司衛(wèi)平

河南建材研究設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司（450002）

房與地是不可分的，可供開(kāi)發(fā)的土地資源是房地產(chǎn)數(shù)量及價(jià)格的重要影響因素，同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格也影響著對(duì)土地的需求，即土地的供給量除了受城市規(guī)劃的限制外，更要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)行調(diào)整。目前我國(guó)城鎮(zhèn)土地是國(guó)家所有，土地市場(chǎng)是國(guó)家壟斷市場(chǎng)，因此，各級(jí)地方政府如何合理控制和規(guī)劃土地資源，是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)效率的重要手段。

1 土地的經(jīng)濟(jì)特性

土地的經(jīng)濟(jì)特性是在人類利用土地過(guò)程中產(chǎn)生的，是人類社會(huì)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系在土地方面的反映。

1.1 土地的稀缺性

稀缺性是與人類的主觀需求聯(lián)系在一起的，如果沒(méi)有人類社會(huì)，土地也沒(méi)有稀缺與否的問(wèn)題。現(xiàn)代社會(huì)中由于人口的急劇增長(zhǎng)、工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展，人們對(duì)土地的需求水平越來(lái)越高。相對(duì)于這種需求水平來(lái)說(shuō),有限的土地日益顯得不足了。進(jìn)一步而言，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點(diǎn)又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺資源。

1.2 土地的區(qū)位可變性

土地區(qū)位的形成和變化時(shí)與人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)等活動(dòng)聯(lián)系在一起的，因此雖然自然形態(tài)的土地位置固定，但人類社會(huì)的相關(guān)活動(dòng)卻是隨著時(shí)代的變化而變化，從而帶來(lái)了土地的區(qū)位出現(xiàn)相應(yīng)的變化。例如，歷史上的某些商業(yè)、文化中心可能演變?yōu)楫?dāng)代的旅游區(qū)，歷史上的不毛之地可能演變?yōu)楫?dāng)代發(fā)達(dá)的工業(yè)中心等。土地的區(qū)位可變性特性在城市區(qū)位方面表現(xiàn)得尤為明顯,土地區(qū)位會(huì)隨著城市的發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)特別是交通、通信、公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展而出現(xiàn)巨大的變化。

1.3 土地的報(bào)酬遞減性

在一定的技術(shù)水平下,連續(xù)在一塊土地上投資，超過(guò)一定限度，就會(huì)引起成本增加，收益遞減。這種經(jīng)濟(jì)特性與自然狀態(tài)的土地供給有限聯(lián)系在一起。相對(duì)于這種固定供給而言，處事少量投資可能顯得不足，收益呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發(fā)揮出來(lái)，再進(jìn)一步增加投資會(huì)使得土地上增量的收益呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這種下降趨勢(shì)即是土地的報(bào)酬遞減性。在農(nóng)業(yè)中這是很明顯的，在建筑業(yè)中也是如此。不過(guò)，土地的報(bào)酬遞減性在不同的歷史時(shí)期、不同的技術(shù)水平下有不同的表現(xiàn)。

1.4 土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性,一旦某一特定土地由某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體使用，其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體就無(wú)法同時(shí)使用這宗土地，而且這宗土地的使用會(huì)對(duì)相鄰?fù)恋禺a(chǎn)生直接的影響。土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性也會(huì)為土地所有者提供額外的收益，這種經(jīng)濟(jì)利益的安排、協(xié)調(diào)、沖突等對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面產(chǎn)生巨大的影響。

2 土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位

土地在房地產(chǎn)業(yè)中居于基礎(chǔ)性的地位，是一切房地產(chǎn)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、銷售等活動(dòng)的先導(dǎo)性資源，土地本身的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性對(duì)所有與其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的利益都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

2.1 土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中居于基礎(chǔ)性的地位

土地作為建筑地塊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的物質(zhì)載體，是最為基礎(chǔ)性的原料，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品都必須負(fù)載于土地之上。這種基礎(chǔ)性的地位同時(shí)表現(xiàn)在某種用途土地供應(yīng)量水平能夠調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況以及價(jià)格水平。與此相關(guān)的土地使用制度、交易主體和客體等，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及利潤(rùn)分配。

