厘清首套住房貸款政策穩(wěn)定性含義

易憲容

我們還需要對(duì)首套住房貸款政策穩(wěn)定性含義進(jìn)行清楚界定或厘清，以避免購(gòu)房者受到一些別有用心者的誤導(dǎo)，做出錯(cuò)誤判斷

據(jù)悉“兩會(huì)”上，一份匯集住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門意見的報(bào)告提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買首套普通自住房。在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策、稅收政策和住房限購(gòu)措施，保證首套住房貸款供給。

在“兩會(huì)”之前，筆者就推測(cè)，由于中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會(huì)改變，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府為了打破當(dāng)前住房市場(chǎng)的僵局，在“兩會(huì)”上所謂代表提案，一定會(huì)在保證首套住房貸款供應(yīng)上打主意，以便通過所謂的住房?jī)?yōu)惠政策滿足他們所說(shuō)的住房“剛性需求”或首套住房的需求為突破口，讓住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)。之后，我寫了讓住房消費(fèi)者通過優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)幾個(gè)政策前提，比如嚴(yán)格區(qū)分住房投資與消費(fèi)；用稅收制度嚴(yán)格限制首套住房購(gòu)買者用于投資；除非政府用轉(zhuǎn)移支付方式，否則首套住房住房?jī)?yōu)惠要由銀行自主風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)而不是由政府強(qiáng)行規(guī)定。

不過，在此基礎(chǔ)上，我們還需要對(duì)首套住房貸款政策穩(wěn)定性含義進(jìn)行清楚界定或厘清，以避免購(gòu)房者受到一些別有用心者的誤導(dǎo)，做出錯(cuò)誤判斷。

穩(wěn)定性含義界定

首先，當(dāng)前首套住房貸款政策的穩(wěn)定性是與2010年4月以來(lái)的國(guó)十條等相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策文件所規(guī)定的住房差別化的信貸政策聯(lián)系在一起的。而且，首套住房貸款政策僅是住房差別化信貸政策一部分，它與住房差別化信貸政策整合為一體的，而不是一項(xiàng)單獨(dú)的住房信貸政策。如果離開差別化住房信貸政策這個(gè)整體，那么首套住房政策的穩(wěn)定性就沒有意義。

而差別化住房信貸政策是以2010年央行與銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的關(guān)于住房差別化信貸政策275號(hào)文件及新國(guó)八條后來(lái)補(bǔ)充的內(nèi)容（以下簡(jiǎn)稱1號(hào)文件）為藍(lán)本的。這兩個(gè)文件是商業(yè)銀行處理個(gè)人住房按揭貸款的最新文件。在這兩個(gè)文件中，第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購(gòu)買第三套以上的住房及禁止居民用按揭貸款異地購(gòu)買第二套以上的住房。也就是說(shuō)，無(wú)論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購(gòu)買第三套住房以上的住房是不可能的。同時(shí)禁止居民異地購(gòu)買第二套以上住房。對(duì)于居民異地購(gòu)買第一套住房必須在當(dāng)?shù)赜屑{稅證明或繳交社保證明，否則禁止獲得銀行貸款。在這種信貸條件限制下，個(gè)人想利用銀行信貸購(gòu)買第三套以上的住房基本上被禁止。

275號(hào)文件及1號(hào)文件的第二層含義就是把居民購(gòu)買住房的投資或投機(jī)炒作和住房的消費(fèi)區(qū)分開。該文件規(guī)定本地居民購(gòu)買第二套住房的首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。也就是說(shuō)，如果本地居民購(gòu)買住房仍然是一種有利可圖的投資行為，個(gè)人也可通過住房按揭貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)。但不僅杠桿降率小了，而且融資成本也成倍上升。這里首付比例不低于60%，也就是說(shuō)個(gè)人購(gòu)買第二套住房首付60%是底線。在不的條件下，購(gòu)買第二套住房首付比例還可上升60%以上，比如70%、80%。而貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，是指購(gòu)買第二套住房的利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，這是購(gòu)買第二套貸款利率的底線。商業(yè)銀行可根據(jù)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)給出不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，即高于基準(zhǔn)利率1.1倍而1.1倍，僅是底線。從該些文件的意蘊(yùn)來(lái)看，就得把住房投資與住房消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分開。住房投資或投機(jī)炒作要進(jìn)行銀行貸款，無(wú)論是第二套還是所謂改善住房，都算住房投資，就得以金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，而不享受任何優(yōu)惠政策。

第三層含義是第一套或首套住房貸款的首付比例不得低于30%，但貸款利率沒有明確規(guī)定，由銀行對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。也就是說(shuō)，個(gè)人購(gòu)買首套住房，無(wú)論是投資還是消費(fèi)（這里沒有事中及事后規(guī)定，所以無(wú)法識(shí)別），其首付比例的底線30%，可以上浮而不可向下突破。而利率的優(yōu)惠條件如何，則沒有規(guī)定，完全由銀行自主決定。在這種情況下，首套住房的貸款利率應(yīng)該在哪里，很大程度取決于當(dāng)前銀行的市場(chǎng)環(huán)境。

