○ 呂起龍

各重點(diǎn)城市自2月下旬起集中出現(xiàn)的成交反彈勢(shì)頭，在4月份開始逐漸消逝，北上廣深四大一線城市的成交量掉頭而下。在資金和庫(kù)存的壓力下，開發(fā)商將逐步加大推盤量，并增加降價(jià)力度，剛性需求陸續(xù)得到平穩(wěn)釋放。

政策——保剛需的政策持續(xù)

從政策面來(lái)看，保剛需的調(diào)控政策陸續(xù)加快腳步。在中央層面對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)沒(méi)有改變的大環(huán)境下，去年底以來(lái)地方政府的救市政策頻出，4月份，地方政府通過(guò)“提高公積金貸款額度、上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)減免契稅”等微調(diào)措施進(jìn)一步延續(xù)促進(jìn)剛需的政策，這類政策在滿足中央對(duì)于保障居民正常合理的居住需求的政策的同時(shí)又有利于成交量的有效釋放。我們認(rèn)為，5月份將有更多的地方政府加入到微調(diào)保剛需的政策通道中。

5城市放寬公積金。4月份，武漢、沈陽(yáng)、廣州等5個(gè)城市先后出臺(tái)了提高公積金貸款額度的一系列措施。去年底以來(lái)至今，已有12個(gè)城市先后出臺(tái)了關(guān)于放寬公積金貸款額度和申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的一系列措施。從公積金角度來(lái)看，首套房貸政策應(yīng)定向放寬已經(jīng)悄然來(lái)臨，與商業(yè)貸款相比，公積金在幫助剛需購(gòu)房的支持更為直接。

住建部否認(rèn)出臺(tái)刺激剛需政策。近日，有媒體稱住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。隨后住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人及住建部下屬事業(yè)單位政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體否認(rèn)了這一說(shuō)法，并強(qiáng)調(diào)，住建部有關(guān)“抑制投資購(gòu)房需求，支持合理購(gòu)房需求”的政策一直沒(méi)有改變。

溫家寶稱堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶13日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，進(jìn)一步明確了調(diào)控的決心。經(jīng)過(guò)多年的洗禮，中央政府及民眾對(duì)各方利益主體的動(dòng)機(jī)已經(jīng)有了較為清楚的認(rèn)知，房地產(chǎn)開發(fā)商想通過(guò)各種手段來(lái)松綁當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已并非易事。

土地——市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，標(biāo)桿企業(yè)拿地謹(jǐn)慎

今年前4個(gè)月，土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。年初以來(lái)，北京、廣州等一線城市土地成交面積及金額同比均下滑明顯，零溢價(jià)成交的現(xiàn)象也更為普遍；同時(shí)，房企拿地的積極性也進(jìn)一步降低，4月標(biāo)桿企業(yè)的購(gòu)地金額降至階段低點(diǎn)。

進(jìn)入4月，各地開始陸續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊。除北京東直門香河園區(qū)域的一宗土地以“地王”價(jià)格成交之外，石家莊、寧波、杭州等城市的優(yōu)質(zhì)地塊大多以底價(jià)成交。在“前松后緊”的供地節(jié)奏下，預(yù)計(jì)今年下半年仍將是優(yōu)質(zhì)地塊集中入市的高峰期。

標(biāo)桿企業(yè)購(gòu)地規(guī)模銳減，房企新增土地的區(qū)域和城市能級(jí)分布也明顯偏向環(huán)渤海和中西部的三四線城市。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科共在唐山、青島、南充等地?cái)孬@5幅地塊，土地建筑面積達(dá)91.5萬(wàn)平方米，總金額為14.8億元。盡管萬(wàn)科4月新增土地規(guī)模較大，但全部位于二三線城市，土地成本控制較好，平均樓面地價(jià)僅為1617元/平方米。而且萬(wàn)科延續(xù)合作拿地模式，實(shí)際需支付的土地價(jià)款較少，合作拿地模式使萬(wàn)科在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的同時(shí)有效對(duì)沖了風(fēng)險(xiǎn)。

從政策依舊不放松和銷售市場(chǎng)萎靡不振的大環(huán)境來(lái)看，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度不會(huì)得到改善，土地市場(chǎng)低價(jià)成交仍是今年的主旋律。

