蔣曉燕

（銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

0 引言

從我國幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期來看，雖然我國房地產(chǎn)周期波動的狀態(tài)特征已經(jīng)表現(xiàn)出以下趨勢： 房地產(chǎn)周期波動的頻率將縮小，長度將增加;波動幅度將減少;衰退與擴(kuò)張的時間比將減少，房地產(chǎn)周期每一階段的變化也將呈波浪式。 這表明我國房地產(chǎn)周期波動的整體態(tài)勢已有所改善。 但在對我國房地產(chǎn)周期波動作進(jìn)一步思考后，我們就可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)周期波動仍然存在以下問題： 消費(fèi)需求缺乏型周期； 數(shù)量型的簡單擴(kuò)張或收縮；產(chǎn)品傾斜性波動；明顯的政策周期型波動；市場機(jī)制不健全的波動；區(qū)域發(fā)展極不平衡；獨(dú)立于世界經(jīng)濟(jì)之外的封閉型波動。

1 減少房地產(chǎn)業(yè)的外部沖擊

1.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)立法，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定增長的法制環(huán)境

具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段，主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式，在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上，從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境，防止房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)幅波動并引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是一個經(jīng)營產(chǎn)權(quán)，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。 在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程都主要是依靠法律、法規(guī)和契約來完成的，而不像一般商品通過物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付完成。

1.2 加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控

1.2.1 建立房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)

為了對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，盡快建立一套科學(xué)的房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，在當(dāng)前具有十分重要的理論意義與現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用。

1.2.2 確立宏觀調(diào)控目標(biāo)

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)大致如下： ①保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康增長，努力減少經(jīng)濟(jì)周期波動的沖擊。 ②合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，推動房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)相互協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 ③優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)資源配置效率與利用水平。

1.2.3 改善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

①房地產(chǎn)市場作為連接房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的中介，應(yīng)當(dāng)成為調(diào)控和管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的中間環(huán)節(jié)。 ②由于調(diào)控存在時滯現(xiàn)象，因此在調(diào)控時機(jī)上應(yīng)盡可能早半拍，根據(jù)周期預(yù)警系統(tǒng)的先行景氣指標(biāo)，及時實(shí)施調(diào)控，避免急剎車帶來的巨大振蕩。 ③在調(diào)控力度上應(yīng)盡可能適中，綜合運(yùn)用多種有效的調(diào)控手段，確保中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與短期宏觀調(diào)控兼顧，盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的軟著陸。 ④在調(diào)控節(jié)奏上應(yīng)依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀， 實(shí)施反周期的反向調(diào)控操作，適度緊縮寫適度擴(kuò)張交替推行，緊縮型與擴(kuò)張型調(diào)控手段混合運(yùn)用，在總量控制的前提下實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1.2.4 合理選擇調(diào)控手段

與轉(zhuǎn)軌時期中國宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段一樣，目前房地產(chǎn)調(diào)控手段也主要采取經(jīng)濟(jì)手段，從經(jīng)濟(jì)利益上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場參與者的行為;同時還輔以法律手段(如各類房地產(chǎn)管理法規(guī))和行政手段(如房地產(chǎn)計(jì)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃)，分別從法律上和行政管理上規(guī)范房地產(chǎn)市場參與者的行為，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場機(jī)制失效的不足。

1.3 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

因此房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況：（1） 投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義；（2） 密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化；（3）投資結(jié)構(gòu)要合理。

1.4 規(guī)范土地一級市場

理順土地管理與規(guī)范管理的關(guān)系，構(gòu)建集中統(tǒng)一的城市土地發(fā)展管理機(jī)構(gòu)，建立和完善土地市場，強(qiáng)化政府對土地批租和土地供應(yīng)的管理工作，實(shí)現(xiàn)國家對土地一級市場的壟斷經(jīng)營是當(dāng)務(wù)之急。

1.4.1 強(qiáng)化政府土地批租管理

①總量控制，嚴(yán)格審批行政劃撥用地；

②壟斷經(jīng)營，從出讓生地向出讓熟地轉(zhuǎn)變；

③規(guī)范操作，從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變；

④政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場)，加強(qiáng)政府土地供給能力，同時逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場，允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，使城市土地在市場機(jī)制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。

