□文/儲(chǔ)鐵軍

（重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 重慶）

一、引言

隨著2008年金融危機(jī)以來，全球面臨自上世紀(jì)三十年代“大蕭條”以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)，中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機(jī)性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價(jià)過快上漲，目前國務(wù)院實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對(duì)手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。一定的成本管理思想總是源于一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況在成本管理方面的反映和體現(xiàn)。本文旨在借助國內(nèi)外現(xiàn)代成本管理研究成果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理目標(biāo)。

一般認(rèn)為，成本管理理論是從l9世紀(jì)二十年代后期發(fā)展起來的，但作為成本管理基礎(chǔ)的成本核算，卻在l5世紀(jì)中葉就已經(jīng)出現(xiàn)。它首先產(chǎn)生于人們計(jì)算銷售損益的需要，為了在產(chǎn)品完工后就能及時(shí)了解產(chǎn)品成本的情況，人們積極探索，形成了以實(shí)際成本為主要內(nèi)容的成本核算方法。

Erenguc等在投標(biāo)階段運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)法對(duì)采用總價(jià)承包項(xiàng)目的進(jìn)度——費(fèi)用進(jìn)行綜合分析，從而得出最佳的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

陸輝等在《施工項(xiàng)目作業(yè)成本法的運(yùn)用》一文中指出了在施工過程中需要注意的成本問題，講解了作業(yè)成本法在項(xiàng)目成本控制中的運(yùn)用程序和利用其進(jìn)行成本核算的方法。

解崇暉、蔣秋亮發(fā)表的《談施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關(guān)系，制定科學(xué)先進(jìn)的施工方案是降低成本的關(guān)鍵，不僅施工作業(yè)計(jì)劃對(duì)工程成本會(huì)有深刻影響，現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生重大影響。

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理研究大多強(qiáng)調(diào)要從前期的決策開始的各個(gè)階段成本控制的措施著手，散見于各期刊，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性。

二、項(xiàng)目建設(shè)各階段成本控制

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)程序一般分為項(xiàng)目建議書（可行性研究）階段、初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、合同實(shí)施（施工調(diào)試）階段、竣工驗(yàn)收階段等幾個(gè)階段。相應(yīng)的，對(duì)各階段的投資控制分別為投資估算、設(shè)計(jì)總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算、制定合同價(jià)、制定結(jié)算價(jià)、竣工決算。

從項(xiàng)目的建議書到項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，對(duì)房地產(chǎn)的成本控制也一直在進(jìn)行著。以下我們重點(diǎn)從項(xiàng)目招投標(biāo)、采購、施工等階段展開論述。

（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)階段。從建設(shè)階段的程序來看，投標(biāo)報(bào)價(jià)是一個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)于施工單位開展工作的起點(diǎn)，正確的投標(biāo)報(bào)價(jià)不僅是影響施工企業(yè)取得項(xiàng)目的結(jié)果，更是會(huì)影響后期工作的正常開展。不同的投標(biāo)策略能在與競爭對(duì)手博弈的過程中造成不同的投標(biāo)結(jié)果，正確合理的價(jià)格評(píng)估為贏得這場競爭提供基礎(chǔ)，也為后期施工建設(shè)提供資金保障和利潤空間。

現(xiàn)階段，投標(biāo)報(bào)價(jià)的方法可分為不同條件報(bào)價(jià)法、不平衡報(bào)價(jià)法、區(qū)別報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、增加建議方案報(bào)價(jià)法等。投標(biāo)策略主要有以下幾種：1、在技術(shù)標(biāo)中顯示高水平的企業(yè)經(jīng)營管理水平，用高水平的施工組織設(shè)計(jì)牢牢抓住業(yè)主對(duì)本企業(yè)的信心，使本企業(yè)在技高一籌中取勝；2、靠改進(jìn)設(shè)計(jì)和縮短工期取勝；3、采用降低利潤措施，吸引業(yè)主對(duì)本標(biāo)函的注意力，提高中標(biāo)幾率；4、先低價(jià)報(bào)價(jià)，中標(biāo)后加強(qiáng)索賠管理，利用索賠以賺到經(jīng)營利潤；5、用發(fā)展的眼光來處理采用何種投標(biāo)方案。

（二）采購階段。工程項(xiàng)目采購管理是與工程項(xiàng)目管理模式緊密相關(guān)的，目前國內(nèi)工程項(xiàng)目采購主要有四種管理模式。1、業(yè)主自行采購模式。業(yè)主既是項(xiàng)目投資主體，又是項(xiàng)目的管理主體。項(xiàng)目采購由業(yè)主自行負(fù)責(zé)實(shí)施和管理；2、工程項(xiàng)目總承包建設(shè)模式。在EPC工程項(xiàng)目管理制下，E指設(shè)計(jì)、P指采購、C指施工，也就是由一家總承包商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購和施工，業(yè)主只負(fù)責(zé)采購監(jiān)督、檢查；3、業(yè)主委托承包商代采購關(guān)鍵設(shè)備，業(yè)主付款模式（簡稱CFRE）。承包商按業(yè)主的要求代采購工程項(xiàng)目關(guān)鍵設(shè)備，采購費(fèi)用由業(yè)主支付，承包商負(fù)責(zé)采購管理，收取采購服務(wù)費(fèi)；4、業(yè)主聘請工程項(xiàng)目管理承包商采購管理模式。在PMC（工程項(xiàng)目管理承包商）工程項(xiàng)目管理制下，業(yè)主聘請工程項(xiàng)目管理承包商作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的管理承包。PMC作為業(yè)主代表或延伸主要負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的全面管理工作，而具體的工程項(xiàng)目實(shí)施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來承擔(dān)。PMC負(fù)責(zé)采購管理、監(jiān)督、檢查，承包商負(fù)責(zé)采購實(shí)施。

