農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款意愿的影響因素分析：以四川省成都市為例

張希

（四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川 成都611130）

資金投入不足、融資難問(wèn)題成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)戶(hù)增收致富的主要瓶頸。要確保當(dāng)前農(nóng)村改革發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)順利推進(jìn)，就必須破解農(nóng)戶(hù)融資難問(wèn)題。［1］而我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)水平不高，國(guó)家財(cái)政投資有限，農(nóng)民自身積累更無(wú)法滿(mǎn)足需求。因此我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金最終還是必須依靠農(nóng)業(yè)制度的創(chuàng)新來(lái)解決。［2］

我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)的資金需求越來(lái)越大，作為農(nóng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)組織的農(nóng)戶(hù)，其資金融入的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈。［3］農(nóng)房抵押貸款作為農(nóng)村金融改革下的產(chǎn)物，滿(mǎn)足農(nóng)民融資需求，如果將其利用好，必將很大程度上緩解農(nóng)村農(nóng)民融資難的問(wèn)題，為新農(nóng)村建設(shè)提供資金保障，盤(pán)活農(nóng)村農(nóng)民資產(chǎn)，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。隨著全國(guó)各地農(nóng)房抵押融資工作的不斷推進(jìn)深入，學(xué)術(shù)界就我國(guó)農(nóng)房抵押貸款工作開(kāi)展現(xiàn)狀做了廣泛的調(diào)查研究，基本圍繞法律法規(guī)的制定，相關(guān)配套機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式幾方面進(jìn)行分析。如李峰 （2009）以撫州為例，說(shuō)明目前農(nóng)房抵押貸款難的三大因素分別為法律保障缺失，市場(chǎng)機(jī)制缺失和處置變現(xiàn)困難。［4］樊帆 （2003），郝朝暉 （2005）均談到法律上土地產(chǎn)權(quán)模糊問(wèn)題，并深入探討到土地流轉(zhuǎn)外圍環(huán)境的欠佳以及社會(huì)服務(wù)機(jī)制配套的不完善的問(wèn)題。［5，6］方帥、何葉彩 （2010）以我國(guó)法律規(guī)定為依據(jù)，結(jié)合各地相關(guān)政策法規(guī)，從抵押物的法律效力、完成抵押登記、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等法律環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)明了農(nóng)房抵押融資中存在的法律問(wèn)題。［7］王靜 （2008）針對(duì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)房抵押價(jià)值的評(píng)估難的問(wèn)題進(jìn)行了研究，并通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法分析，提出建議采用成本法評(píng)估農(nóng)房的抵押價(jià)值。［8］目前學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)房抵押融資問(wèn)題的研究，主要是從宏觀層面來(lái)展開(kāi)的，從農(nóng)戶(hù)這一微觀層面來(lái)研究農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的文獻(xiàn)較少。而弄清楚農(nóng)戶(hù)是否愿意參與農(nóng)房抵押貸款、受哪些因素影響等問(wèn)題，對(duì)國(guó)家制定有關(guān)政策以?xún)?yōu)化農(nóng)房抵押貸款融資模式有重要意義。

基于以上考慮，以成都市農(nóng)房抵押貸款部分試點(diǎn)區(qū)域?yàn)閷?duì)象，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查方式收集數(shù)據(jù)，利用Logistic模型對(duì)影響農(nóng)戶(hù)意愿的影響因素進(jìn)行了定量分析，旨在為成都市乃至國(guó)家制定有關(guān)農(nóng)房抵押政策提供參考依據(jù)。

一、調(diào)查地區(qū)及樣本數(shù)據(jù)基本情況

（一）調(diào)查地區(qū)概況

2009年成都市人民政府辦公廳下發(fā) 《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市政府金融辦等部門(mén)關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知》及相關(guān)三項(xiàng)政策，農(nóng)房抵押融資試點(diǎn)正式在成都展開(kāi)?？傮w思路為借款人在保證設(shè)定抵押的房屋依法償債后有適當(dāng)居住場(chǎng)所的條件下，征得所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，以農(nóng)村房屋所有權(quán)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資。抵押 （借貸）當(dāng)事人按照農(nóng)村房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值或雙方認(rèn)可的價(jià)值簽訂抵押合同和融資合同后，共同持有效材料到所在地房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此發(fā)放融資。［9］成都市作為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，近年來(lái)積極探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，開(kāi)展了農(nóng)房確權(quán)、抵押及租賃試點(diǎn)工作，取得了良好的效果。［10］

