保障房建設(shè)尚未成功 中國仍需努力

○ 本刊記者 鳳鳴

從總體上看，目前我國住房保障工作還處于探索階段，存在不少矛盾和問題，既有住房保障制度不夠健全、政策不夠完善的問題，也有管理不到位和實(shí)施過程中操作不規(guī)范的問題，需要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善制度，加強(qiáng)管理。

問題1 資金問題

資金是建設(shè)保障房的瓶頸。據(jù)住建部預(yù)算，建設(shè)1000萬套保障房，所需資金大約在1.3萬億元左右，其中中央財(cái)政撥款1292.66億元，占百分比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。

原因：未來五年，中國政府計(jì)劃建設(shè)3600萬套保障房，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。如此巨大的工程，資金籌措自然成為一大難題。關(guān)于資金來源，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，2011年1000萬套保障房的任務(wù)，有8000多億是通過社會機(jī)構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。地方的巨額土地收入如不能及時(shí)輸血保障房，保障房的建設(shè)情況令人擔(dān)憂。

對策：按照國家政策規(guī)定，我國住房保障資金來源主要有三種渠道:一是土地出讓金的10%，二是住房公積金增值收益，三是地方政府財(cái)政資金。土地出讓凈收益與當(dāng)下的房地產(chǎn)市場景氣程度息息相關(guān),所以這部分資金來源存在不穩(wěn)定因素。國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》第29條明文規(guī)定,“住房公積金的增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租房的補(bǔ)充金?！痹诳鄢L(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用后，剩余資金才歸屬為住房保障資金, 最終能夠真正用于住房保障的資金是非常有限的。單純依靠政府財(cái)政資金不僅會給政府帶來嚴(yán)重壓力，還難以保證居民保障性住房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，所以，多方拓寬融資渠道才能解決住房保障資金不足的問題。

在廉租房建設(shè)上可采用BOT融資模式,由政府提供土地，房地產(chǎn)商利用自有資金投資建設(shè)，并在特許期限內(nèi)經(jīng)營管理該項(xiàng)目，房屋以租賃形式投入市場，當(dāng)開發(fā)商收回投資并賺取規(guī)定的利潤后將整個(gè)廉租房項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)移交給政府，在此期間，政府要對該項(xiàng)目的建造成本、施工過程、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營管理等方面進(jìn)行全程監(jiān)控，以達(dá)到廉租房建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。為了吸引開發(fā)商進(jìn)行投資，政府還可對合作企業(yè)實(shí)施貸款擔(dān)保與貼息優(yōu)惠支持。

還可以組建政策性住房金融機(jī)構(gòu)，通過發(fā)行債券、財(cái)政撥款等方式籌集社會閑散資金用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)還可對購房者提供低息甚至無息貸款,緩解中低收入者的購房壓力。

近期物價(jià)如此上漲很重要的一個(gè)原因是社會上流動的錢太多。如果能把民間資本有效的吸引到保障房建設(shè)中，就既可以遏制高通脹，又可以緩解保障房的資金難。

問題2 保障房項(xiàng)目的選址

保障性住房項(xiàng)目規(guī)劃布局有待改善，項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，使保障性住房建設(shè)的“貧民區(qū)”及城郊化日益嚴(yán)重。目前經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)只是成本方面的考慮，忽略了消費(fèi)者對周圍環(huán)境的重視和社會的影響，大多集中在較偏僻的郊區(qū)，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，交通、教育、醫(yī)療等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足或建設(shè)相對滯后，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。例如 2008年底限價(jià)房退購的反?，F(xiàn)象，主要因?yàn)榈乩砦恢貌缓线m，工作、生活不方便等原因。有的保障性住房內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。此外，由于保障性住房往往是大片開發(fā)，這樣進(jìn)一步加劇了分化的趨勢，并可能帶來新的社會問題。

