謝靜 王崢

樓價的走勢一直是各界人士預測的焦點，中央經濟工作會議定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續(xù)，面對可能持續(xù)從緊的調控政策，房價走勢何去何從？房地產中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

一、房地產促銷四處開花 電商時代或到來

限購一年，住宅市場主導權終于從賣方轉向了買方?！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價潮。

降價補差價、溢價回購樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團，9月18日在北京開盤的花都嘉園項目開盤三個月，簽約成交率卻僅為13.82%。時間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項目，僅在半個月內就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價房，特價房優(yōu)惠2萬抵12萬；隨即，該項目又推出代還房貸計劃。

除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售外，2011年風頭最勁的銷售方式就是由潘石屹推動的網上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團隊，聯(lián)合多家房地產代理商開始了房地產銷售的電子商務時代。2011年底，20家房地產商組成聯(lián)盟，網上銷售百套房產。除此之外，淘寶網還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。

點評：鏈家地產首席分析師張月認為，2011年樓市調控走入“白熱化”。在其看來，在房地產信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價格逐漸走低。四季度價格回落，拐點凸顯。目前，限購最嚴的北京項目降價已經從大房企向小房企蔓延，全面降價時代或將來臨。

事實上，房地產開發(fā)商降價促銷已經從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉向落落大方的叫賣。

彼時，公開預言“用不了幾年，你的房子如果不上網就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責任感等諸多問題，也應隨之完善。

易居中國的楊紅旭認為，網絡也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當前主要四家房產電商：EJU平臺，淘寶房產、搜狐E購房以及搜房網，“看成中國房產電商界‘四大才子”，2012年將有越來越多的相關方，享受電商帶來的便利與實惠。

二、政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

房價“拐點”確立之初，同時傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動。彼時，包括券商、研究機構等諸多專家，均紛紛預測，住宅市場將會在今年的上半年之前度過最艱難的時期。不過，調控之手不會再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報告更是“激進”的預測，要使明年經濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經濟都難以忍受房價出現(xiàn)回落20%的情形。而更進一步的，最早在今年二季度，將會出現(xiàn)地方政府“暗渡陳倉”，弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策，進而限購令將逐步松動。

而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預測，稱現(xiàn)有的房產政策在今年四季度前一定會有變動，“如現(xiàn)有地產政策完全不變，房產行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個行業(yè)徹底玩完。”

點評：下半年，樓市政策外緊內松。正如曹建海在接受《證券日報》記者采訪時所指出那樣，政策已經從步步加碼，轉向執(zhí)行和觀望。更進一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動骨，地方政府卻已經暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計”。

今年，決定房地產市場行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應該明朗化，這樣市場才能做出自己的理性選擇。

三、商業(yè)地產將迎來春天

事實上，早在樓市調控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產轉型——一時間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產領域的發(fā)展目標。

然而，伴隨著調控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報期長的商業(yè)地產，開發(fā)商們在此領域更是難得出手。

就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機而動。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營商紛紛出手拿地，短短時間內200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。

而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權。

點評：“國內純粹的城市運營商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日報》記者采訪時如此表述。事實上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據——除去萬達之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭一日之短長。

在分析人士看來，內地房企無論是在資金實力、運營經驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調控、內地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。

四、開發(fā)商兩級分化 國資趁勢作為

有報道稱，2011年1-12月，房地產為主業(yè)的產權交易多達253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。

除去中小房企的股權轉讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進的綠城集團。因資金緊張而負面消息纏身的綠城集團，開始依靠股權轉讓和項目騰挪來實現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個月時間里，綠城集團就將自身所持兩個地王項目的股權進行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目的49%股權轉讓出去。

而另一個值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營非地產業(yè)務的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據鏈家地產統(tǒng)計，北京12月成交的9宗經營性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨或參股斬獲?！巴恋厥袌龅牡兔裕∏〗o資金實力雄厚的國資企業(yè)制造了一個非常好的抄底時機”，鏈家地產首席分析師張月如此評述。

