保障房住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式融資問題探討

□文/劉愛玲

（重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院重慶）

一、引言

（一）我國保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀。根據(jù)2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，到2012年末需要基本解決1，540萬戶人均住房建筑面積10m2（含）以下低收入住房困難家庭的住房問題，力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積13m2以下低收入住房困難家庭基本得到保障?！秶窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3，600萬套，2011年1，000萬套，2012年1，000萬套，后面三年還有1，600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。但2012年我國計(jì)劃新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。較“十二五規(guī)劃”的1，000萬套目標(biāo)保障性安居工程下調(diào)了20%～30%。

（二）我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀。住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，其主旨是通過改變機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)，大幅度提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低住宅生產(chǎn)和使用成本，全面提升住宅質(zhì)量。住宅產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)就是利用科技密集型的現(xiàn)代化、規(guī)?；I(yè)生產(chǎn)方式取代勞動(dòng)密集型的傳統(tǒng)粗放手工生產(chǎn)方式的住宅生產(chǎn)方式的變革。

目前，住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義已經(jīng)為大家所公認(rèn)，國家級(jí)省級(jí)地方政府也都建立了住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，且相繼有十個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化基地被批準(zhǔn)建立，但是我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程仍然處于初級(jí)水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于世界上的發(fā)達(dá)國家，主要表現(xiàn)是工廠化住宅的建設(shè)總量相當(dāng)?shù)?，而國外發(fā)達(dá)國家的該類住宅產(chǎn)品已經(jīng)普及到社會(huì)各個(gè)階層。

二、保障性住房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式分析

保障房與住宅產(chǎn)業(yè)化密切配合，互惠互利。一是在保障房建設(shè)中發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，依據(jù)保障房戶型小、結(jié)構(gòu)較為簡單的特點(diǎn)，易于率先融入產(chǎn)業(yè)化的理念和內(nèi)容，不僅有利于提高保障房質(zhì)量和性能，還有利于形成日趨完善的住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)體系和部品體系，提高住宅的質(zhì)量和性能；二是時(shí)代要求以產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)保障房建設(shè)。我國一些大城市建設(shè)面臨著資源短缺、環(huán)境承載力嚴(yán)重透支的窘境；加之建筑工人的工資成倍增加，施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)保要求日趨嚴(yán)格，這些都迫使我們要推進(jìn)能夠?qū)崿F(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”的住宅產(chǎn)業(yè)化。

Alexander曾經(jīng)給出了模式的經(jīng)典定義：每個(gè)模式都描述了一個(gè)在我們的環(huán)境中不斷出現(xiàn)的問題，然后描述了該問題的解決方案的核心。即模式是一種指導(dǎo)，在一個(gè)良好的指導(dǎo)下，有助于你得到解決問題的最佳方法，達(dá)到事半功倍的效果。因此，保障性住房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式就是適合保障房在大規(guī)模建設(shè)階段中的模式，該模式應(yīng)該是解決這一階段保障房建設(shè)中存在的各類問題的核心方法。

（一）設(shè)計(jì)方面。保障房的建筑立面設(shè)計(jì)相對(duì)比較簡單，變化少，并且戶型、建筑面積基本固定。住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式是以住宅為最終產(chǎn)品，做到住宅開發(fā)設(shè)計(jì)定型化、標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式的優(yōu)點(diǎn)與保障房的特點(diǎn)相適應(yīng)，可以更好地促進(jìn)保障房的建設(shè)。

（二）施工方面。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可以大大縮短設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)施工的時(shí)間，加快建設(shè)速度。我國傳統(tǒng)的住宅建設(shè)方式效率低下，建筑工人產(chǎn)量僅為28平方米/人·年左右，發(fā)達(dá)國家可達(dá)150平方米/人·年左右。采用現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式，將大大提高住宅建設(shè)的速度，工期至少能縮短1/3。

（三）成本方面。住宅產(chǎn)業(yè)化是以模塊化為基礎(chǔ)的大規(guī)模定制生產(chǎn)，住宅的構(gòu)件部品在工廠成批量生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行高度機(jī)械化裝配，體現(xiàn)規(guī)?；凸I(yè)化的優(yōu)勢(shì)，可以大量減少人工成本，形成規(guī)模以后，工程項(xiàng)目綜合造價(jià)節(jié)省15%以上，按照“十二五”期間3，600萬套、總投資5萬億元匡算，可節(jié)省投資7，500億元。

（四）品質(zhì)方面。住宅產(chǎn)業(yè)化是以標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和工業(yè)化為前提，使得保障房在工廠按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制造成為可能，而且能夠保證部件生產(chǎn)的同質(zhì)化，避免構(gòu)件尺寸不符合設(shè)計(jì)要求而產(chǎn)生的裂縫，較好地解決廚房、衛(wèi)生間漏水和窗臺(tái)、外墻滲水，水電管線及消防設(shè)施存在安全隱患等傳統(tǒng)施工方式存在的通病，同時(shí)可以保證裝修質(zhì)量和方便使用過程中部品的維修更換，全面提高保障房的品質(zhì)。

三、保障房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式融資問題分析

在采用住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式建設(shè)的各類保障房中，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房最終要出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)清晰，資金回籠有保障，特別是兩限房，配套的商業(yè)設(shè)施部分還有收益，擁有一定的利潤空間，因此開發(fā)商建設(shè)積極性相對(duì)較高。政府可以通過及時(shí)劃撥建設(shè)用地、適當(dāng)修改土地出讓條件或者通過配建的方式，以犧牲較小的經(jīng)濟(jì)利益即可吸引社會(huì)資金參與，通過市場(chǎng)解決籌資問題。