比如，有代表認(rèn)為，當(dāng)前個(gè)人首套住房購(gòu)買貸款利率要回到7折優(yōu)惠。但是實(shí)際上這根本就不可能。因?yàn)椋绻渌麠l件變化不考慮，讓首套住房的貸款利率回到7折優(yōu)惠，那就意味著當(dāng)前的住房市場(chǎng)又希望優(yōu)惠利率回到當(dāng)前房地產(chǎn)大炒特炒的市場(chǎng)。這樣一個(gè)市場(chǎng)則是這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要改變的目標(biāo)。如果要認(rèn)可這個(gè)目標(biāo)，那么也就意味著全盤否定當(dāng)前中國(guó)住房宏觀調(diào)控政策。

還有，如果按照當(dāng)前銀行的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，這也是根本不可能。因?yàn)?，如果按?年期的貸款利率（一般按揭貸款多以是會(huì)5年以上）7.05%的7折優(yōu)惠計(jì)算，那么其利率就是4.935%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5年期存款利率5.5%。商業(yè)銀行每做一筆這樣的貸款都會(huì)虧損。即使其貸款利率8折優(yōu)惠為5.640%、85折優(yōu)惠為5.9925%，扣除銀行運(yùn)營(yíng)成本，銀行也是無(wú)利可圖的生意。因此，商業(yè)銀行貸款利率只有基準(zhǔn)利率7.05%時(shí)才保證有微利。如果商業(yè)銀行對(duì)首套住房利率優(yōu)惠9折以下，除非只是為了增加市場(chǎng)份額，但對(duì)銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)不起作用，銀行購(gòu)買對(duì)第一套住房的按揭貸款利率優(yōu)惠動(dòng)機(jī)不強(qiáng)。所以，當(dāng)前商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買第一套住房的按揭貸款利率保持在基準(zhǔn)利率水平上也屬于正常水平。

兩點(diǎn)建議

從上述兩個(gè)關(guān)于住房按揭貸款差別化的文件首套住房信貸政策來(lái)看，至少存在兩方面的遺漏。一是對(duì)購(gòu)買第一套住房貸款利率優(yōu)惠度是多少，以往相應(yīng)的文件都有詳細(xì)的規(guī)定，比如央行1998年的190號(hào)文件對(duì)首套住房貸款，高檔住房銀行禁止貸款購(gòu)買，一般普通住房首套貸款也是適當(dāng)上?。ú怀^5%）；2003年的121號(hào)文件規(guī)定首套首付比例為20%，而利率則由銀行自主定價(jià)；2003年18號(hào)文件后住房貸款利率按照貸款利率下限管理9折優(yōu)惠；而2008年302號(hào)文件則是在整個(gè)利率下降216個(gè)基點(diǎn)上，把住房按揭貸款利率下限擴(kuò)大到7折優(yōu)惠（主要指第一套住房及第二套以上的改善住房）。但275號(hào)文件及1號(hào)沒有利率下限進(jìn)行具體新規(guī)定。這就必然導(dǎo)致對(duì)新進(jìn)入的購(gòu)買第一套住房者的利率完全由銀行自由定價(jià)。這是目前所出現(xiàn)不同地方不同銀行對(duì)第一套住房貸款給出不同的貸款利率爭(zhēng)論的政策原因。

同時(shí)，由于當(dāng)前的文件沒有給出第一套住房貸款詳細(xì)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，不僅各地方政府為了托市正在打主意，要求商業(yè)銀行讓住房貸款優(yōu)惠利率又回到302號(hào)文件條件上，而不考慮當(dāng)前利率水平變化情況，而且也無(wú)法對(duì)2010年以前存量住房的6萬(wàn)億按揭利率正常調(diào)整。這6萬(wàn)億的住房按揭貸款，如果優(yōu)惠政策不變或還是折利率優(yōu)惠，那么其利率就是4.935%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5年期存款利率5.5%，銀行利率虧損0.565%。如果銀行運(yùn)營(yíng)成本不計(jì)算，商業(yè)銀行每年得向這樣的人補(bǔ)貼2739億元。這種補(bǔ)貼看上去是由商業(yè)銀行來(lái)支付，實(shí)際上是存款人向借款人補(bǔ)貼。因?yàn)?，這完全是政府利率管制的結(jié)果。

另一個(gè)漏洞就是居民異地購(gòu)買住房的信貸政策是按照第一套條件出價(jià)，還是按照第二套條件出價(jià)。在這兩個(gè)文件中沒有規(guī)定。如果有全國(guó)性住房信息系統(tǒng)，銀行可以通過這個(gè)系統(tǒng)來(lái)確定異地購(gòu)買住房是第一套還是第二套。如果沒有這個(gè)住房信息系統(tǒng)，要做出這種識(shí)別就不容易了。在這種情況下，無(wú)論是購(gòu)買住房者還是銀行都會(huì)帶來(lái)不少困惑。

以上可見，首套住房信貸政策的穩(wěn)定性是以差別化的住房信貸政策為基礎(chǔ)，它只是差別化住房政策的部分。如果沒有差別化住房信貸政策的整體性，該首套住房信貸政策的穩(wěn)定性部分也就會(huì)失去意義。而且這種政策的穩(wěn)定性同時(shí)也得以銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化及基本贏利水平為基點(diǎn)，否則銀行沒有意愿給出貸款。更為重要的是，這個(gè)政策穩(wěn)定性也必須讓整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格合理回歸，住房市場(chǎng)由投資投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，否則就容易誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，讓他們來(lái)接當(dāng)前這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫最后一棒。

（作者單位：中國(guó)社科院金融所）