保障性住房功能的認(rèn)知偏差對我國房地產(chǎn)市場效率的影響分析

楊銳

[摘要]本文從保障性住房功能的認(rèn)知偏差這一角度去解釋我國保障性住房建設(shè)過程中政府、房地產(chǎn)企業(yè)以及消費(fèi)者的決策行為。研究結(jié)果表明，保障性住房功能的認(rèn)知偏差，即保障性住房具有調(diào)控功能這一認(rèn)知是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場低效率的原因。

[關(guān)鍵詞]保障性住房認(rèn)知偏差行為決策理論

保障性住房的功能是滿足中低收入者的住房需求，因此，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)的目的在于讓更多的中低收入者住有所居，而不是將其作為一種調(diào)控工具以穩(wěn)定房價或者拉動內(nèi)需。保障性住房的調(diào)控功能已被政府，學(xué)界及業(yè)界所認(rèn)同。但是，保障性住房該不該具有這一功能，保障性住房功能的認(rèn)知偏差對保障性住房市場發(fā)展以及整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展會否造成不利影響卻很少有學(xué)者提出質(zhì)疑?；诖?，本文就基于保障性住房功能認(rèn)知偏差——保障性住房具有調(diào)控功能認(rèn)知下，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者的決策行為對房地產(chǎn)市場效率的影響展開分析。

一、保障性住房功能的認(rèn)知偏差對房地產(chǎn)市場效率影響的理論基礎(chǔ)

20世紀(jì)50年代Simon提出了人類有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人們在認(rèn)知上無法實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化, 在實(shí)際判斷中經(jīng)常不遵從概率和最大效用的原則, 其結(jié)果就是產(chǎn)生了各種對規(guī)則的偏離和認(rèn)知謬誤(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基礎(chǔ)上，Kahneman和Tversky等人自20 世紀(jì)70 年代以來進(jìn)行了大量關(guān)于認(rèn)知決策的啟發(fā)式和認(rèn)知偏差的研究。Kahneman和Tversky認(rèn)為在不確定條件下，認(rèn)識偏差的存在會致使人的判斷或決策出現(xiàn)以偏概全、以小見大的情況，也就是說，現(xiàn)實(shí)中的人們通常只是重視以直觀性現(xiàn)象為依據(jù)的條件概率，或者說是按小數(shù)法則而不是按大數(shù)法則來決定自己的決策。鄭雨明(2007)在綜合Kahneman、Gigerenzer 等人的觀點(diǎn), 將認(rèn)知偏差定義為：個體在認(rèn)識和判斷事物時, 與事實(shí)本身、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則間所產(chǎn)生的某種差別和偏離, 或偏離的傾向和趨勢, 是認(rèn)知與被認(rèn)知的事物之間、應(yīng)遵從的判斷規(guī)則和人們的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)之間所存在的一種無法擬合的缺口, 一種沒有實(shí)現(xiàn)的不完全匹配, 是人們的認(rèn)知局限和認(rèn)知風(fēng)格、感覺機(jī)制和加工策略、個體動機(jī)和情緒情感等因素共同作用的結(jié)果。

隨著認(rèn)知心理學(xué)的發(fā)展及人們對認(rèn)知偏差研究的深入，促成了理性決策悖論的形成。對行為決策理論影響最大的學(xué)者是Kahneman和Tversky。他們把認(rèn)知心理學(xué)的研究成果運(yùn)用到經(jīng)濟(jì)決策中，發(fā)現(xiàn)人們的“三類認(rèn)知偏向”，并根據(jù)不確定條件下人們的真實(shí)決策行為，提出了“預(yù)期理論”(Prospect Theory) [3]。這也是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中最重要的部分，而預(yù)期理論的基礎(chǔ)就是認(rèn)知心理學(xué)中的偏差分析。

綜上所述，我們可以看出，認(rèn)知心理學(xué)中對認(rèn)知偏差的研究促成了行為決策理論的發(fā)展。行為決策理論是通過實(shí)證的方法研究人們的實(shí)際決策過程，描述決策者真實(shí)的決策行為，從中歸納出行為特征并從認(rèn)知和心理方面進(jìn)行解釋，提煉行為變量并改進(jìn)理性決策模型。其研究范式是先提出有關(guān)人們決策行為特征的假設(shè)，然后從實(shí)驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)調(diào)查、訪談等方法中得到的現(xiàn)實(shí)資料來證實(shí)或證偽所提出的假設(shè)，從而得出結(jié)論[5]。黃成(2006)對行為決策理論發(fā)展的歷程及各階段中決策行為的實(shí)證研究方法進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)決策行為的實(shí)證研究方法（觀察法、調(diào)查法、實(shí)驗(yàn)法）在很大程度上決定了行為決策理論發(fā)展的進(jìn)程[6]。

