2012年房價之我見

很多專家學(xué)者從不同角度對2012年房價的波動趨勢進行了預(yù)測和分析，從我國經(jīng)濟發(fā)展及城市化進程來看，商品房價格持續(xù)走高是必然的趨勢?，F(xiàn)從房屋的商品屬性、價格構(gòu)成、影響房價的非價格因素幾個方面探討一下我國2012年房價的走勢。

一、商品房屋的屬性

現(xiàn)在的住房究其本質(zhì)不過是一種商品。商品價格的形成從根本上說是由創(chuàng)造該商品的社會必要勞動時間決定的，是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。房屋價格也不例外。而且，如果我們分析商品房的需求彈性可以發(fā)現(xiàn)：它應(yīng)該歸屬于生活必需品更為恰當(dāng)。盡管房子是我們生活中最大一筆開支，但是從它的可替代性、重要程度來講，住房其實和鹽、水一樣不可或缺，且沒有替代品。

二、房屋的成本結(jié)構(gòu)

商品的成本決定了其市場價格。一般來說，商品成本包括：原料成本、制造成本、管理成本、損耗和折舊、在途及包裝費、其他費用、合理利潤等七個部分。正常商品的價格中，原料成本、制造成本、管理成本是構(gòu)成價格的主要部分，利潤的平均化趨勢導(dǎo)致最后一部分基本不用另外計算。而損耗和折舊、在途及包裝費、其他費用等支出其實已經(jīng)由于社會分工的細(xì)化，也基本趨同。因此，價格很容易計算出來。但是房屋的價格真是令人覺得撲朔迷離。

（一）原料成本和制造成本

房子的原料成本中可見的有土方、水泥、鋼筋、沙石、玻璃等可見物以及工人的工資。其中，水泥、鋼筋的大幅價格上漲是可見的，這必然導(dǎo)致基礎(chǔ)成本的增加。但是民工工資的拖欠形成的利息收入及壞賬死賬的沖抵，又在很大程度上彌補了這塊增加的成本。

（二）管理成本

主要包括監(jiān)理費用、管理人員的工資、圖紙報批審核等內(nèi)容。對于在建住房的商人而言，這部分應(yīng)該算一個常數(shù)了。

（三）損耗和折舊、在途及包裝費

一般的地產(chǎn)商不會自己擁有大型的建筑機械，通常是以租用的方式進行的，所以，租價也只是水漲船高而已，不會有明顯的影響。

（四）合理利潤

經(jīng)過計算過后的房屋成本基本清楚了，那么究竟多少的利潤比較合理呢？1996年進行房屋改革伊始，房屋售價統(tǒng)一定為500元/m2。與2009年的4695元/ m2相比，房屋價格是原價的9.39倍。這還不考慮原500元/m2的名義售價中政府給予的工齡等項的補貼。而對比房價的大幅上漲，收入的漲幅乏善可陳。

三、影響房價的非價格因素分析

（一）供求關(guān)系

應(yīng)該說，除了收入以外，供求關(guān)系是目前影響房產(chǎn)價格走勢根本原因。一般說來，在市場經(jīng)濟中，導(dǎo)致一個行業(yè)產(chǎn)品價格波動的最基本的因素是該行業(yè)的供求關(guān)系，而我國的房地產(chǎn)需求長期來看是供不應(yīng)求的。原因如下：

1.城市化進程導(dǎo)致房產(chǎn)需求增加

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，城市化進程會直接加大了對于住房、寫字樓、商鋪等各類房地產(chǎn)的需求。而在高速城市化進程當(dāng)中，最明顯的標(biāo)志就是大量的農(nóng)村人口進入城市，房產(chǎn)供不應(yīng)求，并進而催生房產(chǎn)價格的飛速上揚。

2.房屋供應(yīng)有限

與大城市人口每年大增1500～2500萬人不相匹配的是，我國的城市建設(shè)用地卻十分有限，同時，我國還確立了耕地底線的不可動搖、確保18.05億畝耕地不能減少的基本原則，這也決定了未來土地供應(yīng)的上限。

3.房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)式失衡狀況將持續(xù)

農(nóng)村人口的走向區(qū)域特征十分明顯，集中在珠江三角洲和長江三角洲地區(qū)，而這一區(qū)域一直以來都是我國人口分布較為密集的地區(qū)，本身的對新增人口的容量有限，紛紛涌入的異地大軍更是導(dǎo)致這一區(qū)域的房屋需求增幅主要力量。

（二）政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響不容小覷

地產(chǎn)價格的膨脹直接影響了居民的消費能力，因此房地產(chǎn)價格的走勢一直與國家宏觀政策調(diào)控緊密相連。我國對房地產(chǎn)的政策調(diào)控主要集中在土地、稅收、信貸等方面，其中信貸政策的作用最為強烈。2004～2005年房價快速上漲，2005～2006年國家相繼出臺新《國八條》、“十五條”等措施抑制房價漲幅過快，并在2006年調(diào)控初見成效；2007年房價再次上漲過快時，該年9月“第二套”住房貸款首付比例提高等政策促使2008年交易量下降。

緊縮信貸對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以2008年最為明顯。開發(fā)企業(yè)由于受到市場成交量回款滯后的影響，還受到了銀行緊縮對于開發(fā)企業(yè)的貸款，不允許用貸款購地，不允許用貸款挪作他用等設(shè)置了很多的要求，2008 年全國的土地交易比2007年少了一半。

寬松的信貸和貨幣政策對房地產(chǎn)的影響在2009年以來也比較明顯。2008年下半年，針對國際金融危機帶來的不利影響，國家出臺了一系列政策措施促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，取得了明顯的成效，房地產(chǎn)市場迅速回暖。2009年上半年在經(jīng)濟復(fù)蘇明朗的大前提下，以及寬松的貨幣政策下的推動下房價再次上揚。2009年下半年，房地產(chǎn)形勢一片大好之際，樓市政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價上漲，自5月份以來出臺了一系列政策措施對樓市進行調(diào)控。可見，政府的宏觀調(diào)控效果顯著。

綜上所述，房產(chǎn)價格在政府的大力調(diào)控下短期內(nèi)必然會出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，至少在2012年會維持現(xiàn)有水平、不會出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。但是，從長遠(yuǎn)的角度來看，房屋作為商品，其價格必然會更多的受到供求關(guān)系以及要素價格的影響，漲價不可避免。

參考文獻

［1］國八條房產(chǎn)稅疊加效應(yīng)如何影響樓市[N].解放日報，2011.

［2］房產(chǎn)稅等待全國實施，專家稱未來存量房必然征稅[EB/OL].東方網(wǎng)，2011.

［3］國八條刺激二手房市，細(xì)則未出購房應(yīng)該謹(jǐn)慎[EB/OL].中國廣播網(wǎng)，2011.

作者簡介：顧雅君，女，經(jīng)濟學(xué)碩士，蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院經(jīng)濟管理系講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟政策研究及經(jīng)濟學(xué)說史。

（責(zé)任編輯：劉影）