林樂芬，邊 皓

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇南京210095）

1 引言

保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房、公租房以及棚戶區(qū)危舊房改造等。長期以來，在保障性住房中，經(jīng)濟(jì)適用房占比較大、發(fā)展較快，并且兼具商品與保障二重屬性。在現(xiàn)階段，如果僅靠政府財(cái)政投資建廉租房、公租房，財(cái)力難以為續(xù)；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府以土地、稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同來解決住房問題，具有現(xiàn)實(shí)可行性，因此經(jīng)濟(jì)適用房仍然是現(xiàn)階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式。本文立足于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政和金融政策進(jìn)行研究，以江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房為例進(jìn)行實(shí)證研究，在分析當(dāng)前政策的實(shí)施情況和實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，提出有利于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供給的財(cái)政、金融政策的建議。

經(jīng)濟(jì)適用房制度是中國的一項(xiàng)特有政策，從世界范圍來看，新加坡的“組屋”與香港的“居屋”與經(jīng)濟(jì)適用房最為接近。新加坡政府通過建立非營利的建屋發(fā)展局來負(fù)責(zé)組屋的開發(fā)和建設(shè)，在資金和土地方面提供支持，同時(shí)以家庭收入為依據(jù)實(shí)行組屋的合理配售。由于省去了地價(jià)和利潤，加上政府提供的購房補(bǔ)貼（表現(xiàn)在建設(shè)成本、土地成本及融資成本等[1]），組屋的售價(jià)要比市場價(jià)格低三分之一。此外，新加坡的中央公積金制度為建設(shè)和購買組屋提供了資金保證。截至2010年，新加坡85%的公民住在組屋里，其中93%的居民擁有產(chǎn)權(quán)，7%的家庭享受廉價(jià)租賃[2]。香港的保障性住房主要是供租賃的“公屋”和供購買的“居屋”。它們都由房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)興建，其土地由政府無償提供，低于政府規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)的居民可申請租住公屋，而超過這一標(biāo)準(zhǔn)又買不起商品房的居民可申請購買居屋，購買時(shí)還可以申請低息貸款，通常居屋的購買價(jià)要比市價(jià)低30%以上[3]。

龍奮杰、董黎明[4]根據(jù)中國31個(gè)建有經(jīng)濟(jì)適用房的城市1999—2003年的數(shù)據(jù)，通過計(jì)算竣工率、空置率和價(jià)格等指標(biāo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供給政策的績效進(jìn)行了研究。汪淑珍[5]研究了經(jīng)濟(jì)適用房政策中的政府失靈現(xiàn)象，認(rèn)為公共資金補(bǔ)貼的無效配置、補(bǔ)貼對(duì)象過于寬泛、開發(fā)商私自更改土地用途導(dǎo)致了政府花的錢越來越多，經(jīng)濟(jì)適用房供給卻始終不足。張昕鵬[6]采用經(jīng)濟(jì)適用房投資額除以經(jīng)濟(jì)適用房施工面積，求得經(jīng)濟(jì)適用房的均造價(jià)，再與商品住宅的均造價(jià)相減來計(jì)算政府對(duì)單位面積經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼。梁靜[7]認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)適用房政策在職能定位、價(jià)值追求、政策執(zhí)行和政策效率等方面存在政策失效。葛揚(yáng)[8]估算了江蘇省各市（縣）政府保障房的實(shí)際支出值，估計(jì)結(jié)果表明，幾乎所有地方政府均存在保障房支出的正缺口。

總的來說，現(xiàn)有的將財(cái)政和金融政策結(jié)合起來的研究較少，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，財(cái)政和金融政策密不可分。一方面，政府財(cái)政難以獨(dú)立支撐龐大的建設(shè)和維護(hù)資金；另一方面，近年來，隨著政策文件中對(duì)保障房金融支持的重視程度不斷加大，社會(huì)資本正發(fā)揮越來越大的作用，本文將兩者結(jié)合起來研究。此外，現(xiàn)有文獻(xiàn)的理論研究多于數(shù)量研究，這些不足也正是本文的努力方向。

