心。

我的心咯噔一下。不過，Bill安慰我道，我對租房市場并不了解，要不，你去問問銀行。

第3站：銀行，真的很行

和我們國內不一樣，在澳洲，對房市最有發(fā)言權的，非銀行莫屬，銀行在海外購房中充當?shù)恼前殃P人的角色，因為它要貸款給你，自然要對你買的房子作出全面的評估。在Bill的建議下，我來到當?shù)匾患翌H為權威的投資銀行。接待我的是負責房產交易的投資顧問Richard。他看了我?guī)淼摹跋つ崴疄I”宣傳冊，又聽了我想貸款的金額，認真查看了資料，并反復作了計算之后，很肯定地告訴我，這房子的升值潛力處于A+水平，銀行愿意為我提供貸款。我愣了，提醒Richard這公寓附近，就只有一家便利店，而且也有二三十米遠。出租情況恐怕讓人擔心呢。

沒什么好擔心的，Richard告訴我，確實，沒有便利店，當?shù)厝嘶蛘邅泶舜蚬さ亩疾粫x擇“悉尼水濱”租住，但這公寓針對的租戶根本就不是這些，HOMEBUSH灣是一個旅游勝地，很多度假的游客非常樂于租住這種近似于酒店，但又比酒店費用更便宜的精裝公寓。所以，對“悉尼水濱”來說，有沒有便利店不重要，重要的是加油站，以及的士站。你瞧，隔一條馬路就有2個加油站，的士站就更不用說，附近大小的士站就有6個，方便游客四處兜風購物。

如今，這樣酒店形態(tài)的公寓在當?shù)剡€比較少，我估計，這公寓的價格明年還會有20%的上漲空間。

第4站：和律師Say Hello

對公寓環(huán)境有了充分的了解，也有了銀行的評估，我對“悉尼水濱”越來越喜歡了。Bill卻勸我別忙下單簽合同。你應該找個專業(yè)律師，在他的幫助下完成整個購房手續(xù)。

專業(yè)律師可以全程陪同，但費用也不少，紐約不論總價多少，收取標準在2500～3000美元，新加坡為每宗2000新幣，馬來西亞為1000美元左右，澳洲的最貴4000美元。

很快，我就發(fā)現(xiàn)了律師的妙處。

律師Lisa有20年的從業(yè)經驗，她當場就指出，她去政府有關機構查詢了一下，這“悉尼水濱”的公寓有個限制，以后如果要翻新或重建，只能建3層樓的房子，也就是說不能建高樓。重建，建高樓？說實話，我根本就沒有這個打算?？蒐isa卻說，你買下這房子就擁有了永久產權，重建是你的權利，樓房建得越高收益就越大，如果只能建3層樓，那收益自然大大降低了。但，我在開發(fā)商的合同中，沒有看到收益降低的說明。所以，要么開發(fā)商提供更多優(yōu)惠，要么你向法院提出申述，開發(fā)商面臨高額罰款。天呀，竟有這樣的好事！

經過協(xié)商，開發(fā)商決定在總價的基礎上再優(yōu)惠5萬澳元，也就是以20萬澳元一套的價格賣給我，足足少了約32萬人民幣！

另外，由于“悉尼水濱”的配套設施還未全部完善，也就是說我不必支付全部的首付款，只要1萬澳元，約6萬人民幣就OK了，剩余的首付款，等交房后再支付，而且還能享受到當?shù)卣』ǘ惾獾膬?yōu)惠政策，立刻又節(jié)省了3000澳元的過戶印花稅。

第5站：

社區(qū)管家，幫你hold住

要想當個舒心的國外房東，房產的管理就相當重要了，悉尼市政府就有規(guī)定，對于自家門前的垃圾，或者積雪等，必須由自己動手清理，如果超時未作清理，會有市政部門代勞，當然業(yè)主得支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，會給自己招來麻煩。還有，如果水電煤氣費用長時間拖欠，也會面臨不小的罰款，當然，如果有了租戶，這些問題都可以交給租戶來解決，關鍵的是，在沒有租戶的這段時間，又該如何應對？我有些頭疼了。

律師Lisa告訴我，不用著急，你可以去當?shù)厣鐓^(qū)，聘請一位社區(qū)管家，每月只要300澳元，他會幫你把房子照看得非常周到，而且他還能幫你聯(lián)系租戶，省下一筆中介費呢。

如今，悉尼租房市場供不應求，我的現(xiàn)房租金漲到了600澳元一周，扣除貸款，聘請的管家費用，以及其他各種費用，每月我能收益900澳元，折合人民幣約6000元，沒想到，在中國沒賺到房地產的錢，竟然在澳洲賺到了。

這些“小事”你注意了么？

1.海外很多國家土地為私有制，因此政府售出土地之后，產權基本上永久屬于個人所有。不過，并不是所有的物業(yè)產權都是永久性的，如泰國的房產土地使用年限是90年，馬來西亞的是99年，到期之后須歸還給政府。

2.稅率也要考慮清楚。在國外，買房容易養(yǎng)房難。像加拿大，最高稅率達到50%，而澳大利亞，最高的稅率才20%；美國的稅率是15%，而新加坡則更低，產業(yè)稅為年租金的10%，個人居住的稅率為4%。

3.學會避稅更劃算。比如，在澳洲購房，貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用（主要為機票）、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。所以，買房之后，坐飛機去那里轉轉，也能省下不小的稅費呢。