戴登海

[摘要]由于土地增值稅征免臨界點的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售價格形成兩個臨界點：征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格。本文詳細討論了上述銷售價格形成的原因及其決定模式，供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價格決策中參考。

[關(guān)鍵詞]標(biāo)準(zhǔn)住宅 價格 土地增值稅 因素

當(dāng)前，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的產(chǎn)品形態(tài)。2011年，我國的住宅銷售額占商品房銷售額的82.2%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占住宅銷售額的68.9%。在我國土地增值稅法規(guī)框架下，提高普通標(biāo)準(zhǔn)住宅價格并不一定會增加企業(yè)的利潤，過高的銷售價格反而減少了對購房者的吸引力，降低了產(chǎn)品的競爭力。所以在土地增值稅法規(guī)約束的背景下，如何根據(jù)各種條件，恰當(dāng)準(zhǔn)確地做好價格決策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有重要意義。

一、我國土地增值稅的主要規(guī)定

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種行為稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國土地增值稅主要納稅義務(wù)人。

我國土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的主要規(guī)定

國辦發(fā)[2005]26號文對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進行了詳細規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。

三、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅征免的臨界點

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；②增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

這里，一定要注意“全部增值額”，正是在超過扣除項目金額20%時就“全部增值額”按規(guī)定計稅，形成了土地增值稅征免的臨界點：在這個臨界點下方，當(dāng)提高房屋售價、增加收入而使增值比例超過20%時，因需對“全部增值額”繳稅，企業(yè)在納稅后的利潤反而會降低；在這個臨界點上方，適當(dāng)降低房屋售價、降低收入而使增值比例低于20%時，因“全部增值額”免予繳稅，企業(yè)的利潤反而上升，同時實現(xiàn)以價促銷與資金快速回籠。我們把此時的售價稱為“土地增值稅征免臨界點銷售價格”。

另外，在征免臨界點銷售價格之上，隨著價格的逐步提高，企業(yè)提高售價帶來的利潤將漸漸彌補繳納土地增值稅而減少的利潤，直至提高銷售價格帶來的利潤與繳納土地增值稅而減少的利潤相等，即此時企業(yè)的利潤等于按征免臨界點銷售價格銷售形成的利潤，我們把此售價稱為“保利平衡點銷售價格”。

因此，對銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為對象的房地產(chǎn)企業(yè)來說，價格決策時注意考慮土地增值稅征收的臨界點因素，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。下面，本文就銷售價格與土地增值稅之間的關(guān)系模式進行探討。

四、銷售價格與土地增值稅的關(guān)系模式

1.扣除項目的基本規(guī)定

計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入征稅，而是要對收入額減去國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。國家規(guī)定的扣除項目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；3、房地產(chǎn)開發(fā)費用；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、其他扣除項目。

2.土地增值稅與銷售價格的關(guān)系模式建立

（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的確定

假土地增值稅征免臨界點時的銷售價格為P；銷售數(shù)量（面積）為Q。根據(jù)上述相關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額設(shè)為t1， 房地產(chǎn)開發(fā)成本設(shè)為t2， t1與t2合計為T（以下簡稱為“直接建造成本”）；則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%T；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允許扣除的其他扣除項目為20%T。

如果要免征土地增稅，則銷售形成的增值額未超過扣除項目金額的20%，上述各指標(biāo)的關(guān)系就為：

根據(jù)此公式，我們明確了土地增值稅與銷售價格之間的關(guān)系：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要實現(xiàn)減免土地增值稅，銷售價格不能超過單位直接建造成本的1.6723倍，這實際上也體現(xiàn)了土地增值稅對銷售價格的平抑作用。

（2）保利平衡點銷售價格的確定

如前分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寧愿繳納土地增值稅而提高售價，那么需要將銷售價格至少提高到什么程度才能使企業(yè)不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額？即“保利平衡點銷售價格”是對少呢？。

假設(shè)其他條件不變的情況下，要確保企業(yè)不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額，那就是企業(yè)按30%（增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%）扣除繳納土地增值稅后的收入就必須要大于土地增值稅征免臨界點的收入，即：