即便是綠城，其項目和股權出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質的國資公司們。其中，最受關注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

點評：“綠城不過是市場的一個縮影”，鏈家地產首席地產分析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動性問題。

據稱，在企業(yè)的兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥?，無論是從中央還是地方，調控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產行業(yè)的兩級分化勢必難免。

五、保障房從開工走向續(xù)建

2011年，千萬套保障房開工任務提前完成。然而，這一“政治任務”隨即遭遇到公眾的廣泛質疑——是真正開工還是僅僅處于挖坑待建階段？

在公司層面，被譽為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質疑。一方面，中天城投目前的資產規(guī)模以及負債情況，使得市場質疑是否具備足夠的開發(fā)和運作實力；另一方面，有媒體報道稱中天城投在當?shù)氐臄?shù)個項目已經處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽的漁安安井安置房項目。

事實上，千萬套保障房目標一出，就遭到來自各界人士的質疑：其一，保障房的開發(fā)建設資金來源問題；其二，保障房的退出機制問題；其三，項目的質量以及分配公平問題。

在《證券日報》記者的采訪過程，得知一方面開發(fā)商對于保障房建設存在擔憂，尤其是資金占用以及地方政府的違約風險；而在制度方面，目前尚未有系統(tǒng)的機制來解決保障房的資金來源以及退出問題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時，曾表示作為致力于大規(guī)模建設公租房的中天城投，期望能夠在資本市場上建立起公租房的流轉機制，同時其保障房建設能夠獲得來自銀行的信貸支持。

去年年底，住建部表示，2012年保障房的開工數(shù)量將達到700萬套。與此同時，未來保障房建設不再一味強調規(guī)模建設，而更加重視竣工量和保障房質量等方面的指標。按照住建部的數(shù)據，2011年1000萬套保障房中有1/3主體結構基本完成，1/3進入樓層施工階段，1/3完成基礎施工，實際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開工量降低到700萬套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬套左右。

點評：“開工不等于續(xù)建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時的一句話。在其看來，保障房建設的資金以及后續(xù)的流轉和退出機制，是存在于保障房建設中的兩大未解問題。

如果上述問題得不到解決的話，就無法吸引開發(fā)商參與到保障房的建設中來。事實上，即便保障房建設是一項政治任務，但是參建的房企卻是市場經濟的主體。因此，2012年如果真的要實現(xiàn)保障房的建設目標，恐怕機制的完善是一項根本而長遠的解決之道。

六、黃怒波身后 更多房企選擇“走出去”

黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強烈關注。當時媒體稱，中坤集團董事長黃怒波已經和冰島有關方面接洽，將在該國東北部地區(qū)購買300平方公里的土地。

而黃怒波買地大約花費880萬美元，此后數(shù)年內，他還將在這片土地上投入大約9200萬美元，建設豪華酒店和生態(tài)度假村。不過由于涉及外國人買地行為和一小部分土地的政府所有權，所以按照該國法律，還需要冰島政府的批準。

但最終，由于冰島政府的反對，黃怒波冰島購地的計劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪時仍表示，冰島購地計劃還在進行過程中，現(xiàn)在不便透露過多，同時丹麥、芬蘭等其他國家也在考慮范圍中。

除了中坤集團外，2011年還有一些房企也開始了海外投資的步伐。其中綠地集團投資韓國濟州國際自由城市建設、碧桂園則將投資馬來西亞地產項目。

據了解，綠地集團將以綜合性地產開發(fā)運營商的身份加盟韓國濟州島國際自由城市的建設進程，共同打造“六大核心項目”中的健康醫(yī)療城項目，總投資將達9億美元。而碧桂園則公告稱，公司同意以每股1馬幣的價格認購合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd合計55股新股，占該公司經擴大已發(fā)行股本的55%。據披露，合營公司將主要從事收購馬來西亞發(fā)展土地之土地使用權，及將發(fā)展土地開發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。