棚戶區(qū)改造房最終也要出售或租賃給原住戶，加上有中央和地方兩級(jí)政府專項(xiàng)資金支持，再借助發(fā)債和國家開發(fā)銀行的貸款支持，資金籌集問題得到解決。

在各類保障房中，融資難點(diǎn)主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，資金回收周期長，還要承擔(dān)房屋維護(hù)、租金收取等一系列后續(xù)管理工作，因而各方的建設(shè)動(dòng)力較小。加上公租房處于探索階段，社會(huì)資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大。

（一）鼓勵(lì)和吸引私營企業(yè)投資參與保障性住房建設(shè)和經(jīng)營。由于保障性住房投資風(fēng)險(xiǎn)小、收益相對(duì)穩(wěn)定，因此吸引了許多對(duì)資金安全性要求較高的投資者。政府部門和私營企業(yè)基于優(yōu)化資源、降低風(fēng)險(xiǎn)和增加回報(bào)的“雙贏”考慮，公司合營融資模式在保障性住房領(lǐng)域也開始得到發(fā)展。

保障房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須由政府部門和產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)企業(yè)通力合作，形成以政府為核心的保障房的產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)，為項(xiàng)目融資提供穩(wěn)健有效的組織保證體系。提高保障房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式的整體運(yùn)行效率，降低交易費(fèi)用，形成良好的合約信用，降低項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。因此，政府應(yīng)健全法律法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，完善融資體系，對(duì)投資者無法通過市場(chǎng)行為應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，通過產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保，以減少投資者的額外風(fēng)險(xiǎn)。通過組建保障房的產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)，使得政府和私人企業(yè)在求同存異的前提下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，形成合作共贏的機(jī)制。

（二）住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要先進(jìn)的技術(shù)支持。保障房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)的機(jī)械化，技術(shù)生產(chǎn)科研的一體化，體現(xiàn)了資金和技術(shù)的高度集中。但是，目前企業(yè)在新技術(shù)的開發(fā)和引進(jìn)方面缺乏積極性，背離了住宅產(chǎn)業(yè)化提高生產(chǎn)效率、創(chuàng)造規(guī)模效益的初衷。在這種情況下，政府的主導(dǎo)作用尤為關(guān)鍵，通過建立保障性住房建設(shè)材料、部品采購信息平臺(tái)，為保障性住房建設(shè)提供性價(jià)比優(yōu)良的材料和部品，推廣應(yīng)用符合節(jié)能環(huán)保要求的新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和性能。

（三）保障性住房投資回報(bào)低，社會(huì)資金介入動(dòng)力不足。保障房屬于“民生工程”，投資收益率低、投資回報(bào)周期長、經(jīng)營管理相對(duì)復(fù)雜，因而對(duì)社會(huì)資金吸引力較弱。社會(huì)資金能否順利進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域，關(guān)鍵在于政府提供的優(yōu)惠政策，設(shè)計(jì)的利益激勵(lì)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制以及合作模式是否符合社會(huì)資金的投資意愿。為了吸引社會(huì)資金參與，可以嘗試以下方式：

1、建立保障房預(yù)售制度：仿照商品房建筑、銷售模式，增強(qiáng)社會(huì)資金參與力度。對(duì)于經(jīng)適房、限價(jià)房以及大部分的棚改房，由于最終需出售給購房者，均可以采用預(yù)售模式?？紤]到購買者收入水平較低，在正式交房前，政府可以考慮適當(dāng)補(bǔ)貼利息。

2、公租房除推行上述稅費(fèi)優(yōu)惠政策之后，部分可以考慮在商品房中配建，吸引社會(huì)資金參與投資和經(jīng)營。

3、擴(kuò)大貼息范圍，或者通過配建適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)等方式，提高保障房利潤率水平，充分吸引保險(xiǎn)、信托和銀行貸款資金參與保障房建設(shè)。

（四）建立制度化合作，引導(dǎo)開發(fā)商投資建設(shè)保障性住房。政府是保障性住房建設(shè)的主導(dǎo)者，也是產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式的推動(dòng)者，擁有集中控制資源的能力。政府作為產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)的核心，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總體控制，協(xié)調(diào)組織內(nèi)各相關(guān)成員，搭建集成信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多企業(yè)的人員、技術(shù)、資金、信息的集成。保障房的產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)組織模式實(shí)際是各參與方基于信息鏈和產(chǎn)品供應(yīng)鏈組建的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。

在諸如美國這些發(fā)達(dá)國家，雖然政府部門仍占保障性住房結(jié)構(gòu)的主要比重，但已經(jīng)有越來越多的私營開發(fā)商進(jìn)入保障性住房投資建設(shè)，這一比例已上升到69%。政府可以通過制定一系列的激勵(lì)機(jī)制來引導(dǎo)市場(chǎng)采用產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式建設(shè)保障性住房，進(jìn)一步吸進(jìn)私營企業(yè)介入保障性住房投資。

私營企業(yè)介入以產(chǎn)業(yè)化模式建設(shè)的保障性住房不僅能夠拓寬建設(shè)和運(yùn)營保障性住房的資金來源，同時(shí)以政府為核心的產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)作為一個(gè)有效的整體，能提高效率降低風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)變政府在保障性住房中的角色，將政府由直接投資者和經(jīng)營管理者轉(zhuǎn)變成為提供這類公共服務(wù)的監(jiān)督者、指導(dǎo)者以及與私人企業(yè)的合作者。

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