綜合考慮到調(diào)查地點(diǎn)距離成都市中心遠(yuǎn)近及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低，最終確定溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、崇州市、郫縣作為研究區(qū)域，進(jìn)行相關(guān)資料的收集。

（二）數(shù)據(jù)的收集與處理

數(shù)據(jù)收集調(diào)查采用訪談法和問(wèn)卷法結(jié)合的方式，為保證數(shù)據(jù)的科學(xué)性，問(wèn)卷調(diào)查是在事先不通知的情況下隨機(jī)對(duì)農(nóng)戶(hù)發(fā)放問(wèn)卷。調(diào)查內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款融資意愿問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容

數(shù)據(jù)收集過(guò)程中重點(diǎn)選取了成都市農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)區(qū)域的溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、崇州市、郫縣進(jìn)行調(diào)研，共涉及8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，18個(gè)村，具有一定代表性，可以反映成都市農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款參與意愿。共發(fā)放問(wèn)卷120份，收回問(wèn)卷97份。抽樣地區(qū)分布如表2。

表2 抽樣地區(qū)分布表

（三）農(nóng)戶(hù)基本特征

被調(diào)查對(duì)象均為戶(hù)主，其中男性占樣本總數(shù)的92.78%。年齡方面，集中在25～60歲，又以40～60歲最多，占樣本總數(shù)的50.51%。文化程度方面，初中學(xué)歷比例最高，占樣本總數(shù)的41.23%，小學(xué)次之占36%，高中及以上學(xué)歷所占比重較小。其中，非務(wù)農(nóng)人員占樣本總數(shù)的86.6%，大大超過(guò)務(wù)農(nóng)人員，其中外出務(wù)工占42.26%，而被調(diào)查戶(hù)的家庭主要收入來(lái)源也以非農(nóng)業(yè)收入居多。調(diào)查樣本戶(hù)中以四口和五口之家居多，分別占44.32%和30.92%，三口和六口之家分別占14.43%和4.12%，農(nóng)村家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。13.4%的家庭有兩套及以上住房，84.53%家庭住房面積達(dá)到90m2以上。以上調(diào)查結(jié)果表明，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，農(nóng)戶(hù)職業(yè)選擇多樣化，非務(wù)農(nóng)收入增加，農(nóng)村家庭人口數(shù)量逐漸減少，使農(nóng)戶(hù)降低了對(duì)土地的依賴(lài)性。

（四）被調(diào)查農(nóng)戶(hù)參與意愿

在97份有效問(wèn)卷中，已參加農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶(hù)僅5人，占樣本總數(shù)的5.15%，38%的農(nóng)戶(hù)表示愿意參與農(nóng)房抵押貸款工作，62%的農(nóng)戶(hù)不愿意。由此可以看出，存在一定數(shù)量的農(nóng)戶(hù)具有參與意愿，開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款工作可行性較高。

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷所示，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶(hù)不愿參與的原因主要有三方面：自身原因、農(nóng)房抵押貸款融資運(yùn)作模式問(wèn)題及對(duì)政策的了解程度不夠。37.11%的農(nóng)戶(hù)表示目前尚無(wú)需要，此外，10.3%的農(nóng)戶(hù)認(rèn)為抵押手續(xù)過(guò)于繁瑣，40.20%的農(nóng)戶(hù)認(rèn)為抵押貸款利率過(guò)高，37.11%的農(nóng)戶(hù)擔(dān)心無(wú)法還貸，說(shuō)明目前農(nóng)房抵押貸款融資制度的設(shè)計(jì)上存在問(wèn)題，特別是對(duì)借款人無(wú)法正常還貸的處理方式大大減低了農(nóng)戶(hù)參與的積極性。此外，在問(wèn)卷調(diào)查樣本中，26.8%的農(nóng)戶(hù)表示因重大疾病治療情況愿意參與農(nóng)房抵押貸款工作，38.14%表示因子女上大學(xué)情況愿意參與。