（三）施工階段

1、施工目標(biāo)成本制度程序。項(xiàng)目成本計(jì)劃是項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的基本依據(jù)和重要內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本依據(jù)和重要組成工作內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項(xiàng)目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的基本保證。

施工成本計(jì)劃是項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)進(jìn)行成本預(yù)測基礎(chǔ)上，以貨幣形式確定項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)施工生產(chǎn)所需支出和降低成本的具體行動(dòng)計(jì)劃，并且按照成本管理層次、有關(guān)成本計(jì)劃以及項(xiàng)目進(jìn)展的組階段對(duì)成本計(jì)劃加以分解，并制定各級(jí)成本實(shí)施方案；指導(dǎo)施工生產(chǎn)部門在計(jì)劃期內(nèi)改進(jìn)施工技術(shù)方法、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、降低原材料消耗；提高機(jī)械設(shè)備使用率；降低費(fèi)用開支、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果的成本實(shí)施計(jì)劃或技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件。

2、作業(yè)成本法。作業(yè)成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業(yè)成本法可以提供相對(duì)準(zhǔn)確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，促進(jìn)項(xiàng)目管理水平的不斷提高。

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本控制體系，但項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項(xiàng)目成本控制有效性不足。

三、成本管理現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代技術(shù)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國企業(yè)成本管理水平也有了長足發(fā)展，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上還主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系。

2、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制。頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

3、難以精確制定資金計(jì)劃。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時(shí)間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計(jì)劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。

4、成本控制不力。第一，對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)；第二，缺乏先進(jìn)的成本控制方法；第三，沒有完善的成本控制制度體系。

四、對(duì)策

（一）改進(jìn)和完善現(xiàn)行建設(shè)工程中招投標(biāo)工作。國家政府部門必須加大監(jiān)管力度，發(fā)揮招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的宏觀作用。對(duì)政府投資或政府參與投資項(xiàng)目要嚴(yán)格審查。加大對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的培育和發(fā)展，這不僅要求加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的規(guī)范化要求，還要加強(qiáng)過程監(jiān)督。建立企業(yè)評(píng)審專家?guī)?，加?qiáng)企業(yè)招投標(biāo)階段的專業(yè)化指導(dǎo)。

（二）對(duì)工程采購項(xiàng)目的成本實(shí)行全方位監(jiān)管

（三）對(duì)采購工程項(xiàng)目成本的全過程進(jìn)行管理和督查。我們對(duì)采購工程項(xiàng)目成本的全過程管理和督查主要是分三步走：

1、工程施工準(zhǔn)備階段成本控制的主要內(nèi)容是：中標(biāo)后公司應(yīng)組織有關(guān)人員對(duì)工程項(xiàng)目的價(jià)格組成、實(shí)施的主客觀條件、有利和不利因素等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估（評(píng)價(jià)），并根據(jù)規(guī)定額度確定比較先進(jìn)、合理的成本控制目標(biāo)體系；認(rèn)真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據(jù)采購人（使用部門和單位）的要求和前期工作進(jìn)展情況做適當(dāng)合理的投入，既要保證按期開工，又要避免設(shè)備、人工的浪費(fèi)。

2、采購工程施工期是成本控制的主要實(shí)施階段。采購人應(yīng)注意采購工程成本信息的收集和整理，準(zhǔn)確收集施工成本費(fèi)用的資料，及時(shí)分析實(shí)際成本與原預(yù)算成本的差異及節(jié)約率，并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)采購項(xiàng)目的人員進(jìn)行全過程的監(jiān)督（監(jiān)察）與檢查。

3、工程竣工驗(yàn)收階段要著重做好工程的掃尾工作。

五、結(jié)論

本文主要是圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和優(yōu)化的問題進(jìn)行展開，從房地產(chǎn)成本涉及的主要方面到房地產(chǎn)成本管理的主要方法，通過對(duì)建設(shè)各階段的成本管理分析，得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1、項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過程的工作，從項(xiàng)目建議書開始到竣工結(jié)束的方方面面都是成本控制的目標(biāo)。

2、決策樹在投標(biāo)報(bào)價(jià)中的運(yùn)用，使原本復(fù)雜的決策機(jī)制變得清晰條理化。設(shè)定幾種投標(biāo)報(bào)價(jià)和施工方式，通過不同施工方式下的成本費(fèi)用的對(duì)比和不同報(bào)價(jià)情況下中標(biāo)的概率比較，制定不同的報(bào)價(jià)方案。決策樹的作用使得判斷不同報(bào)價(jià)方案變得具體明朗，所以該方法對(duì)招投標(biāo)程序有很大的指導(dǎo)意義。

3、作業(yè)成本法是項(xiàng)目管理者將目標(biāo)成本的各個(gè)指標(biāo)按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過程。包括預(yù)測目標(biāo)成本、制定成本計(jì)劃、分解目標(biāo)成本、作業(yè)成本計(jì)算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。建設(shè)作業(yè)成本中心，再按照各類資源所產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配，通過成本分析與改進(jìn)，將目標(biāo)成本指標(biāo)的層層分解落實(shí)到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本。

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[3]艾光鮮.作業(yè)成本法在工程計(jì)價(jià)中的應(yīng)用[J].價(jià)值工程，2007.33.6.

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