原因：客觀來說，保障性住房是一種帶有福利性質(zhì)的住房措施，選址要符合保障性住房的使用者交通出行方便的要求，降低出行的費(fèi)用。建設(shè)在城市主要生活區(qū)成本過高，但如果建設(shè)到離城市較遠(yuǎn)的郊區(qū)，又不能真正方便人民群眾的生活和工作。把握好成本與便民之間的度是非常重要的，因此，要結(jié)合實(shí)際情況制定科學(xué)的選址方案。同時(shí)，還要完善社會保障性住房的公共服務(wù)設(shè)施與周圍環(huán)境。這不僅僅包括環(huán)境的綠化，更重要的是文化環(huán)境的營造，為該區(qū)居民提供更好的交通、教育、醫(yī)療保證，方便百姓的生活，提高居民的自我發(fā)展能力。

對策：對于以上問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示：“我們將進(jìn)一步督促地方提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，合理布局，科學(xué)選址，把保障性住房安排在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地段。”同時(shí)，住建部將推廣在商品住房小區(qū)中配建保障性住房的做法，促進(jìn)不同收入群體混合居住、和諧發(fā)展。

問題3 部分保障房質(zhì)量不過關(guān)

保障房建設(shè)是民生工程，隨著中央政府的不斷督促，各地逐步加快保障房建設(shè)速度，越來越多的百姓住進(jìn)了新房。與此同時(shí)，由于種種原因，保障房質(zhì)量問題陸續(xù)出現(xiàn)，“墻脆脆”、“樓歪歪”、“屋漏漏”、“瘦身鋼筋”……這些帶有戲謔色彩的稱呼反映了消費(fèi)者的不滿及擔(dān)憂。保障房質(zhì)量問題不斷出現(xiàn)自然引發(fā)了一個(gè)疑問，為什么保障房質(zhì)量如此難以保障?

原因：保障房利潤偏低顯然是一個(gè)客觀因素。開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤可能不超過10%，這和普通商品房的開發(fā)利潤相差甚遠(yuǎn)，開發(fā)兩限房稍高一些，而開發(fā)廉租房的利潤可能更低。由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間起碼在1年以上，這期間市場的波動、建筑成本的變化都可能超出企業(yè)原先預(yù)估的成本，而保障房的價(jià)格、銷售對象是由政府確定的，開發(fā)商沒有漲價(jià)的空間，因此開發(fā)商難以通過開發(fā)保障房來獲得足夠利潤。為了防止虧損，有的開發(fā)商便竭力壓低工程建筑的開發(fā)預(yù)算，在競標(biāo)企業(yè)中選擇報(bào)價(jià)低的承建商。

未來五年，中國政府計(jì)劃建設(shè)3600萬套保障房，如此看來，數(shù)量指標(biāo)是硬性的，并且直達(dá)地方政府，與其政績掛鉤。在指標(biāo)壓力和資金局限下，開發(fā)商也就有了在質(zhì)量上大打折扣的借口。他們或有壓縮建設(shè)成本，有時(shí)甚至偷工減料，搶工期節(jié)省人力開支，也是其降低成本的方式之一。在承建商中，為壓縮成本，違規(guī)分包、層層轉(zhuǎn)包也是一種潛規(guī)則，這就可能給住宅質(zhì)量埋下了隱患。成本的控制同樣造成了監(jiān)理機(jī)構(gòu)的“趕場”。

對策：實(shí)際上，為了保證保障房不成為粗制濫造的“傷心房”，相關(guān)政府部門早已經(jīng)出臺了一系列的規(guī)章政策。

2011年“五·一”勞動節(jié)期間，國務(wù)院總理溫家寶到北京市朝陽區(qū)王四營保障性住房建設(shè)項(xiàng)目考察時(shí)指出，保障性住房的建設(shè)，從設(shè)計(jì)到施工，從監(jiān)理到驗(yàn)收，全過程都要貫穿著“質(zhì)量第一”，要確保每根鋼筋的使用、每塊混凝土的澆筑、每個(gè)門窗的安裝都要達(dá)到安全要求。

6月11日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省石家莊市出席部分省份保障性安居工程工作會議并發(fā)表講話指出，住房質(zhì)量直接關(guān)系群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，在這個(gè)問題上不能有絲毫馬虎和放松。要對保障房建設(shè)實(shí)行質(zhì)量終身責(zé)任制。

住建部繼續(xù)推行項(xiàng)目法人對住房建設(shè)質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，其他參建單位按照工程質(zhì)量管理規(guī)定負(fù)相應(yīng)責(zé)任；推行參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任終身制；推廣施工現(xiàn)場工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌，公示建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和負(fù)責(zé)人，并在建筑物明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌，接受社會監(jiān)督。

