劉應(yīng)杰

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)次貸危機(jī)引發(fā)了一場(chǎng)席卷全球的國(guó)際金融危機(jī)，而上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)業(yè)的泡沫破裂更是引來(lái)了經(jīng)濟(jì)的全盤(pán)崩潰。如何馴服這個(gè)“罪魁禍?zhǔn)住?？如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？這成為世界各國(guó)爭(zhēng)相關(guān)注的話題。當(dāng)前因受國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，一些歐洲國(guó)家如法國(guó)、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、西班牙等房?jī)r(jià)齊齊大跌，但唯獨(dú)一個(gè)國(guó)家——德國(guó)卻上演了一場(chǎng)“逆襲”，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)更呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。自1977年至今，德國(guó)人均收入增長(zhǎng)了三倍，而同期房?jī)r(jià)平均只上漲了60%，也就是說(shuō)德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年只上漲了1%。若扣除物價(jià)上漲因素，德國(guó)近10年來(lái)的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)漲，還以每年1%的速度在下降。為什么德國(guó)能夠保持房地產(chǎn)市場(chǎng)如此平穩(wěn)的發(fā)展？為何德國(guó)能夠在全球金融風(fēng)暴中獨(dú)善其身？究其原因，關(guān)鍵就是德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策功不可沒(méi)。

從根本上看，德國(guó)實(shí)行的是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，政府一方面確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不良后果如分配不公、惡性競(jìng)爭(zhēng)等進(jìn)行必要的干預(yù)，宏觀調(diào)控力度較大。德國(guó)憲法明確規(guī)定，“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，在住房制度方面也實(shí)行福利性住房政策。德國(guó)政府一直強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成為聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這種“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的房地產(chǎn)發(fā)展模式，造就了德國(guó)這個(gè)世界房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成功典范。具體來(lái)看，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)有以下幾點(diǎn)。

住房規(guī)劃嚴(yán)格規(guī)定福利房比例

德國(guó)是世界上實(shí)行最完備、最嚴(yán)格住房規(guī)劃的國(guó)家之一，這也成為政府管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在德國(guó)的住房規(guī)劃中，依據(jù)家家有房住的基本目標(biāo)，德國(guó)政府對(duì)高、中、低檔房屋的比例作了明確規(guī)定，特別是對(duì)低收入者，需由各地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r明確規(guī)定福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對(duì)社會(huì)福利住房專門規(guī)劃用地，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需要者，其中的市場(chǎng)差價(jià)由政府補(bǔ)貼。這類福利房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。在福利房興盛時(shí)期，德國(guó)約有1/3的住房被用于此。

“三大殺手锏”嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)

幾年前，柏林市中心黃金地段的公寓樓售價(jià)只有每平方米1500歐元(約相當(dāng)于人民幣15000元)，比中國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)還低，而德國(guó)人的平均工資卻是中國(guó)的10倍多。而當(dāng)時(shí)英國(guó)倫敦同等規(guī)格的房?jī)r(jià)至少是柏林的10倍。在英國(guó)、西班牙等國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲又大幅下跌的情況下，德國(guó)房?jī)r(jià)卻一直保持平穩(wěn)。近年來(lái)，大量國(guó)外炒房團(tuán)瞄準(zhǔn)德國(guó)的低房?jī)r(jià)涌入炒房，但都折戟而歸。原因就在于德國(guó)政府有著“三大殺手锏”嚴(yán)控房?jī)r(jià)：一是為不同地段、不同類型的住房制定了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易必須照此執(zhí)行；二是對(duì)抬高房?jī)r(jià)者必要時(shí)施以刑罰；三是對(duì)炒房者課以重稅。德國(guó)法律規(guī)定，如果出售者的房?jī)r(jià)超出“合理房?jī)r(jià)”的20%，就構(gòu)成了違法，購(gòu)房者可以向法院起訴，如果房?jī)r(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將會(huì)面臨高額罰款；而如果房?jī)r(jià)超出“合理房?jī)r(jià)”的50%，就構(gòu)成了犯罪，不僅會(huì)面臨巨額罰款，甚至還會(huì)被判三年徒刑。

嚴(yán)格監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的一切活動(dòng)

在德國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到了嚴(yán)格限制。真正從事銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占比例不高，許多開(kāi)發(fā)商僅負(fù)責(zé)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完工即交工，這在福利房建設(shè)中尤其明顯。此外，政府還會(huì)通過(guò)完備的法律和制度對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商除了要嚴(yán)格遵守政府提供的建筑圖外，還必須嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)購(gòu)房者的各項(xiàng)承諾，包括居住面積、戶型分割以及室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)細(xì)節(jié)。由于房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售活動(dòng)，完全被納入到了嚴(yán)格的法律和制度監(jiān)管框架內(nèi)，故其任何市場(chǎng)操控和暴利投機(jī)活動(dòng)都無(wú)法得逞。