對此，有分析人士就認為，中短期內，國內房企投資海外地產項目，作為企業(yè)在國內市場低谷時對外的機會性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展，可能還為時尚早。

點評：由于國內調控的持續(xù)，或許2012年會有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開表示，“走出去”是企業(yè)的長期戰(zhàn)略，也是民企成長的標志。而萬科主席王石在遠方美國游學前更是稱，游學的目的之一便是希望幫助萬科成長為全球性的企業(yè)。顯然，選擇“走出去”對于國內房企來說并不是什么壞事，關鍵是要在走出去前謹慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。

七、二手房成交持續(xù)萎靡 中介迎來大洗牌

2011年對于各家房產中介公司來說是痛苦的一年。由于限購、限貸政策在全國46個大中城市的執(zhí)行，年內各大地產中介商無一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。

根據北京鏈家地產發(fā)布的二手房年度報告，2011年全國6萬家二手房經紀門店的總虧損額預計將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。尤其是在調控政策執(zhí)行最為嚴格的一線城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門店的生意也因此十分慘淡。

北京中原市場研究部根據北京市住建委網站數(shù)據統(tǒng)計顯示，2011年內二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達到了54.5%。上海二手房指數(shù)辦公室最新報告也顯示，2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點，較上月下降6點，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.02個百分點。這是自2011年10月以來連續(xù)第三個月下降，跌幅持續(xù)擴大。

一位大型中介公司的高層就對記者表示，2012年中介行業(yè)將延續(xù)去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴酷的市場環(huán)境下關閉。而一些大型中介很可能利用這個機會進行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。

點評：面對嚴峻的市場形勢，開源節(jié)流正成為各家中介應對寒冬的關鍵詞。在開源方面，一二手房聯(lián)動最受大型中介青睞。同時，部分中介公司也開始涉足商業(yè)代理、金融產品以對沖市場壓力。而收縮戰(zhàn)線、壓縮公司開支正成為各家公司的節(jié)流策略。中介關閉門店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。

八、不堪壓力 中小房企轉型加速

持續(xù)的樓市調控讓不少中小上市房企在2011年開始思量轉變之路。根據年內披露的季報顯示，往年業(yè)績集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。

對此，分析人士認為，2011年隨著限購、限貸的全面展開，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內并不占優(yōu)勢的房企如果不及時轉型，很可能會在這輪調控中倒掉。

華業(yè)地產在2011年的一份公告便表達了不少中小房企的心聲，其表示：“隨著國家對房地產宏觀調控的日益緊縮，以房地產開發(fā)為主業(yè)的上市公司受調控政策的影響較大，公司為改變當前以房地產為單一業(yè)務存在風險的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤增長點，以增強公司的盈利能力?！?/p>

據記者粗略統(tǒng)計，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產、綠景地產等幾家公司更是將名字中的地產兩字去掉，改名為中弘股份、綠景控股。

點評：由于2012年地產調控不會放松，許多苦撐等待政策轉變的房企將不得不面對現(xiàn)實，因此也會有更多的中小房企完成經營業(yè)務的轉型，市場集中度也會再度提高。

而在這些房企的轉型上，礦產資源無疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著房地產調控的持續(xù)，繼續(xù)單一經營一個行業(yè)，無疑會加大公司的未來發(fā)展的風險。因此，公司進軍礦業(yè)，就是為了開辟新的利潤增長點，而公司也長期看好資源類發(fā)展趨勢。同時依靠“兩條腿”走路，無疑會降低公司的經營風險。

九、2012住宅用地關鍵詞：底價、流拍

2011年對全國土地市場而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產市場宏觀調控在今年得到進一步的深化和落實，盡管2011年不及2010年政策出臺的頻繁，但是力度大、監(jiān)管嚴。土地政策與樓市調控雙管齊下致使房地產市場進入了近年來少有的低潮期。

中指院的監(jiān)測就顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。同時，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。