2 江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)政和金融支持的實(shí)證研究

江蘇省住房保障工作起步較早，且處于全國領(lǐng)先水平，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策支持較為完善，因此實(shí)證研究中以江蘇省作為案例。

2.1 江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展概述

1999年江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占商品住宅竣工總量的比例在24%左右，然而此后一路下跌，2003—2006年間，江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積、竣工套數(shù)等指標(biāo)均降到歷史最低點(diǎn)，到2006年，其竣工面積只占到全部商品住宅的4%，竣工套數(shù)只占到5.37%①數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。。如圖1所示，從2006年開始，雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資的絕對(duì)數(shù)有所增加，但相對(duì)于整個(gè)商品住房市場而言，其比重仍然較低。

《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地采用劃撥方式供應(yīng)，各地應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，申報(bào)用地時(shí)單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，不但免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政事業(yè)費(fèi)和政府性基金，而且項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用也由政府來承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售執(zhí)行相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。信貸支持方面，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請開發(fā)貸款，貸款利率按照國家優(yōu)惠利率執(zhí)行。

圖1 1996—2010年江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房投資完成情況Fig.1 The investment fulfillment of economically affordable housing in Jiangsu between 1996 and 2010

2.2 變量選取及數(shù)據(jù)處理

影響經(jīng)濟(jì)適用房供給的因素很多，比如政府財(cái)政補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款利率、公積金貸款利率等，本文的政策變量只選取財(cái)政間接補(bǔ)貼和開發(fā)貸款兩個(gè)，原因是：（1）經(jīng)濟(jì)適用房的投資主要還是來自開發(fā)商，而開發(fā)商的相當(dāng)一部分資金來自于貸款，并且經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款可以享受優(yōu)惠利率。由于各銀行對(duì)開發(fā)貸款優(yōu)惠利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一樣，并且利率變化較少，所以本文選取開發(fā)貸款為金融變量，而沒有選取貸款利率。對(duì)于公積金貸款支持保障房建設(shè)，由于是最近幾年才開始試點(diǎn)的，在樣本區(qū)間內(nèi)，政策不具有連續(xù)性。（2）由于經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上屬于商品住房，主要是由開發(fā)商出資興建的，政府對(duì)其直接財(cái)政投入相比廉租房和公租房等其他保障房要少，主要是土地出讓金和一些稅費(fèi)的減免，并且財(cái)政直接投入的數(shù)據(jù)沒有官方統(tǒng)計(jì)，所以本文進(jìn)行了替代。根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》對(duì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的解釋，竣工房屋價(jià)值是指報(bào)告期內(nèi)該竣工房屋本身的價(jià)值，包括附屬工程的建筑價(jià)值，還包含電梯等作為房屋建筑組成部分的設(shè)備的購置和安裝費(fèi)，但是不包括購置土地的費(fèi)用和城市建設(shè)配套投資。那么，用銷售價(jià)格減去竣工價(jià)值所得的數(shù)據(jù)，就保留了政府免去的土地出讓費(fèi)用和城市建設(shè)配套費(fèi)用。

本文分別計(jì)算了商品住宅銷售均價(jià)與其單位面積竣工價(jià)值之差，以及經(jīng)濟(jì)適用房銷售均價(jià)與單位面積竣工價(jià)值之差，再將前者所得結(jié)果減去后者，用以比較相對(duì)于普通商品住房，政府在單位面積經(jīng)濟(jì)適用房上的財(cái)政補(bǔ)貼，該變量用CZ表示，數(shù)據(jù)來源于相應(yīng)年份《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒》。金融變量選取江蘇省金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款年平均余額，用DK表示。考慮房地產(chǎn)開發(fā)投資的滯后性，當(dāng)年度的資金投入未必都會(huì)在當(dāng)年形成供給，本文采用當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積作為因變量，記作XK，數(shù)據(jù)來源于1998—2011年《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》。為防止可能出現(xiàn)的異方差現(xiàn)象，同時(shí)由于對(duì)數(shù)化處理并不改變時(shí)間序列的協(xié)整特性，本文對(duì)所有變量都取自然對(duì)數(shù)，分別記作ln XK、ln CZ和ln DK。