也就是說，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寧愿繳納土地增值稅而提高售價，銷售價格至少為單位直接建造成本的1.8011倍。這時銷售價格至少需要從土地增值稅臨界點的售價提高單位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011減1.6723 ）。否則，提高售價帶來的收益，將不足以彌補收入所增加的稅收負擔(dān) ，對企業(yè)來說是得不償失。

五、舉例分析與驗證

某房地產(chǎn)開發(fā)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，總建筑面積12000平方米，該樓支付土地出讓金1260萬元，房屋開發(fā)成本3980萬元，銷售及管理費用420萬元，銷售利息支出210萬元（假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明），該企業(yè)的城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。2009年12月，該項目即將對顧客銷售。經(jīng)銷售部門市場調(diào)研，附近樓盤的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平均價格為7800元，若從稅收籌劃角度，該企業(yè)的平均銷售價格定位于多少比較合理？

1.分析

直接建造成本T=1260+3980，即T為5240萬元，銷售數(shù)量（面積）Q為12000平方米，為4366元/平方米。根據(jù)公式一，若希望增值額未達到土地增值稅的征免臨界點，則P≤7301元/平方米；根據(jù)公式二，若增值額超過土地增值稅的征免臨界點卻保證企業(yè)的利潤并不下降，則P≥7863元/平方米。附近樓盤的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平均價格為7800元/平方米，企業(yè)的平均售價定位于保利平衡點銷售價格7863元/平方米以上并無競爭力。因此，從稅收籌劃角度，該企業(yè)平均售價定為7300元/平方米比較合理。此時，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，利潤與按7863元/平方米的價格銷售是一樣。

2.驗證

（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的驗證

假設(shè)該企業(yè)將平均售價定為土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米。

（2）收入總額：7300*12000=8760（萬元）；

（3）扣除項目金額：

①取得土地使用權(quán)扣除額：1260萬元；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除額：3980萬元；

③房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計20%扣除數(shù)：（1260+3980）×20% = 1048（萬元）；

⑤營業(yè)稅及附加扣除數(shù)：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（萬元）；

⑥扣除項目金額合計：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（萬元）。

（4）增值額：8760-7302.56 = 1457.44（萬元）；

（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。

（6）利潤總額：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（萬元）。

總結(jié)：該企業(yè)只要平均售價不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米，就不會繳納土地增值稅。在此情況下，土地增值稅征免臨界點銷售價格會使企業(yè)的利潤總額最大。

2.保利平衡點銷售價格的驗證

如果實際銷售價格高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米，就假定為7600元/平方米。初看，銷售價格比土地增值稅征免臨界點銷售價格高300元/平方米，利潤似乎應(yīng)該比按7300元/平方米銷售價格高，而且價格又比競爭對手7800元低，產(chǎn)品具有價格優(yōu)勢，難道這是不錯的方案？驗證一下。

（1）收入總額：7600*12000=9120（萬元）；

（2）扣除項目金額：

①取得土地使用權(quán)扣除額：1260萬元；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除額：3980萬元；

③房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計20%扣除數(shù)：（1260+3980）×20% = 1048（萬元） ；

⑤營業(yè)稅及附加扣除數(shù)：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（萬元）；

⑥扣除項目合計：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（萬元）。

（3）增值額：9120-7322.72 = 1797.28（萬元）；

（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%

（5）土地增值稅：由于增值率高于20%，該企業(yè)需對增值部分全額繳納土地增值稅，為1797.28*30%=539.18（萬元）。

（6）利潤總額（需扣除土地增值稅）：

9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（萬元）。

總結(jié)：該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按7600元/平方米價格銷售（高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米），形成的利潤總額比按土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米形成的利潤總額低199.34萬元（2399.44-2200.1）。

五、結(jié)論

由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅征免臨界點的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售價格可以劃分為三個區(qū)間：不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格的售價、介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價、不低于保利平衡點銷售價格的售價。其中，介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價是一個“減效售價”：其他因素不變的情況下，其形成的利潤將低于征免臨界點銷售價格或保利平衡點銷售價格形成的利潤。

參考文獻

[1]國務(wù)院：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

[2]財政部：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

[3]國家統(tǒng)計局：《2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》

[4]國務(wù)院辦公廳：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知