房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)體系與風(fēng)險(xiǎn)防范途徑探析

華琦

摘要：房地產(chǎn)估價(jià)作為一種社會(huì)中介活動(dòng)，其行為將對社會(huì)多方面產(chǎn)生影響，由于估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生偏差，因此這種影響轉(zhuǎn)而成為風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師必須充分認(rèn)識并重視估價(jià)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的對策以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，分別從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各角度出發(fā)分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成，提出了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范和轉(zhuǎn)移的一些途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)體系；防范

近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)評估概況

（一）房地產(chǎn)評價(jià)的含義

所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。在進(jìn)行這種估價(jià)時(shí)，專業(yè)評估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法，結(jié)合自身的評估經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)正常合理的價(jià)格進(jìn)行測評。

（二）房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”；第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價(jià)入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價(jià)等各個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用越來越廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國家質(zhì)量局發(fā)布了《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。

隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國內(nèi)地注冊的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。

二、房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)體系

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無一例外不與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過高有著一定的關(guān)系。

（二）評估機(jī)構(gòu)和評估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、委托風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計(jì)、損毀程度等對價(jià)值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會(huì)嚴(yán)重影響評估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利，評估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價(jià)格差別很大，所以估價(jià)師在對房屋情況調(diào)查時(shí)，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。

委托方提供資料失實(shí)，而估價(jià)師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會(huì)給估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在同委托方簽定《估價(jià)委托合同》時(shí)，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會(huì)形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價(jià)過程中估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡單的生搬硬套，估價(jià)人員能否將估價(jià)方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價(jià)工作中去，將直接決定估價(jià)質(zhì)量的好壞。

（1）選取估價(jià)方法不合理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時(shí)選取方法不適當(dāng)，評估結(jié)果就會(huì)有偏差。如對于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評估采用市場比較法，本來這種房產(chǎn)的市場交易就少，即使有交易實(shí)例也受個(gè)別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實(shí)例評估待估土地價(jià)格顯然不合適。

（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評估中要用到很多參數(shù)，如在收益還原法中，有純收益、還原利率、收益年限等，尤其是還原利率，選取不當(dāng)，就會(huì)失之毫厘，謬以千里；假設(shè)開發(fā)法中，要先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，如果對房地產(chǎn)市場不了解，這一價(jià)值估算不準(zhǔn)確，就會(huì)影響整個(gè)估價(jià)結(jié)果；成本法中的建筑費(fèi)隨著建材市場的變化，在不同的時(shí)期差別也很大，近兩年主要建筑材料鋼材、水泥的價(jià)格都有大幅上漲，不了解市場，還照搬原來的數(shù)據(jù)就會(huì)低估標(biāo)的物的價(jià)值。

此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平低，對于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠，通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)過程中技術(shù)路線、計(jì)算參數(shù)選擇不當(dāng)，從而使估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)較大的偏差。有些機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員沒有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，或者雖然通過短期學(xué)習(xí)和考試取得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格，但實(shí)際上幾乎沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和對房地產(chǎn)市場缺乏全面、客觀的認(rèn)識，使其對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素缺乏深層次的了解或者取得的資料不客觀。因此，在對市場情況及個(gè)體情況較為復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)過程中，自然就會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于估價(jià)未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關(guān)政策法規(guī)或運(yùn)用不合理所引起的估價(jià)失誤而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)也可能是由于政策法規(guī)發(fā)生變化而估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師未能及時(shí)熟悉掌握所造成的。目前我國正處于經(jīng)濟(jì)體制變革時(shí)期，有關(guān)政策規(guī)定變動(dòng)頻率比較大，而且各地方也會(huì)根據(jù)本地的特殊情況出臺相應(yīng)的規(guī)定。如果不能保持信息渠道通暢，隨時(shí)掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的—些特殊規(guī)定，就會(huì)造成政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

目前房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

（三）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對他們產(chǎn)生影響。

抵押人為了獲得更多的抵押貸款，要求所委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行高估，在轉(zhuǎn)嫁給估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，客觀上加大了抵押物的違約處分風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也對金融安全構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。例如，在抵押貸款估價(jià)中，抵押物估價(jià)過高會(huì)使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬。如果銀行的呆賬壞賬過多，會(huì)使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地產(chǎn)買賣課稅估價(jià)中，如果房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)較低，明顯偏離市場價(jià)值，將導(dǎo)致政府財(cái)政稅收流失，使那部分利益流人少數(shù)人的口袋里，最終損失的是整個(gè)社會(huì)的利益。

三、房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)防范和轉(zhuǎn)移

對于房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施包括風(fēng)險(xiǎn)識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價(jià)實(shí)踐和理論研究，可以從以下幾方面防范來自估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員帶來的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）規(guī)范房地產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理

目前，我國推行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證制度，即通過考試取得資格，而后注冊，開始執(zhí)業(yè)。而單一實(shí)行注冊登記制度并不能全面加強(qiáng)并規(guī)范對房地產(chǎn)估價(jià)師跟蹤管理。筆者認(rèn)為應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度，根據(jù)工作年限、實(shí)踐能力和業(yè)績報(bào)告評定普通房地產(chǎn)估價(jià)師和資深房地產(chǎn)估價(jià)師，這就有助于估價(jià)人員不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)取，提高自身素質(zhì)和水平。對于估價(jià)機(jī)構(gòu)管理，建議將以機(jī)構(gòu)管理為核心的房地產(chǎn)估價(jià)管理延伸為以估價(jià)師管理為核心的房地產(chǎn)估價(jià)管理體系。激勵(lì)估價(jià)師不斷提高自身素質(zhì)，開展行業(yè)有序競爭，這對于降低來自估價(jià)機(jī)構(gòu)給估價(jià)師帶來的經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)具有積極的意義。

（二）建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系就是在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。也就是從獲取估價(jià)任務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)報(bào)告的全過程中，所采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，以此來保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這就要求建立完善的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到互職責(zé)分明，利益明確，從而保證估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)最低化。

（三）建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度也是一種轉(zhuǎn)移估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)選擇。目前許多地方建立的醫(yī)師職業(yè)保險(xiǎn)制度、律師職業(yè)保險(xiǎn)制度和注冊會(huì)計(jì)師職業(yè)保險(xiǎn)制度，這些制度的實(shí)踐為建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度提供了參考。我國大陸目前注冊的一級房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15304人，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人。這樣龐大的隊(duì)伍，依據(jù)保險(xiǎn)的大數(shù)原則，對于保險(xiǎn)公司來說，應(yīng)該是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對于估價(jià)師來說是具有督促作用的。如果某個(gè)估價(jià)師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)，那么這些估價(jià)師就會(huì)失去估價(jià)市場，丟掉生存的空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)水平，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。若能建立，對提高估價(jià)人員素質(zhì)是具有一定督促作用的。

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