高稅收制度壓縮投機(jī)空間

德國(guó)政府一直采取高稅收制度限制炒房行為，壓縮房地產(chǎn)投機(jī)的利潤(rùn)空間。政府對(duì)房地產(chǎn)交易獲利者征收高額的土地購(gòu)買稅和資本利得稅，對(duì)住房交易每筆征收1%到1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅和3.5%的交易稅，對(duì)獲利所得征收15%的盈利稅，對(duì)房租收入則征收25%的所得稅。各地方政府通過(guò)出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)限制高房?jī)r(jià)和高房租，并通過(guò)課以重稅的方式嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和投機(jī)行為。通過(guò)積極運(yùn)用稅收手段，德國(guó)政府無(wú)論是在新增房屋建設(shè)、保障性住房供應(yīng)方面，還是在限制房地產(chǎn)投機(jī)方面，都取得了立竿見(jiàn)影的效果。

近乎完美的租房保障制度

德國(guó)是租房率比較高的國(guó)家，只有40%左右的家庭擁有房產(chǎn)，其他60%左右的家庭依靠租房為生，這其中青年人租房率高達(dá)77%。為什么會(huì)有這么高比例的家庭愿意租房居住？原因在于德國(guó)法律給予了租房者近乎完美的制度保障。在德國(guó)，租房的“安全感”不亞于買房，德國(guó)法律規(guī)定，房租基準(zhǔn)價(jià)格由專門機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋狀況評(píng)定，房東不得隨意漲價(jià)，房東要提高租金，必須書(shū)面舉證理由，即使?jié)q價(jià)也必須符合連續(xù)15個(gè)月內(nèi)未曾漲價(jià)的要求，且漲幅一般不得超過(guò)10%，否則房東將會(huì)面臨被起訴的后果。與此同時(shí)，《租房法》還非常詳細(xì)地規(guī)定了租房者的權(quán)益，例如租房時(shí)房東需保持房屋及內(nèi)部設(shè)施完好無(wú)損，若有損壞需由房東承擔(dān)修理費(fèi)用；租房合同一經(jīng)簽訂，房屋使用權(quán)歸房客所有，包括房東在內(nèi)的任何人未經(jīng)許可無(wú)權(quán)進(jìn)入；若租房者無(wú)錢支付房租，房東不得直接將其趕出，需上訴法庭，在租房者出據(jù)足夠證據(jù)證明無(wú)錢繳納房租后，由政府提供租房補(bǔ)助。鑒于法律對(duì)租房者的充分保障，大部分德國(guó)人認(rèn)為租房比買房更合算，而買房多被視為一種投資或養(yǎng)老方式。

獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制

德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，還有一個(gè)非常重要的保障手段，就是獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，其中有兩個(gè)角色發(fā)揮著重要作用：房地產(chǎn)評(píng)估師和房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)。根據(jù)《聯(lián)邦建筑法》，德國(guó)各地成立了“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，其職責(zé)是對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)、房?jī)r(jià)等制訂基準(zhǔn)價(jià)，形成詳細(xì)的“地價(jià)圖”。組成該委員會(huì)的房地產(chǎn)評(píng)估師，需要通過(guò)專門的考試，經(jīng)宣誓并經(jīng)法律認(rèn)可后方能獲得從業(yè)資格。評(píng)估師資格實(shí)行年審制，不合格者將被取消資格。評(píng)估師需對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任，負(fù)責(zé)年限長(zhǎng)達(dá)30年。由其評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格具有很強(qiáng)的權(quán)威性和約束力，政府以此制定房屋銷售和出租指導(dǎo)價(jià)，售房者和出租者都必須以此為準(zhǔn)。

多樣化的住房貸款模式

德國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策還有一個(gè)重要的特征，就是政府根據(jù)不同階層居民的住房需要，建立的多元化住房金融體系。提供貸款的金融機(jī)構(gòu)，有抵押貸款銀行、儲(chǔ)蓄銀行、建房互助儲(chǔ)蓄合作社等多種類型，與此對(duì)應(yīng)的是住房貸款模式的多樣化。這其中最有特色的就是合同儲(chǔ)蓄貸款和房貸固定利率制。德國(guó)實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄計(jì)劃，即買房者先存入房?jī)r(jià)50%的資金才能獲得貸款，存款是固定利率，貸款也是固定利率，沒(méi)有變化。為了鼓勵(lì)這種住房?jī)?chǔ)蓄模式，政府還對(duì)首次參加住房?jī)?chǔ)蓄的購(gòu)房者給予一定的補(bǔ)助。這種機(jī)制的一個(gè)很大好處是，政府能夠始終把信貸風(fēng)險(xiǎn)限制在可控范圍內(nèi)，而不會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)次貸危機(jī)那樣的情況。

德國(guó)作為實(shí)行社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)達(dá)國(guó)家，注重自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，在建設(shè)福利國(guó)家的過(guò)程中，實(shí)行福利住房政策，始終堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，保持穩(wěn)定的低房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