1.4.2 建立城市土地儲備制度和規(guī)范土地交易行為

①針對目前大部分城市土地供應(yīng)“雙軌制”、土地出讓市場尚未完全由政府壟斷以及城市土地收益流失等現(xiàn)象，近期要盡快建立城市土地儲備制度。

②確立市場化的新型土地供應(yīng)機(jī)制。 由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地現(xiàn)讓逐漸向全部采取招標(biāo)、拍賣方式過渡。

2 增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生穩(wěn)定

2.1 采取切實(shí)措施塑造居民的消費(fèi)能力

因此我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要由主要依賴投資需求推動轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y與消費(fèi)需求共同推動，并進(jìn)一步加強(qiáng)消費(fèi)需求的作用，從而有助于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的振幅收縮。 為此，可以通過如下方法提高和培養(yǎng)居民的購買能

2.1.1 加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高居民住房支付能力。

2.1.2 對于由于停止實(shí)物分房而形成的技術(shù)性障礙，則應(yīng)通過金融技術(shù)創(chuàng)新的方式來加以解決，提高居民獲取增量的購房能力。

2.2 壯大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總規(guī)模

我們將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的周期波動比作搖椅或木馬在受到外力沖擊時所作的擺動。 我們先看看這把搖椅的大小和重量，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的大小。 對于搖椅來說，在受到同樣一個外力的作用時，一把大搖椅的擺動幅度要小于一把小搖椅。也就是，大搖椅的穩(wěn)定性要比小搖椅為強(qiáng)。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系來說，當(dāng)其總規(guī)模擴(kuò)大到一定程度時，由于其基數(shù)的增大和抗衰退力的加強(qiáng)，其穩(wěn)定性亦會地強(qiáng)。 因此，我國房地產(chǎn)周期波動幅度較大與我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模小以及發(fā)展歷史短、不夠成熟有直接的關(guān)系。 相比之下，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)就因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)規(guī)模大和發(fā)展比較成熟而周期波動幅度較為平穩(wěn)。

2.3 加大供求機(jī)制和價格機(jī)制的內(nèi)在穩(wěn)定性作用

供求機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的普遍機(jī)制。 市場中商品的供應(yīng)量和需求量的變動會導(dǎo)致價格的變動，同時，也會受到包括價格在內(nèi)的多種因素影響而發(fā)生變化。 供求機(jī)制是穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)周期波動的一種自發(fā)的內(nèi)在調(diào)節(jié)機(jī)制。 而計(jì)劃機(jī)制對市場供需變化反映遲鈍，不能適應(yīng)市場要求。 由于住房改革的滯后， 房地產(chǎn)成為我國市場化進(jìn)程推進(jìn)最慢的部門。

2.4 加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要內(nèi)在結(jié)構(gòu)。 它包括高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等低檔房。 各種產(chǎn)品的波動也就構(gòu)成了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的波動。 山于各利，產(chǎn)品的波動具有不同的特點(diǎn)，所以各種產(chǎn)品在整個行業(yè)中的比重變化，將影響整個行業(yè)波動的基本狀態(tài)特征。 一定時期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定著這一時期行業(yè)周期波動的基本狀態(tài)特征。一般說來，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動！隔度要小。 而高檔商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大得多。

2.5 建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的房地產(chǎn)現(xiàn)代企業(yè)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)制度是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的微觀保障。 因?yàn)閲衅髽I(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒有風(fēng)險規(guī)避機(jī)制等問題仍未得到有效解決，他們在一輪周期或一個周期階段中的預(yù)期相同，投資盲目、投資饑渴的表現(xiàn)也相同，容易導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動。

3 結(jié)束語

總之，要從根本上減少房地產(chǎn)周期波動的幅度必須從兩方而著手：一方面在于外在沖擊特別是宏觀調(diào)控政策的改進(jìn)以及房地產(chǎn)市場運(yùn)行不規(guī)范沖擊的影響減弱，另一方面在于內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制的良性轉(zhuǎn)變和作用程度的捉高。 因此，減少系統(tǒng)外部沖擊，改善系統(tǒng)內(nèi)部特性，是緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)幅波動的重要途徑。

［1］唐茂華.調(diào)控房價：城市政府應(yīng)發(fā)揮好中堅(jiān)作用[J].中國房地產(chǎn),2005(01）.

［2］顧云昌.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析[J].企業(yè)研究,2005(01).