2.3 實(shí)證分析

2.3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn) 從ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果看，ln XK和ln CZ在1%、5%、10%的顯著水平上都不平穩(wěn)；ln DK在1%和5%的顯著水平上接受原假設(shè)，只有在10%的水平上平穩(wěn)。經(jīng)過一階差分后，三個(gè)序列都變?yōu)槠椒€(wěn)序列，即ln XK、ln CZ、ln DK都為I（1）序列，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

2.3.2 VAR模型 采用Johansen多變量協(xié)整檢驗(yàn)法對(duì)上述三個(gè)序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)赤池（Akaike）信息準(zhǔn)則（AIC）和施瓦茨準(zhǔn)則（Schwartz）準(zhǔn)則（SC），結(jié)合LR擬然比檢驗(yàn)，本文選擇建立滯后2期的VAR（2）模型。三個(gè)方程的擬合優(yōu)度分別為R2LNXK=0.702643，R2LNCZ=0.860134，R2LNDK=0.744175，擬合效果較好。同時(shí)，模型的整體估計(jì)結(jié)果也是合理的，6個(gè)根都在單位圓內(nèi)，表明所建立的VAR（2）模型是穩(wěn)定的，可以進(jìn)行進(jìn)一步檢驗(yàn)和分析。

2.3.3 Johansen協(xié)整檢驗(yàn) 由于ln XK、ln CZ、ln DK都是一階單整序列，因而可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)與最大特征值統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)都表明，在5%的顯著水平上存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，其協(xié)整方程估計(jì)結(jié)果顯示，政府財(cái)政支出以及金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積都有正向支持作用。其中，財(cái)政支出每增加1%，經(jīng)濟(jì)適用房供給增加0.1764399666個(gè)百分點(diǎn)；相比較而言，開發(fā)貸款每增加1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房供給面積就增加2.517570307個(gè)百分點(diǎn)，作用效果更為明顯。

2.3.4 Granger因果檢驗(yàn) 表1的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，政府財(cái)政支出和金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款的增加都會(huì)引起經(jīng)濟(jì)適用房供給增加，但反過來則不成立，這也比較符合事實(shí)情況；開發(fā)貸款不是引起財(cái)政支出變化的Granger原因，但財(cái)政支出卻是開發(fā)貸款變化的Granger原因，這顯示出了政府財(cái)政政策的引導(dǎo)作用，即隨著政府的重視和財(cái)政支持的加大，金融機(jī)構(gòu)也更愿意配合政府政策意圖，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)貸款。

2.3.5 建立向量誤差修正模型 在上文建立的VAR（2）模型的基礎(chǔ)上，對(duì)ln XK、ln CZ和ln DK建立向量誤差修正模型（VEC），模型結(jié)果如表2。

根據(jù)輸出結(jié)果建立的向量誤差修正模型如下：

式 1中，vecm=ln XK（-1）-0.1764399666×ln CZ（-1）-2.517570307×ln DK（-1）+26.488555。

由模型結(jié)果可看出，在短期內(nèi)，前一期經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出增加1%，將引起本期經(jīng)濟(jì)適用房供給增加0.2251%；前一期經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款增加1%，本期經(jīng)濟(jì)適用房供給將增加0.8901%。

2.3.6 脈沖響應(yīng)函數(shù) 圖2表明，經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)自身沖擊的響應(yīng)，在第1期為正并達(dá)到最高值，之后快速下降，第2期開始為負(fù)響應(yīng)，第3期達(dá)到負(fù)響應(yīng)極值，之后負(fù)響應(yīng)開始減弱，在第4期后緩慢趨于穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)財(cái)政支出沖擊的響應(yīng)基本上都為正響應(yīng)過程。在第1期響應(yīng)為0，之后開始增大，在第2期達(dá)到正響應(yīng)最大值，之后有所下降，在第3期為負(fù)響應(yīng)并達(dá)到極值，之后負(fù)響應(yīng)減弱，第4期回到正響應(yīng)，從第4期后，均為正響應(yīng)，并緩慢趨于穩(wěn)定。