二、農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押融資意愿的影響因素分析

（一）模型設(shè)定

本部分主要研究農(nóng)戶(hù)參與意愿預(yù)期影響因素之間的關(guān)系，由于農(nóng)戶(hù)是否愿意參與的回答是一個(gè)二分變量，Logistic回歸分析是適用于因變量為兩分變量的回歸分析，是分析個(gè)體決策行為的理想模型，［11］因此選用Logistic回歸模型來(lái)分析農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款意愿的影響因素。

運(yùn)用spss17.0軟件中Logistic模塊設(shè)定模型如下：

式中，p是農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款意愿的概率；設(shè)y是因變量，其取值1表示農(nóng)戶(hù)愿意參與，取值0表示農(nóng)戶(hù)不愿意參與；影響y的m個(gè)自變量分別記為x1，x2，…，xm；β0是常數(shù)項(xiàng)，β1，β2，…，βm是偏回歸系數(shù)。

（二）模型分析與結(jié)果

綜合考慮調(diào)查問(wèn)卷5部分內(nèi)容，本文選出11個(gè)客觀解釋變量，被解釋變量為農(nóng)戶(hù)愿意參與農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款，且令農(nóng)戶(hù)愿意參與為1，否則為0。各解釋變量詳情見(jiàn)表3。

表3 變量描述性統(tǒng)計(jì)

Logistic模型定量分析應(yīng)用SPSS17.0統(tǒng)計(jì)軟件的二元Logistic回歸模型，首先將所解釋變量代入模型中通過(guò)逐步向后回歸法進(jìn)行分析，根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果逐步剔除影響并不顯著的自變量，直至所保留的自變量都通過(guò)顯著性檢驗(yàn)為止。分析結(jié)果如表4。

表4 農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款意愿模型進(jìn)入回歸方程的變量

1.戶(hù)主的基本特征變量中，文化程度對(duì)農(nóng)戶(hù)參與意愿具有重要影響。文化程度的高低決定了農(nóng)民對(duì)生活質(zhì)量提高的欲望和能力，決定了農(nóng)民對(duì)新鮮事物的接受和認(rèn)知能力，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房抵押融資政策的認(rèn)知及接受程度直接影響農(nóng)戶(hù)的參與意愿，因此，提高農(nóng)民文化水平，普及九年義務(wù)教育對(duì)農(nóng)房抵押貸款融資制度乃至農(nóng)村金融的發(fā)展具有重大意義。

2.有關(guān)農(nóng)房情況的特征變量中，耕地面積和房屋數(shù)量對(duì)農(nóng)戶(hù)農(nóng)房抵押貸款意愿也具有極為顯著的影響。通過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)耕地面積較多或擁有2處及以上房屋的家庭經(jīng)濟(jì)狀況較好，此類(lèi)家庭從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型較豐富，收入結(jié)構(gòu)呈多樣化，在對(duì)農(nóng)房處置方式的選擇上更為靈活，參與意愿也更加強(qiáng)烈。

3.近一年是否出現(xiàn)資金短缺是影響農(nóng)戶(hù)參與意愿最大的正向因子，反映出隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整及生活消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，農(nóng)戶(hù)對(duì)資金需求越來(lái)越大。近年來(lái)農(nóng)村金融受到社會(huì)各界的普遍關(guān)注，農(nóng)戶(hù)融資需求的滿(mǎn)足程度不高是重要原因之一，在調(diào)查農(nóng)戶(hù)中，65%的農(nóng)戶(hù)表示在近一年有借款需求，其中92%的人選擇非正規(guī)渠道借款，因此，可以看出農(nóng)房抵押融資的推行對(duì)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展大有裨益。

4.農(nóng)戶(hù)是否知道農(nóng)房可以抵押貸款是影響農(nóng)戶(hù)參與的前提條件，農(nóng)戶(hù)對(duì)政策的了解程度是影響農(nóng)戶(hù)參與意愿的重要因素。因此，加強(qiáng)政府相關(guān)部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)政策文件的宣傳力度，有利于農(nóng)房抵押貸款工作試點(diǎn)的開(kāi)展。此外，是否愿意加入土地合作社也顯著影響了農(nóng)戶(hù)的參與意愿。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，是否愿意加入土地合作社影響了農(nóng)戶(hù)的選擇行為，農(nóng)戶(hù)認(rèn)為周?chē)硕技尤胪恋睾献魃?，?guī)模經(jīng)營(yíng)可以減輕風(fēng)險(xiǎn)，增加收益，解決當(dāng)前用地主體面臨的不確定性。