二、保障性住房功能的認(rèn)知偏差對房地產(chǎn)市場效率的影響

觀察法指研究者在未經(jīng)控制的日常生活條件下，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地觀察記錄經(jīng)濟(jì)行為人的外部表現(xiàn)，從而分析、判斷其行為及心理活動的一種方法。下面，我們將通過觀察法歸納和描述政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者三個中觀主體的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響。

1.保障性住房功能認(rèn)知偏差下，政府的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響

廉租房的資金來源主要是公共財政預(yù)算安排的專項(xiàng)資金和接受社會捐款的住宅保障資金，而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地一般通過行政劃撥，免收土地出讓金，大部分稅費(fèi)減免。因此，依靠保障性住房拉動內(nèi)需時，政府沒有動力建設(shè)保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上監(jiān)督不力，會出現(xiàn)保障性住房建的不經(jīng)濟(jì)、不適用，比如建筑面積過大，功能和裝修標(biāo)準(zhǔn)過高，導(dǎo)致總價過高，使得低收入者和“夾心層”無力購買保障性住房，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象的外延就無限放大。通過建設(shè)保障性住房以抑制房價時，一方面政府在通過建設(shè)保障性住房抑制房價上漲上沒有動力，不愿意房價下降。因?yàn)榉績r下降會影響地價，從而政府的土地出讓金也會“縮水”；另一方面，從經(jīng)濟(jì)特性上講，土地是一種有限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小，因此地方政府在保障性住房的土地劃撥上缺乏動力，不舍得劃撥更多的土地用于民生工程建設(shè)。

從上面的分析我們可以看出，在保障性住房功能認(rèn)知偏差下，政府的決策行為引起的房地產(chǎn)市場低效率的主要表現(xiàn)：一是保障性住房不能很好的配置給保障對象；二是地方政府在保障性住房建設(shè)用地的配置上缺乏動力。

2.保障性住房功能認(rèn)知偏差下，房地產(chǎn)企業(yè)的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響

房地產(chǎn)企業(yè)作為盈利性組織，在面對政府的宏觀調(diào)控時，會根據(jù)自身的“知識處理中心”做出反應(yīng)。拉動內(nèi)需時，保障性住房建設(shè)所獲得利潤較商品房單薄。因此，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建設(shè)保障性住房的積極性，進(jìn)而改變保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制造門檻，讓利益相關(guān)者擁有購買權(quán)，而真正的保證對象卻無力支付保障性住房的費(fèi)用或者保障型住房的供給不能滿足保障對象的需求；抑制房價時，因保障性住房的大量供給，房地產(chǎn)企業(yè)會擔(dān)心消費(fèi)者會選擇購買經(jīng)經(jīng)適房或者限價房使得潛在購買商品房的消費(fèi)者減少，市場旺盛的氣氛被消減，所以也沒有動力去建設(shè)保障性住房。而且，房地產(chǎn)企業(yè)之間可能會合謀，減少商品房的供應(yīng)或者惜售，營造供給緊張的市場氛圍，反而對住房價格具有拉升作用；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以與地方政府形成利益同盟，進(jìn)行利益訴求，獲得政策支持。

因此，保障性住房建設(shè)不管是在拉動內(nèi)需時，還是在抑制房價時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策行為主要表現(xiàn)在缺乏建設(shè)保障性住房的積極性以及強(qiáng)化了合謀（房地產(chǎn)企業(yè)之間的合謀，房地產(chǎn)企業(yè)和政府之間的合謀）動機(jī)。此外，會使房地產(chǎn)企業(yè)做出不合適的策略調(diào)整，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，比如決策成本、尋租成本等，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益；房地產(chǎn)企業(yè)之間及房地產(chǎn)企業(yè)和政府之間的合謀也會擾亂住房價格。策略調(diào)整影響房地產(chǎn)企業(yè)收益，合謀會擾亂住房價格，其最終結(jié)果都是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的低效率。

3.保障性住房功能認(rèn)知偏差下，消費(fèi)者的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響

房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者大體可以分為二類。第一類是具有自住需求或者改善性住房需求的購房者，第二類是投資性需求購房者?；诒Ｕ闲宰》空{(diào)控功能的認(rèn)知下，這兩類消費(fèi)者行為表現(xiàn)也不一樣，對房地產(chǎn)市場的效率影響也不一樣。

