趙琳

受國家對房地產(chǎn)行業(yè)一系列宏觀調(diào)控政策的影響，2011年9月份以后，政策實(shí)施效應(yīng)開始在我區(qū)逐步體現(xiàn)，樓市成交量大幅回落，價(jià)格保持停滯，市場觀望情緒濃厚，這種狀態(tài)基本持續(xù)了半年左右。2012年3月份以來，首府樓市回暖跡象明顯，表現(xiàn)在銷售量穩(wěn)步回升，剛性需求陸續(xù)入市。受三大知名房地產(chǎn)開發(fā)商新開盤項(xiàng)目較低價(jià)位的吸引和帶動(dòng)，呼和浩特市樓市在4、5月份出現(xiàn)一輪小高潮，成交量迅速上升，居民購房意愿增強(qiáng)，對樓市的預(yù)期趨于穩(wěn)定，剛性需求逐步回歸。

一、三大樓盤帶動(dòng)首府樓市銷量攀升

自2011年11月呼和浩特市市區(qū)樓盤進(jìn)入封凍期后，80％左右的樓盤銷量探底，部分樓盤出現(xiàn)連月零接訪、零銷售現(xiàn)象。然而，今年4月份以來，萬達(dá)二期、中海以及巨華世紀(jì)城三大品牌開發(fā)商接連推出新開盤項(xiàng)目，以相對前期市場價(jià)較低的定價(jià)策略迅速打開市場，帶動(dòng)了首府樓市銷量回升。其中，萬達(dá)二期樓盤定價(jià)在6300元/平米左右，中海定價(jià)6300元/平米，巨華世紀(jì)城定價(jià)為5700元/平米左右。由于這三大開發(fā)商的品牌影響力較大，同時(shí)新推樓盤定價(jià)偏低，超出了部分需求者的心理預(yù)期，打破了此前量價(jià)停滯的僵局。萬達(dá)二期開盤當(dāng)日銷售230套左右；中海采取分期銷售的方式，積累一段時(shí)期客戶后銷售一批房源，平均月銷量上百套，目前已銷售300多套；巨華世紀(jì)城推出的是現(xiàn)房，同時(shí)較低的價(jià)格吸引了大量客戶，開盤期銷量達(dá)到700多套。這三大樓盤對市場起到一定的推動(dòng)作用，同時(shí)市區(qū)內(nèi)其他在售樓盤的接訪量和銷售量也在穩(wěn)步回升，首府樓市表現(xiàn)出明顯回暖跡象。

二、在售樓盤價(jià)格下浮具有隱蔽性，新售樓盤價(jià)格操控更為靈活

自2011年3月16日呼和浩特市出臺(tái)限購政策以來，首府房價(jià)出現(xiàn)了逆市上漲的走勢，至9月份，最高上漲了39％。此后，在售樓盤房價(jià)進(jìn)入停滯期，隨著媒體報(bào)道各地房價(jià)下跌現(xiàn)象的增多，呼和浩特市樓市觀望情緒加大，市場需求和開發(fā)商之間形成博弈關(guān)系，市區(qū)樓盤基本處于有價(jià)無市狀態(tài)，但價(jià)格一直保持堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)局面，相應(yīng)地銷量持續(xù)低迷達(dá)半年之久。但近2個(gè)月來看，在售樓盤價(jià)格出現(xiàn)了隱性下浮現(xiàn)象，體現(xiàn)在成交時(shí)讓利幅度增大到5％左右（原本成交時(shí)有2％-3％的價(jià)格降幅）。而新開盤項(xiàng)目價(jià)格操控則更為靈活，一方面采取低定價(jià)策略，普遍低于前期市場價(jià)格。例如恒大集團(tuán)6月底在首府北二環(huán)位置推出的新樓盤定價(jià)為5740元/平米，同時(shí)包含裝修。另一方面對于一次性支付給予更大折扣的讓利，最大折扣達(dá)到8.5折。

三、居民預(yù)期漸趨穩(wěn)定，剛性需求重新入市

經(jīng)過半年的觀望，居民對呼和浩特市房價(jià)的預(yù)期漸趨穩(wěn)定，這半年內(nèi)，存量房房價(jià)始終停滯未降，樓市在驟冷后穩(wěn)步回暖，并未出現(xiàn)像其他一、二線城市房價(jià)明顯下降的現(xiàn)象，居民對房價(jià)下跌的較強(qiáng)預(yù)期逐步被市場的冷凍狀態(tài)所改變，近2個(gè)月以來，市場成交量的小高潮正在促使居民購房意愿發(fā)生轉(zhuǎn)變，由深度觀望向入市轉(zhuǎn)變，部分剛性需求重新入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，呼和浩特市樓市再堅(jiān)持幾個(gè)月仍不會(huì)有價(jià)格大幅下跌的局面出現(xiàn)，許多在售樓盤在前期已經(jīng)收回成本，開發(fā)商打“持久戰(zhàn)”并不艱難。而房價(jià)下調(diào)的尺度卻并不好把握，若出現(xiàn)小幅微調(diào)，居民預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)化，反而會(huì)把市場拖向更長久的拉鋸戰(zhàn)；若大幅調(diào)整，則會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)市場造成不利影響，許多中小開發(fā)商會(huì)在價(jià)格戰(zhàn)中被淘汰，從而會(huì)增加爛尾樓及其他社會(huì)矛盾出現(xiàn)的可能性。對于呼和浩特市樓市的走勢，目前來看，下半年剛性需求出手的可能性較大，一些相對位置不偏、非高端的、性價(jià)比較高的樓盤會(huì)引起購房者的較多關(guān)注，例如中海、巨華世紀(jì)城這些樓盤就吸引了較多的剛性需求群體。其中，中海的購買群體中70％是工薪階層，20％是個(gè)體經(jīng)營者，10％是建筑商，其剛需比例占絕大多數(shù)。

四、政策調(diào)控效應(yīng)基本見底，投機(jī)性需求得到有效遏制

本輪國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控盡管較為嚴(yán)格，持續(xù)時(shí)間也較長，但目的并不是要打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是要擠掉一些泡沫，抑制房價(jià)的不合理增長，遏制投機(jī)性需求和炒房行為，使房地產(chǎn)市場能夠得到更健康的發(fā)展。目前，全國主要城市的房價(jià)都已經(jīng)觸底，部分城市受剛性需求帶動(dòng)成交量開始出現(xiàn)緩慢回升，之前較為火熱的房地產(chǎn)投機(jī)行為得到了有效遏制。從各地政策微調(diào)的情況來看，是以鼓勵(lì)剛性需求和首套住房群體為主的，對投資投機(jī)性需求仍然保持較為嚴(yán)格的控制。

（作者單位：中國人民銀行呼和浩特中心支行金融研究處）