三、政策建議

作為綜合配套改革，成都先行試點(diǎn)，積極開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款融資制度，為以后制度的逐步鋪開(kāi)，解決城鄉(xiāng)發(fā)展的差距進(jìn)一步拉大，農(nóng)民持續(xù)增收困難，農(nóng)民、農(nóng)村的融資難度加大，農(nóng)村金融需求加深等問(wèn)題打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。基于以上分析，結(jié)合筆者實(shí)地走訪調(diào)查就農(nóng)房抵押貸款融資制度提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）增加非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，提高農(nóng)戶(hù)收入

提高農(nóng)戶(hù)的就業(yè)素質(zhì)，積極開(kāi)展職業(yè)技能培訓(xùn)，同時(shí)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和二、三產(chǎn)業(yè)，吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，幫助農(nóng)民實(shí)現(xiàn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)戶(hù)收入水平。

（二）加大對(duì)農(nóng)戶(hù)教育資金投入，提供更多職業(yè)培訓(xùn)機(jī)會(huì)，普及農(nóng)村金融知識(shí)

部分農(nóng)戶(hù)的小農(nóng)意識(shí)和保守思想觀念嚴(yán)重阻礙了農(nóng)房抵押貸款融資制度的推行。因此，應(yīng)增加對(duì)農(nóng)戶(hù)教育和培訓(xùn)的資金、人力方面的投入，并可借助講座、廣播、下鄉(xiāng)服務(wù)隊(duì)等多種形式，逐步提高農(nóng)戶(hù)認(rèn)知及接受水平，吸引更多農(nóng)戶(hù)主動(dòng)了解金融知識(shí)及相關(guān)政策。

（三）引導(dǎo)非正規(guī)金融的發(fā)展，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)房抵押支持力度

通過(guò)調(diào)查，了解到農(nóng)戶(hù)資金借貸以民間借貸為代表的農(nóng)村非正規(guī)金融為主。相比正規(guī)金融，農(nóng)村非正規(guī)金融更貼近農(nóng)戶(hù)的生產(chǎn)生活，更符合農(nóng)戶(hù)實(shí)際要求。因此，應(yīng)盡快建立相應(yīng)法律法規(guī)，用正規(guī)金融正確非正規(guī)金融，加強(qiáng)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮農(nóng)村信用社及農(nóng)商行的支農(nóng)主導(dǎo)的作用。

（四）完善農(nóng)房抵押貸款融資制度配套，積極推進(jìn)農(nóng)村保障制度

由于農(nóng)村保障制度推行時(shí)間較短，農(nóng)房仍承擔(dān)了一定的保障功能，制約了農(nóng)房抵押工作的深入開(kāi)展，因此，要推進(jìn)農(nóng)房抵押工作，必先解決農(nóng)戶(hù)后顧之憂(yōu)，降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，加快農(nóng)村社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)和農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的建設(shè)，同時(shí)應(yīng)加快建立農(nóng)村公共住房保障制度，保障農(nóng)戶(hù)擔(dān)心的農(nóng)房抵押后的居住問(wèn)題。

［1］萬(wàn)偉，鄭小麗.我國(guó)農(nóng)房抵押融資障礙的破解及制度的構(gòu)建 ［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011，39（26）：63－64.

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［9］成都市人民政府辦公廳文件.成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市政府金融辦等部門(mén)關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知 ［Z］.成辦發(fā) ［2009］59號(hào).

［10］刁其懷.成都實(shí)踐：農(nóng)房確權(quán)、抵押及租賃進(jìn)行時(shí) ［J］.房地產(chǎn)行政管理，2011（2）：51－54.

［11］鐘漲寶，汪萍.農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的農(nóng)戶(hù)行為分析——湖北、浙江等地的農(nóng)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查 ［J］.中國(guó)農(nóng)村觀察，2003（6）：55－64.