（廣東工業(yè)大學(xué) 廣東廣州510631）

一、銷售自建住房

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，單位或者個人自己新建（簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)依照3%稅率征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅、依照5%稅率征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。綜上，對個人銷售自建住房應(yīng)征收營業(yè)稅。

二、銷售普通住宅

依據(jù)財稅［2011］12號文的規(guī)定，自2010年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（一）享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)滿足的條件。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率（指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（二）購買房屋的時間認(rèn)定。個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，并以此用來判斷所售住房是否超過5年。根據(jù)國稅發(fā)［2005］89號文規(guī)定：“個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)［2005］172號）對購買房屋的時間認(rèn)定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

（三）營業(yè)稅的征收手續(xù)。個人將購買超過5年（含5年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。同時，對不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按銷售非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。

三、銷售非普通住房

依據(jù)財稅［2011］12號文的規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。同時，根據(jù)國稅發(fā)［2005］89號文規(guī)定，對個人購買的非普通住房超過5年（含5年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

四、無償贈與住房

無償贈與不動產(chǎn)行為可分為一般贈與行為和其他無償贈與行為兩類。

（一）一般贈與行為。一般贈與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與等。對一般贈與行為不征營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) ［2006］144號）規(guī)定，個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料原件、房產(chǎn)所有權(quán)證，填報《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并作出無償贈與聲明，稅務(wù)機關(guān)審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續(xù)。對個人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

（二）其他無償贈與行為。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。該《實施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：1.按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；2.按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；3.按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

另外，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機關(guān)對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章；房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

五、將受贈住房對外銷售

對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，依據(jù)財稅［2011］12號文的規(guī)定進行處理。

在繳納營業(yè)稅時，應(yīng)特別注意購房時間的確定問題。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，兩類無償贈與方式取得住房的購房時間是有區(qū)別的。根據(jù)國家稅務(wù)總局 《關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)［2005］172號）規(guī)定，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，其住房的購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定；根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］144號）規(guī)定，對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。