德國(guó)房產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的啟示

建立中國(guó)特色的“雙軌制”房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。借鑒德國(guó)以保障福利性住房為先的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)持走“雙軌制”的發(fā)展道路，即市場(chǎng)化與福利化相結(jié)合：一方面，通過(guò)發(fā)展規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足居民改善性住房需求和中高端住房消費(fèi)；另一方面，通過(guò)實(shí)行福利住房政策，滿足中低收入者的住房需要。必須高度重視住房的民生性質(zhì)，強(qiáng)化其消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化盈利性，同時(shí)按照這樣的目標(biāo)和原則，制定科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，滿足不同層次居民的住房需要。

政府需將調(diào)控房?jī)r(jià)擺在突出位置。當(dāng)前我國(guó)正處在快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，房?jī)r(jià)快速上漲是一種必然趨勢(shì)。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行嚴(yán)格的管理，并以重稅打擊投機(jī)炒房行為，有助于房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)引起群眾的強(qiáng)烈不滿，給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了巨大的隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了一種社會(huì)財(cái)富集中再分配的手段，產(chǎn)生了巨大的“財(cái)富黑洞”和“磁吸效應(yīng)”，帶來(lái)嚴(yán)重的兩極分化。對(duì)此，必須對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行堅(jiān)決的調(diào)控，具體可借鑒德國(guó)的做法，建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，制定“基準(zhǔn)價(jià)格”作為政府指導(dǎo)價(jià)，并以嚴(yán)格的法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管。此外，在房?jī)r(jià)調(diào)控的過(guò)程中，可以建立房?jī)r(jià)預(yù)警制度，對(duì)于房?jī)r(jià)年漲幅高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或收入增長(zhǎng)的，可以通過(guò)征收高價(jià)稅等進(jìn)行價(jià)格干預(yù)。如此，不僅可以遏制炒房投機(jī)行為，也有助于保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。

建立嚴(yán)格規(guī)范的房地產(chǎn)稅收制度。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的混亂，根源在于房地產(chǎn)商、炒房者、房屋出租者、土地供應(yīng)者等在房地產(chǎn)市場(chǎng)中結(jié)成了巨大的利益鏈，而牟取利益的方式最終都轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上。根據(jù)德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，除了進(jìn)行嚴(yán)格的房?jī)r(jià)管理，就是利用高稅收來(lái)限制和打擊炒房行為，極大地壓縮房地產(chǎn)投機(jī)的利潤(rùn)空間。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)說(shuō)，稅收是一個(gè)更重要、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控手段。征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，主要目的就是提高擁有多套住房的投資投機(jī)成本，把投資投機(jī)性住房逼入市場(chǎng)。目前我國(guó)上海、重慶等幾個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)展征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但輿論反應(yīng)稅收力度太弱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的調(diào)控作用非常有限。為此，應(yīng)該在全國(guó)加快推廣房產(chǎn)稅，并加大稅收調(diào)控力度。同時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行針對(duì)擁有一套自住房的免稅政策或者象征性低稅等彈性措施。此外，還可以考慮針對(duì)大量投資性的閑置住房，征收住房閑置稅。針對(duì)二手房交易市場(chǎng)，可按照交易差價(jià)即贏利所得的20%征繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)交易中的偷稅漏稅行為。

嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。與德國(guó)60%左右的家庭依靠租房為生，77%的青年選擇租房相比，我國(guó)居民的住房自有率高達(dá)80%左右，許多剛剛工作的青年人也希望擁有自己的住房。造成這種反差的原因，除了國(guó)情和人的居住觀念不同外，一個(gè)非常重要的原因在于國(guó)外有非常規(guī)范的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和對(duì)租房者權(quán)益近乎完美的制度保障。針對(duì)中國(guó)人買房與外國(guó)人買房情況的差別，一方面，政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中不能期望大多數(shù)人學(xué)習(xí)國(guó)外去租房而不買房；另一方面，也要盡快建立規(guī)范完善的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，以鼓勵(lì)更多的人租房居住。最重要的是要切實(shí)保障租房者長(zhǎng)期穩(wěn)定的安全感，為此，可借鑒德國(guó)的《租房法》，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，切實(shí)保障租房者的利益。具體來(lái)說(shuō)至少做到三點(diǎn)：一是保障房租價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定；二是保障居住者所有權(quán)的切實(shí)貫徹；三是保障出租房屋的質(zhì)量，避免租房過(guò)程中的糾紛。要做到這些，就必須建立明確詳細(xì)的租房保障制度，并加以貫徹落實(shí)，真正使租房成為一種穩(wěn)定可靠的居住方式。

（作者為國(guó)務(wù)院政策研究室綜合司司長(zhǎng)）

責(zé)編/（見(jiàn)習(xí)）袁靜美編/石玉