2.2 土地市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的基礎(chǔ)性作用

土地市場(chǎng)一般被稱為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，其在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，處于基礎(chǔ)性市場(chǎng)的地位，制約著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。原因之一是，土地價(jià)格是基礎(chǔ)性價(jià)格，土地價(jià)格的高低直接影響各類產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，從而影響價(jià)格水平，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成本費(fèi)用一般要占30%~40%，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有舉足輕重的影響。原因之二，土地的合理流動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和發(fā)展的前提。地產(chǎn)和房產(chǎn)是結(jié)合在一起的統(tǒng)一物，房屋是建在土地上的,只有在土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的條件下，房屋才能轉(zhuǎn)讓，由此形成房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。原因之三，土地資源的配置合理化也是提高房地產(chǎn)資源配置效益的基本條件。土地的發(fā)育和完善在促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置的同時(shí)，也是房產(chǎn)資源得到合理有效的配置。土地市場(chǎng)可以使土地的供需雙方開(kāi)展公開(kāi)、公平、公正的交易活動(dòng)，使每個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠根據(jù)土地市場(chǎng)的變化和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，把土地利用和自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)效益緊密的聯(lián)系起來(lái),實(shí)現(xiàn)土地要素和其他生產(chǎn)要素間的優(yōu)化組合。

2.3 土地的權(quán)屬關(guān)系是房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系

土地、土地區(qū)位及其所蘊(yùn)含的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)等相關(guān)因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)鍵。在現(xiàn)代社會(huì)中，土地不單純是自然的產(chǎn)物，其中交織著政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)等各種因素，集中體現(xiàn)各種社會(huì)關(guān)系，是社會(huì)中各種利益集團(tuán)達(dá)到某種平衡的結(jié)果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是在這種復(fù)雜關(guān)系中尋求能夠獲取最大利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)區(qū)位，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。土地選擇失誤、土地用途確定不當(dāng)，都會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資失誤,從而產(chǎn)生巨大的損失。正確處理土地的權(quán)屬關(guān)系,對(duì)于協(xié)調(diào)土地所有者、經(jīng)營(yíng)者、使用這個(gè)方面的權(quán)益具有重要的意義。

3 土地在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

土地在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位，決定了其在整個(gè)社會(huì)資源配置、促進(jìn)企業(yè)效益提高和宏觀調(diào)控等方面，發(fā)揮著重要作用。

3.1 促進(jìn)土地資源合理配置，提高企業(yè)的效益

土地利用的基本結(jié)構(gòu)狀況關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益和成本水平。企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需要土地,土地具體區(qū)位和價(jià)格狀況影響其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本，如果生產(chǎn)區(qū)位接近消費(fèi)地，地價(jià)合理，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)能大大節(jié)約相關(guān)物流成本。如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位位于消費(fèi)者聚集、人口流量較大的區(qū)域，則可以大幅度提高營(yíng)業(yè)收入，獲取較高的利潤(rùn)。因此，土地直接或間接地與整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系在一起，土地利用狀況發(fā)生變化，會(huì)影響到企業(yè)的投資決策。政府調(diào)整土地相關(guān)政策，不單單對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)都具有深遠(yuǎn)的影響。政府的土地利用規(guī)劃、土地使用制度都能夠產(chǎn)生引導(dǎo)企業(yè)正確地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策的作用。借助土地市場(chǎng)可以優(yōu)化土地在社會(huì)各個(gè)用地群體間的配置，提高土地利用效率。

3.2 土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的初始投資重點(diǎn)在于能否獲得有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的土地資源、能否獲得滿足特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的特定區(qū)位的土地，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成功的初始條件。

3.3 土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的源頭，控制土地供應(yīng)量可以從源頭上控制房地產(chǎn)供給，對(duì)調(diào)解房地產(chǎn)供求關(guān)系能夠起到直接的強(qiáng)有力的作用。如果源頭失控或者控制不當(dāng)，勢(shì)必引起房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)較大的波動(dòng)，不利于優(yōu)化資源配置，也會(huì)造成巨大的社會(huì)成本。政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平及趨勢(shì)、居民住房需求水平及其變化等因素，對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行適時(shí)調(diào)控，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生直接的影響,從而有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體健康發(fā)展。土地供應(yīng)過(guò)多，會(huì)造成對(duì)房地產(chǎn)的盲目投資。因此，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的總量控制，顯得更為重要。土地供應(yīng)控制的目的是使土地供應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與城市建設(shè)規(guī)劃相銜接，與市場(chǎng)吸納能力相一致，與城市基本建設(shè)投資規(guī)模相協(xié)調(diào)。在實(shí)施過(guò)程中，一方面要準(zhǔn)確把握土地供應(yīng)總量調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系問(wèn)題，確保整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，要建立有效的土地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控體制,理順土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的編制及其執(zhí)行等多方面的關(guān)系，通過(guò)采用一系列強(qiáng)制性的制約手段,逐步建立和完善土地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控機(jī)制。