據了解，由于銷售萎靡，從2011年下半年開始，全國大中城市在出讓土地的過程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價居多。

公開數(shù)據就顯示，全國主要130個城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗?？偭鳂藬?shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見效，房產交易的低迷傳遞至土地市場，僅僅11-12月，土地流標數(shù)量就達到了近300宗。其中居住類占到了50%。

對此，北京中原市場研究部分析認為，2012年的土地出讓市場，特別是上半年形勢更加嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現(xiàn)象。

點評：2012年第一周，上海的土地市場便出現(xiàn)了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價成交?？磥碜≌玫剡€加個持續(xù)2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場找回一絲暖意。

十、調控持續(xù) 一線城市房價將加速下滑

2011年，全國房地產市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共進行3次加息，6次上調存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過600個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”?！跋迌r”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產市場流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國范圍內幾乎所有大中城市均遭遇地產寒潮。年末更是出現(xiàn)品牌房企集中降價促銷的狀況。

官方數(shù)字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點。

而業(yè)內普遍預計2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向。中原地產研究部總監(jiān)張大偉也表示，在郊區(qū)房價的帶動下，未來6-12個月內北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。

點評：中央政治局會議近期定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續(xù)；同時，“堅持保障房建設和市場調控兩手抓，推進房產稅改革試點”這一定調，也表明中央在短期內不會放松房地產調控，還將通過保障房體系和房產稅改革的進一步完善，為短期行政性手段的退出做準備，以實現(xiàn)房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（據《證券日報》）

延伸閱讀

探索2012商業(yè)地產發(fā)展新趨勢求變中快速前行

王怡潔

2011年，大環(huán)境的變化對中國商業(yè)房地產的發(fā)展產生了較大影響。從運營角度來講，優(yōu)秀的購物中心績效增長非常明顯，對城市商圈的貢獻顯著提升。從開發(fā)層面來看，各種資本轉戰(zhàn)商業(yè)房地產領域，也使這一領域呈現(xiàn)白熱化競爭。

剛剛進入2012年，商業(yè)房地產的開發(fā)依然有增無減，很多購物中心新地標也紛紛拔地而起。近日，在“2012商業(yè)房地產發(fā)展新趨勢”論壇上，中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經理楊敬玉、副總經理石盛發(fā)，一同探討了2012年商業(yè)房地產開發(fā)新趨勢。

對話嘉賓：

中國購物中心產業(yè)資訊中心主任 郭增利

深圳平安商用置業(yè)有限公司總經理 楊敬玉

深圳平安商用置業(yè)有限公司副總經理 石盛發(fā)

各路資本紛紛進入零售商減緩開店步伐

記者：2011年住宅房地產因受到限購政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)房地產的開發(fā)形勢則非常好。2012年，您認為商業(yè)房地產的開發(fā)將會呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？

郭增利：從去年的發(fā)展形勢來看，今年中國零售房地產的金融意識在逐漸強化，這是一個好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨特模式。同時，也意味著各路資本都在搶進商業(yè)房地產，尤其是零售房地產。從大環(huán)境來看，房地產限購令直接導致了住宅房地產商的目標轉移，他們認為自身在住宅領域施展本領的空間被擠壓，便進入到了商業(yè)地產的開發(fā)。另外，很多金融機構在開發(fā)商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進入到了商業(yè)房地產產領域。而零售商進入商業(yè)房地產則顯得很被動，是因為他們跟零售房地產開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團未必愿意進入到房地產開發(fā)中來。由于零售房地產開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。

記者：您剛剛提到了零售商被迫進入商業(yè)房地產的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對整個房地產市場環(huán)境來說，有哪些影響？

郭增利：從我們對2011年整體的形勢判斷，發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會有明顯體現(xiàn)。從整個行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年房地產開發(fā)商的招商形式可能會比較嚴峻。因為雙方是合作的關系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會對購物中心商業(yè)房地產的招商產生影響。在這種情況下，零售商會追求更加安全的開店策略。接下來就會出現(xiàn)一個我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設數(shù)量）來計算。為什么要用這樣一種相對讓大家緊張的心態(tài)看待市場，就是因為零售商開店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。