房?jī)r(jià)——小幅反彈不改后期跌勢(shì)

4月部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅反彈，如北京、上海、廣州、三亞、?？诘瘸鞘蟹?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲。在限購(gòu)等政策持續(xù)的背景下，企業(yè)資金壓力和市場(chǎng)庫(kù)存水平仍在高位，開發(fā)企業(yè)將普遍加大推盤力度，因此房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)的反彈主要是由于中高端項(xiàng)目開始降價(jià)使得成交量所占市場(chǎng)份額逐步得到增加。一方面是近期受低價(jià)剛需項(xiàng)目降價(jià)熱銷的影響，一批中高端項(xiàng)目也開始加入到降價(jià)行列，并以此促進(jìn)了成交量的上揚(yáng)，4月份樓市的成交結(jié)構(gòu)也因此發(fā)生了明顯的變化，別墅和中高端大戶型房源成交量明顯上升。另一方面，前期低價(jià)剛需項(xiàng)目降價(jià)得到市場(chǎng)認(rèn)可后，部分項(xiàng)目開始提價(jià)，預(yù)計(jì)提價(jià)后的剛需項(xiàng)目很難得到市場(chǎng)追捧。

資金壓力和庫(kù)存壓力將迫使開發(fā)商加大推盤量，而降價(jià)無(wú)疑將確保項(xiàng)目吸引購(gòu)房需求的關(guān)注。在近期地產(chǎn)調(diào)控政策不放松和精品項(xiàng)目因降價(jià)而得到熱銷，后期保障房大規(guī)模入市以及宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的環(huán)境下，樓市降價(jià)已成必然趨勢(shì)。

銷售——銷量上升趨勢(shì)戛然而止，一線房企銷量反彈

4月份，北上廣深四大一線城市的成交量急轉(zhuǎn)直下，4城市共計(jì)成交不足2.1萬(wàn)套，雖然同比去年仍微漲，但與3月份的2.5萬(wàn)余套相比下滑幅度達(dá)15.1%。3月的放量得益于累計(jì)需求的釋放、開發(fā)商降價(jià)、政策微調(diào)導(dǎo)致的房貸利率優(yōu)惠及契稅減免等，而4月這些刺激因素的邊際效用有所減弱，導(dǎo)致了4月成交量的下滑。

與市場(chǎng)總成交量不同，標(biāo)桿房企銷量開始反彈

在積極的降價(jià)促銷態(tài)勢(shì)下，4月份標(biāo)桿房企銷售額開始反彈，一線房企表現(xiàn)尤為出眾。保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等公司4月份的銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)不同程度的上升。恒大地產(chǎn)4月銷售額環(huán)比翻番，躍居全國(guó)第一。保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)均出現(xiàn)增長(zhǎng)，保利地產(chǎn)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積71.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.10%；實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增長(zhǎng)36.86%。金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積17.7萬(wàn)平方米，同比增加39.8%；簽約金額22.7億元，同比增加28.5%。萬(wàn)科4月銷售不佳，銷售額74.4億元，同比、環(huán)比雙降。一線房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要得益于降價(jià)促銷和開拓剛需市場(chǎng)。

供應(yīng)——上市量環(huán)比繼續(xù)上漲

2012年4月，多數(shù)重點(diǎn)城市上市量環(huán)比繼續(xù)上漲，其中深圳漲幅最大，環(huán)比上漲達(dá)到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以內(nèi)。

從去化的角度來(lái)看，近幾月持續(xù)在90%以上的高位。十大城市4月的去化率為95.3%。4月末，十大城市去化周期為10.8個(gè)月，與上月基本持平。其中，存銷比最高的三個(gè)城市是青島、杭州和深圳，去化周期分別為20.2個(gè)月、18.5個(gè)月和14.4個(gè)月。

在政策層面不放松的同時(shí)持續(xù)微調(diào)支持剛需的大環(huán)境下，未來(lái)成交量出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性較小，而開發(fā)商在庫(kù)存高企、資金鏈緊張的局面下，降價(jià)去庫(kù)存仍是主旋律。預(yù)計(jì)剛性需求仍會(huì)進(jìn)一步釋放，成交量企穩(wěn)回升?！?本文作者系中房馳昊信息科技有限公司研究部分析師)