吳曉/文

專注于全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的最新研究報(bào)告《2012中國零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》，分析零售市場(chǎng)投資的趨勢(shì)與機(jī)遇。

《2012中國零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》顯示，中國大陸地區(qū)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高。投資者對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資意愿顯著增強(qiáng)；大宗投資交易總額約為265億元人民幣。在經(jīng)濟(jì)緊縮和房地產(chǎn)投資流動(dòng)性短缺的情況下，取得這樣的交投紀(jì)錄實(shí)屬難得。

據(jù)悉，2011年中國零售地產(chǎn)投資活動(dòng)包括以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：零售地產(chǎn)占整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交易總額的30%，顯示了投資者對(duì)零售地產(chǎn)的興趣大幅提升；一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市；來自亞洲地區(qū)和國內(nèi)的資本占據(jù)了中國零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，占比超過總交易額的90%。外資投資者中，新加坡上市投資機(jī)構(gòu)最為活躍，占到了全年交易總額的三分之一；國內(nèi)企業(yè)是主要的賣方力量，占總成交量的79%，這種趨勢(shì)將在2012年得以繼續(xù)；相比百貨商店，購物中心模式繼續(xù)贏得關(guān)注，約 86%的零售地產(chǎn)資本投資于購物中心領(lǐng)域。尤其是在成熟度略低的二、三線城市，購物中心發(fā)展勢(shì)頭明顯高于一線城市。

中國零售業(yè)將迎來跨越式發(fā)展

“中國零售業(yè)的跨越式發(fā)展正蓄勢(shì)待發(fā)?！?仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人何嘉華表示，“政府已經(jīng)采取了一系列直接和間接的支持消費(fèi)措施以刺激消費(fèi)增長。這些政策的影響將在未來幾年時(shí)間里進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型將給中國零售業(yè)帶來新的增長契機(jī)?！?/p>

仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)及中國區(qū)投資業(yè)務(wù)總監(jiān)翰德偉指出：“2011年零售地產(chǎn)投資活動(dòng)特點(diǎn)明確地反映出中國零售市場(chǎng)的發(fā)展前景。零售地產(chǎn)投資比例增加以及投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)入非一線城市，充分表明了投資者正在調(diào)整其投資策略以抓住經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型初期所帶來的市場(chǎng)投資機(jī)遇。投資者的關(guān)注開始從傳統(tǒng)的一線城市轉(zhuǎn)移到成熟度相對(duì)較低、居民收入增長和城市化發(fā)展表現(xiàn)更為出色的二、三線城市。更多的投資者將逐漸認(rèn)識(shí)到中國的零售行業(yè)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，從而更加偏重對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資?！?/p>

非一線城市零售地產(chǎn)投資空前活躍

2011年來自亞洲地區(qū)和國內(nèi)的資本占據(jù)了中國零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。由于非一線城市的零售市場(chǎng)仍然處在相對(duì)早期的發(fā)展階段，多數(shù)潛在投資機(jī)會(huì)以項(xiàng)目開發(fā)的形式存在。由于進(jìn)入市場(chǎng)較早，亞洲地區(qū)和國內(nèi)的投資者憑借對(duì)本地市場(chǎng)更多的了解，以及一定程度的投資及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，加上其較高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，因此在非一線城市的投資競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先于其他資本來源。國內(nèi)企業(yè)在非一線城市擁有絕大多數(shù)的零售資產(chǎn)，在2011年成為主要的賣方力量。但是，隨著越來越多的國外投資者進(jìn)入到零售資產(chǎn)領(lǐng)域，未來幾年內(nèi)當(dāng)這些物業(yè)資產(chǎn)相對(duì)成熟后，賣方市場(chǎng)會(huì)更加活躍。

中國零售業(yè)有望在未來幾年加速增長

伴隨中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進(jìn)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)未來中國零售市場(chǎng)將發(fā)展迅速。該領(lǐng)域投資的不斷增長勢(shì)必會(huì)使零售地產(chǎn)獲得更加深遠(yuǎn)的發(fā)展。隨著新穎、現(xiàn)代的購物中心越來越多地出現(xiàn)在全國各大、中城市，零售模式也在快速改變。例如，五年前，二、三線城市占據(jù)主導(dǎo)地位的零售模式還是百貨商店，然而現(xiàn)在購物中心正在以更快的速度占領(lǐng)著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額。

“我們正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型初期階段，中國零售業(yè)有望在未來幾年加速增長，預(yù)計(jì)未來中國零售市場(chǎng)將出現(xiàn)更多、更具吸引力的投資機(jī)會(huì)?！?翰德偉指出，“雖然市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁，但未來幾年內(nèi)新的供應(yīng)會(huì)帶來購物中心之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于投資者來說，重要的是擁有完備的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略；充分、靈活的租賃、推廣、促銷與物業(yè)管理方案；以及切實(shí)的執(zhí)行能力。除此以外，對(duì)投資市場(chǎng)的研究范圍還要擴(kuò)展到更為廣泛地區(qū)，比如受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型影響較大的非一線城市等，只有這樣才能充分應(yīng)對(duì)和迎接中國零售業(yè)的快速增長?！?/p>