4 土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式對(duì)土地價(jià)格的影響

不同的供地方式，獲得土地的過(guò)程不同，決定了不同的價(jià)格形成機(jī)制。以無(wú)償劃撥方式供應(yīng)的土地不具有市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵；以協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格是協(xié)定價(jià)格，受主觀因素影響較大招標(biāo)、拍賣、掛牌等供地方式競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)，以這些方式出讓的土地價(jià)格具備市場(chǎng)價(jià)格的特征。土地供應(yīng)方式的市場(chǎng)性越強(qiáng)，土地價(jià)格就越高。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)以劃撥方式無(wú)償向用地者供應(yīng)土地，土地的商品屬性被長(zhǎng)期否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是無(wú)從談起。2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》（簡(jiǎn)稱“71號(hào)令”），規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。8月31日被業(yè)內(nèi)成為土地大限，即“8·31 大限”。

招標(biāo)拍賣掛牌出讓由于充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，其地價(jià)水平普遍高于協(xié)議地價(jià)水平。土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓引起土地價(jià)格上漲的實(shí)質(zhì)是引入市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地真實(shí)價(jià)格的顯化。土地協(xié)議出讓方式是一種缺乏公開(kāi)、平等競(jìng)爭(zhēng)的非市場(chǎng)型交易行為,由于沒(méi)有引入有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而使得協(xié)議出讓地價(jià)與土地真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)，不能體現(xiàn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。首先，協(xié)議出讓本身由于政府多重目標(biāo)的制約和非經(jīng)濟(jì)因素的干擾，價(jià)格確定的隨意性和盲目性大。其次，由于個(gè)別政府官員的尋租行為而出現(xiàn)低價(jià)批地現(xiàn)象，如各種“人情地”、“條子地”等嚴(yán)重?cái)_亂土地市場(chǎng)秩序，因此協(xié)議地價(jià)往往嚴(yán)重偏離土地的市場(chǎng)價(jià)值，表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系的嚴(yán)重扭曲。另外，即使政府不直接進(jìn)行人為定價(jià)，而遵照市場(chǎng)原則以土地市場(chǎng)中已成交的相關(guān)交易案例出發(fā)制定協(xié)議價(jià)格，因協(xié)議出讓形成的地價(jià)相對(duì)正常市場(chǎng)價(jià)格存在“失真”，難以真實(shí)的反饋市場(chǎng)狀況，從而使制定的協(xié)議地價(jià)難以真正反映土地的市場(chǎng)價(jià)格。這也是當(dāng)前我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)水平與二、三級(jí)土地市場(chǎng)地價(jià)水平普遍不協(xié)調(diào)的根本所在。實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓，則充分引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不同需求者為獲得土地展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，決定地價(jià)的是客觀的市場(chǎng)供求關(guān)系,避免了人為主觀定價(jià)，從而體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換和公正、公開(kāi)、公平交易的基本準(zhǔn)則,使土地的市場(chǎng)價(jià)格真正得以實(shí)現(xiàn)，使土地資源在競(jìng)爭(zhēng)中得到優(yōu)化配置。因此，土地招標(biāo)拍賣掛牌引起土地價(jià)格的上漲實(shí)質(zhì)上是顯化了土地的真實(shí)價(jià)格，使因協(xié)議出讓而扭曲的市場(chǎng)價(jià)格得以矯正，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)格回歸。而這一結(jié)果正符合為顯化土地價(jià)值，防止國(guó)有資產(chǎn)流失而進(jìn)行土地資源配置方式改革的初衷,是推行“招拍掛”的重要成效之一。

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