除了在驗(yàn)收、保障環(huán)節(jié)下工夫外，建材是房屋質(zhì)量問題的關(guān)鍵，住建部下屬的住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心已經(jīng)開始建立保障房建材超市，即保障性住房建設(shè)材料、部品采購信息平臺，并已經(jīng)進(jìn)入測試階段。

問題4 進(jìn)入和退出的機(jī)制不完善

由于申請保障房的家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。再加上政府對經(jīng)濟(jì)適用房申購者的資格審查力度不夠，使得部分高收入者混入經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)市場,一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況，造成經(jīng)適房小區(qū)停放著為數(shù)不少的高檔轎車的現(xiàn)象比比皆是。還有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。

原因：我國尚未建立完善的信用制度和收入申報(bào)制度,居民也沒有將自家收入公之于眾的習(xí)慣,只能通過個(gè)人所得稅來判定個(gè)人收入,但很多居民在有明收入的同時(shí)，還有可觀的隱形收入或者其他非常規(guī)收入的存在。因此，只憑借一紙證明就來判定申請者的資格，必定會違背國家建設(shè)保障性住房的初衷，讓那些本不在保障范圍內(nèi)的人鉆了空子,更嚴(yán)重的是將真正需要保障性住房來保證正常生活的人拒之門外。所以在保障性住房分配過程中要對申請人進(jìn)行嚴(yán)格的審核, 充分把好入口關(guān)。

對策：在經(jīng)過審核以后,往往會出現(xiàn)符合申購資格的戶數(shù)要遠(yuǎn)大于房屋的供應(yīng)量的現(xiàn)象，在這種情況下，一般通過搖號方式確定最后的承購者。不可否認(rèn)的是，搖號選房的確避免了排隊(duì)選房所引起的秩序混亂等社會治安問題,但搖號靠的只能是運(yùn)氣，帶有很大的隨機(jī)性。所以說，搖號看似公平，實(shí)質(zhì)上很有可能把那些最需要住房的申購者拒之門外,造成又一不公平現(xiàn)象的產(chǎn)生。因此，對經(jīng)濟(jì)適用房的分配，需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的市場供應(yīng)情況和需求者的緊迫程度建立嚴(yán)格的、規(guī)范的、量化的并易于操作的可行具體標(biāo)準(zhǔn)，按照住房困難程度、大小和急需者優(yōu)先的原則排隊(duì)分配，使之各得其所，把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宗旨落到實(shí)處。首先在設(shè)計(jì)個(gè)人申報(bào)家庭收入財(cái)產(chǎn)表格時(shí),對申購人要填寫的項(xiàng)目進(jìn)行具體劃分如家庭成員數(shù)量、年齡、就業(yè)情況（是否有下崗人員）、崗位職級、月收入，資產(chǎn)狀況等要有逐項(xiàng)清單，再由政府設(shè)立調(diào)查小組，根據(jù)本地的實(shí)際情況對這些因素的重要程度進(jìn)行排序。

住建部要求地方嚴(yán)禁以任何形式向不符合住房困難標(biāo)準(zhǔn)的家庭供應(yīng)保障性住房；完善保障性住房分配、使用的公眾監(jiān)督機(jī)制。一方面，通過控制保障性住房戶型面積，引導(dǎo)保障對象當(dāng)收入條件改善、具備了一定經(jīng)濟(jì)能力后自然退出。另一方面，對租賃性保障房，要研究制定合適的、動態(tài)的、有利于退出的租金標(biāo)準(zhǔn)；對購置型保障房，要完善并嚴(yán)格執(zhí)行交易時(shí)對收益調(diào)節(jié)的規(guī)定，消除牟利空間，確保保障性住房公平配置、合理使用。只有合理退出，才能讓保障房真正保障到需要保障的人。

小結(jié)

我國的保障性住房建設(shè)剛剛起步，在政策執(zhí)行中避免不了會出現(xiàn)一些漏洞，而產(chǎn)生與初衷不一致的結(jié)果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題十分重要，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設(shè)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合我國的實(shí)際情況制定出正確的解決問題的方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)居者有其房的目標(biāo)。