呂聞

摘 要：本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題進(jìn)行了分析，介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理含義及其原則，并進(jìn)一步分析了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，針對(duì)各個(gè)問(wèn)題特出了改善措施，

希望能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理得到逐步的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；措施

1.前言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房產(chǎn)項(xiàng)目管理是非常重要的方面。在前期，開發(fā)商必須正確分析經(jīng)濟(jì)、論證其可行性、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、進(jìn)行合理規(guī)劃等，同時(shí)在后期必須進(jìn)行營(yíng)銷

方面的策劃，只有這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，使制造的產(chǎn)品最后能夠滿足各方面的要求。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到管理、園林、營(yíng)銷、金融、經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)弱電、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、

建筑等多個(gè)方面的專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功開發(fā)并取得預(yù)期回報(bào)，必須各方面的人才共同努力，同時(shí)還需要綜合能力較強(qiáng)的高素質(zhì)管理人才，有效的控制、協(xié)調(diào)、組織開發(fā)

項(xiàng)目的全過(guò)程，從而使消費(fèi)者的需求得到最大程度的滿足，使企業(yè)盈利目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理含義及其原則分析

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過(guò)程的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合

管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于一種綜合性、應(yīng)用性很強(qiáng)的新興學(xué)科，它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須遵守三項(xiàng)基本原則，即：成本最低原則、質(zhì)量管理原則、責(zé)任對(duì)等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現(xiàn)，還有很多國(guó)有企業(yè)也開始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象對(duì)普通大眾帶來(lái)了很大的影響，引起了不小的不滿和恐

慌。但是，用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方面對(duì)房地產(chǎn)成本運(yùn)作進(jìn)行分析，則必須堅(jiān)持成本最低原則，要通過(guò)各種方式和手段使房地產(chǎn)成本不斷降低，最終使最低目標(biāo)成本的要求得以實(shí)現(xiàn)

。但是，節(jié)約成本不是房地產(chǎn)唯一需要考慮的問(wèn)題，若只關(guān)注成本節(jié)省而對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重忽視，將會(huì)導(dǎo)致大量的不合格房產(chǎn)出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益造成一種極大的危害。

2.2.2質(zhì)量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質(zhì)量，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊?guó)的一種傳統(tǒng)觀念，是社會(huì)最理想的一種狀態(tài)，對(duì)于個(gè)人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人，長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行炒賣，利用人們的樸實(shí)心態(tài)，為了更早的投入運(yùn)行不斷地催趕工程進(jìn)度，希望盡早回收成本。但是，時(shí)間過(guò)于緊迫勢(shì)必會(huì)造成對(duì)房產(chǎn)一些細(xì)節(jié)的忽視，

導(dǎo)致了房產(chǎn)質(zhì)量較差，在很多購(gòu)房者收到房子后發(fā)現(xiàn)了很多的質(zhì)量問(wèn)題。所以，對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量管理必須進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有效的對(duì)項(xiàng)目管理運(yùn)作進(jìn)行管理和控制。

2.2.3責(zé)任

對(duì)等原則

對(duì)于房地產(chǎn)商而言必須堅(jiān)持責(zé)任對(duì)等原則，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，為了盡早回收資金并進(jìn)行接下來(lái)的投資活動(dòng)必須盡早出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)涉及資金量非常龐大，資金回籠速度

慢。所以，為了趕進(jìn)度，很多房地產(chǎn)商忽視了自己的生產(chǎn)責(zé)任，導(dǎo)致大量違規(guī)生產(chǎn)的建筑不斷被制造出來(lái)，甚至很多建筑都是不合格的，對(duì)社會(huì)資源造成嚴(yán)重浪費(fèi)。

3.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題分析

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有較高的管理水平，導(dǎo)致項(xiàng)目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時(shí)間拖后、房產(chǎn)質(zhì)量較低等各種問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在決策期主要

表現(xiàn)為決策機(jī)制不夠完善以及市場(chǎng)調(diào)查不全面，沒(méi)有收集足夠的信息等方面；我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在設(shè)計(jì)時(shí)期主要表現(xiàn)為：對(duì)設(shè)計(jì)的忽略，只關(guān)注施工，造成成本控制的困難

；設(shè)計(jì)房產(chǎn)外形過(guò)于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費(fèi)者需求得不到滿足；我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在實(shí)施時(shí)期主要表現(xiàn)在工期拖延問(wèn)題上。

4.有效改善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

當(dāng)今社會(huì)，為了管理房地產(chǎn)必須使用現(xiàn)代化的管理理念，使運(yùn)作過(guò)程合理化、規(guī)范化，使不合理的管理盡量避免。對(duì)于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目更好的進(jìn)行管

理才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)要求，在巨大的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地。

4.1加大嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诳尚行苑治?/p>

前期可行性研究包括前期對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品研究和市場(chǎng)定位，還包括品牌戰(zhàn)略。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設(shè)企業(yè)品牌，產(chǎn)品的質(zhì)量和一系

列售后服務(wù)問(wèn)題是成熟的消費(fèi)者所注重的問(wèn)題。所以，這點(diǎn)必須引起房地產(chǎn)商的意識(shí)，客觀、合理的評(píng)價(jià)自己的產(chǎn)品，在項(xiàng)目前期進(jìn)行充分的可行性研究，從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保

證，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開才能保證項(xiàng)目管理正常運(yùn)行，使項(xiàng)目管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。對(duì)當(dāng)前各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，管理程序不規(guī)范的現(xiàn)象非常普遍，必須使監(jiān)委會(huì)的

作用不斷加強(qiáng)，采用第三方力量管理的方法，使自己監(jiān)督自己的現(xiàn)象得到避免。但是，房產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)線廣、面廣、點(diǎn)多，且它所涉及的內(nèi)容非常全面，所以必須進(jìn)行有效的程序管理

，按照程序適時(shí)、及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目中遇到的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

4.3強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理意識(shí)

在前期調(diào)查研究的基礎(chǔ)上充分的提高項(xiàng)目管理意識(shí)。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有足夠的管理意識(shí)，必須積極的采取措施使管理意識(shí)得到不斷的強(qiáng)化，讓房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到

項(xiàng)目管理的重要意義。首先，必須調(diào)整觀念，充分認(rèn)識(shí)到合同具備的威力和強(qiáng)大的強(qiáng)制性，通過(guò)這種方式才能將房地產(chǎn)合同管理意識(shí)欠佳的問(wèn)題從根本上進(jìn)行解決，從而使房地產(chǎn)

項(xiàng)目管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

5.小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)整合資源的過(guò)程。面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中小型房地產(chǎn)若想要生存并發(fā)展，則對(duì)于項(xiàng)目定位問(wèn)題必須明確、清晰，和那些具有較強(qiáng)實(shí)力的施工、營(yíng)銷、

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察等單位合作，打造優(yōu)秀的房產(chǎn)以滿足現(xiàn)代購(gòu)房消費(fèi)者需求。不僅如此，項(xiàng)目管理中的安全、造價(jià)、質(zhì)量和進(jìn)度等問(wèn)題必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，在施工過(guò)程中

保證工程能夠保質(zhì)、保量并能夠按時(shí)完工。（作者單位：重慶宗申天潤(rùn)地產(chǎn)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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