建設(shè)保障性住房以拉動內(nèi)需時，由于保障性住房建設(shè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用，宏觀經(jīng)濟(jì)也會出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，投資性需求購房者中會出現(xiàn)一批噪聲交易者。噪聲交易者預(yù)期的未來價格越高，其預(yù)期資本收益率也就越大，噪聲交易者就會增加當(dāng)期消費(fèi)，并將購得資產(chǎn)囤積，以期在未來價格更高時拋售，這就導(dǎo)致隨著房產(chǎn)價格的升高，需求量反而增大。而增大的需求量又會誘發(fā)房產(chǎn)市場表現(xiàn)出虛假繁榮，引起消費(fèi)者產(chǎn)生對未來房產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲的預(yù)期。這樣就形成了一個不斷自我強(qiáng)化作用的正反饋環(huán)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的持續(xù)上揚(yáng)。噪聲交易者的相互學(xué)習(xí)和相互模仿，形成一種自我反射的正反饋機(jī)制，從而進(jìn)一步使噪聲交易具有集群性特征，即后來部分研究者所揭示的“羊群行為”。

當(dāng)政府出臺政策，力圖通過建設(shè)保障性住房以抑制房價時，投資性購房者將會過度重視這一信息，擔(dān)心保障性住房供給充足，可能存在“過度反應(yīng)”現(xiàn)象，對房價造成過度波動，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。自住需求者和改善性住房需求者擔(dān)心保障性住房供給不足，擔(dān)心房價繼續(xù)走高，不能對商品房高漲的價格起到減緩的作用，消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重。而且房子是一種經(jīng)驗(yàn)品，消費(fèi)者在購買和消費(fèi)前不可能對其質(zhì)量等情況完全了解，而開發(fā)商則居信息的壟斷地位，開發(fā)商和消費(fèi)者之間存在嚴(yán)重的信息不對稱。信息不對稱導(dǎo)致消費(fèi)者采取的往往是逆向選擇，并由此產(chǎn)生道德風(fēng)險，使消費(fèi)者常處于利益容易受損的不利位置。

建設(shè)保障性住房以拉動內(nèi)需和抑制房價時，消費(fèi)者的決策行為在兩種情況下的表現(xiàn)出現(xiàn)不一致。拉動內(nèi)需時，消費(fèi)者中會出現(xiàn)一批“噪聲交易者”，進(jìn)而使得消費(fèi)者的決策行為表現(xiàn)出“羊群行為”特征；而在抑制房價時，消費(fèi)者的決策行為表現(xiàn)為“反應(yīng)過度”?！把蛉盒袨椤睍棺》績r持續(xù)拉高，“反應(yīng)過度”會引起住房價格的過度波動，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的低效率。

三、結(jié)論與政策建議

通過以上分析，我們可以看出，房地產(chǎn)市場的主要參與者——政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者，三者的決策行為對房地產(chǎn)市場的效率確實(shí)產(chǎn)生了影響，造成房地產(chǎn)市場的低效率。然而，這些決策行為都是發(fā)生在以保障性住房建設(shè)拉動內(nèi)需或者抑制房價的時候，也就是說這些決策行為發(fā)生在保障性住房具有調(diào)控功能認(rèn)知之下。保障性住房功能的認(rèn)知偏差導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的低效率。對此，我們可以提出如下建議：

1.構(gòu)建“雙軌制”住房市場，明確保障性住房的民生保障功能

針對高收入者，建立商品化住房市場，由市場機(jī)制配置住房；針對中低收入者，建立保障性住房市場或準(zhǔn)商品化住房市場，由政府主導(dǎo)的市場機(jī)制配置住房。根據(jù)兩個住房市場的需求特點(diǎn)，住房供給結(jié)構(gòu)有所不同，使兩市場的住房消費(fèi)者在各自的市場中獲得所需的住房。

2.建立與完善住房保障法規(guī)，增強(qiáng)保障性住房政策實(shí)施的連續(xù)性、穩(wěn)定性

典型國家和地區(qū)在推行住房保障政策時, 往往通過立法形式來保證政策的落實(shí)。比如在英國、美國、日本、新加坡等國家，在我國的香港、臺灣地區(qū)也有類似的立法。這些法律可以為建立住房保障體系提供依據(jù)，明確住房保障體系的基本目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)方式，更重要的是增強(qiáng)保障性住房政策實(shí)施的連續(xù)性、穩(wěn)定性。避免因保障性住房供給短缺和盲目擴(kuò)大建設(shè)引起整個房地產(chǎn)市場的波動。

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