表1 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)Tab.1 Granger causality test

表2 向量誤差修正模型估計(jì)結(jié)果Tab.2 Results of Vector error correction model

圖2 脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線圖Fig.2 Impulse response function curve

經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)開發(fā)貸款沖擊的響應(yīng)均為正響應(yīng)，在第1期為0，之后開始升高，在第2期達(dá)到正響應(yīng)的最大值，第3期基本不變，從第3期后正響應(yīng)平穩(wěn)減小，第5期稍有回落，最終趨于平穩(wěn)。

2.3.7 方差分解 在方差分解的結(jié)果中，財(cái)政支出ln CZ的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供給的貢獻(xiàn)率在第1期為0，第2期最大，達(dá)到8%，之后基本保持在8%左右；開發(fā)貸款ln DK的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供給的貢獻(xiàn)率在第1期為0，之后不斷上升，最高達(dá)到20%，說明財(cái)政支持和開發(fā)貸款的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供給的預(yù)測方差都有一定的貢獻(xiàn)，且開發(fā)貸款的貢獻(xiàn)更大。

3 研究結(jié)論與政策建議

3.1 結(jié)論

（1）從協(xié)整檢驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)適用房的供給與政府的財(cái)政補(bǔ)貼以及金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款之間存在協(xié)整關(guān)系，并且依協(xié)整方程可得，經(jīng)濟(jì)適用房供給與財(cái)政補(bǔ)貼和開發(fā)貸款具有同向變動(dòng)的趨勢。

（2）財(cái)政補(bǔ)貼和金融支持與經(jīng)濟(jì)適用房供給之間存在單向因果關(guān)系。同時(shí)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)引起金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款的變化，但反之不成立。

（3）通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解可知，開發(fā)貸款支持經(jīng)濟(jì)適用房供給的作用要比財(cái)政補(bǔ)貼略強(qiáng)，也即對(duì)于兼有保障性住房和商品房屬性的經(jīng)濟(jì)適用房來說，金融政策的支持效應(yīng)要大于財(cái)政政策的支持效應(yīng)。

3.2 政策建議

（1）合理規(guī)劃政府財(cái)政支出。首先，要避免經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象過于寬泛，保障標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整；其次，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)更多地采用金融支持政策，財(cái)政政策可以起引導(dǎo)作用，例如可以將財(cái)政直接補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為對(duì)開發(fā)商的貸款貼息。

（2）完善土地出讓金制度。現(xiàn)行土地出讓金制度中，各地政府的土地出讓金是預(yù)算外收入，一般不納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理，因而造成使用不透明、難監(jiān)管。因此，應(yīng)將土地出讓金全額納入地方財(cái)政預(yù)算，按收支兩條線來管理，并在其中固定安排一定比例用于經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的建設(shè)和管理。

（3）完善配套金融措施。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房保障的成功，有相當(dāng)一部分原因是他們擁有一套完善的政策性住房金融體系。由于商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)追求的是盈利性，他們不可能完全按照政府的政策意圖來運(yùn)作，因此，應(yīng)建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的金融服務(wù)。

此外，目前制約經(jīng)濟(jì)適用房供給的一大問題是建設(shè)資金的來源問題，應(yīng)當(dāng)從政策上拓寬經(jīng)濟(jì)適用房融資渠道。例如目前中國住房公積金閑置資金數(shù)額已過萬億元，如能利用這些資金發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，將有利于緩解經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金缺口，也將提高住房公積金使用效率、實(shí)現(xiàn)住房公積金保值增值。此外，保險(xiǎn)資金、社?；鸬榷嗲蕾Y金的注入也將使經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金的供求缺口得到有效緩解。

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