記者：我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對購物中心的進入是什么樣的考量？

楊敬玉：現(xiàn)在如果說各類資本市場進入，不如說各種行業(yè)背景的企業(yè)都在進入購物中心產業(yè)，因為現(xiàn)在還沒有達到資本進入這個產業(yè)發(fā)力的程度。資本進入一定有他自己的方式，而不是企業(yè)直接投資的方式。當資本進入時，其所有金融產品都已是經過設計的，沒有任何漏洞。也就是說并購的購物中心已經是規(guī)劃得非常好，并符合他未來經營產品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個完整的產業(yè)鏈。實際上，現(xiàn)在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購的典型案例，大多數(shù)并購只是不同行業(yè)背景的企業(yè)在進行產品買賣。

石盛發(fā)：購物中心的價值是一個完整產業(yè)鏈的體現(xiàn)。通過開發(fā)、投資、兼并收購、營運后，最后環(huán)節(jié)一定是資本運作，并不是購物中心開發(fā)了就完事了。我們在營運階段，只是提升營運價值，在下一環(huán)節(jié)，一定是通過資本運作提升資本價值。

發(fā)展進入快車道理性開發(fā)最重要

記者：縱觀2011年整個行業(yè)，您對2012年購物中心的發(fā)展在哪些方面有所期待？

石盛發(fā)：2011年，很多傳統(tǒng)的零售商，包括百貨、超市也在陸續(xù)進入購物中心行業(yè)。還有一些購物中心的業(yè)主比較復雜，很多和住宅、零售無關的企業(yè)也在進入這個行業(yè)，所以國內購物中心行業(yè)是在一個比較復雜的狀態(tài)下運作。從2012年開始，國內購物中心進入了一個快速發(fā)展時期。從2002年到現(xiàn)在整整十年，很多以前開業(yè)的購物中心在陸續(xù)做調整。一是由于市場變化，二是因為早期開發(fā)的購物中心在認識方面還不夠全面。此外，2011年、2012年已開業(yè)的購物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準自己的變革道路。

記者：在您看來，什么樣的購物中心才能稱得上優(yōu)秀的購物中心？

郭增利：在國內，好的購物中心坪效標能達到6萬元左右?，F(xiàn)在國內共有2795家購物中心，經過分析，有200個可以稱得上優(yōu)秀的購物中心，還不到總數(shù)的10%，這個比例是偏低的。所以通過專業(yè)運作把中國購物中心的綜合質量提升上來是現(xiàn)階段的目標。

除了數(shù)字上的標準外，我認為能夠成功進入這個市場、又能成功退出這個房地產市場的項目就是好項目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個很好的時機，用很專業(yè)的方法把一個項目投入到市場中并被消費者、社會和市場接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個房地產項目能夠最終體現(xiàn)它的經營價值，那么金融機構也會愿意買你的項目。等這時再來看這個項目時，可以說它是成功的。

記者：未來，本土購物中心的發(fā)展應避免哪些問題的出現(xiàn)？

郭增利：2012年，雖然行業(yè)從增量上比較樂觀，但我們不能光看數(shù)量，還要看開業(yè)比重到底有多少，哪些房地產項目是優(yōu)質項目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項目，哪些是老百姓比較接受的項目。

實際上，中國購物中心的問題出現(xiàn)在結構方面。中國的城市化進程造成了項目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個購物中心結構、零售地產的產品結構出了問題之后，大家應該認真思考：是不是數(shù)量過多？是不是盲目開發(fā)？是不是缺乏細致規(guī)劃？假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營運、籌劃，就不會出現(xiàn)過熱、質量很差的問題？所以我們要從源頭上理性看待這些問題，特別是在2012年，整個行業(yè)應有一種更高層次的認識。（文章來源：搜房地產資訊）