物業(yè)管理公司如何強(qiáng)化財務(wù)管理

陳晶

（北京方佳物業(yè)管理有限公司，北京 102218）

1 物業(yè)管理公司財務(wù)管理的特點

1.1 物業(yè)公司的財務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理

在市場競爭不斷加劇的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的工作也提上了一個新的水平，在自身的發(fā)展模式上也有所提升。物業(yè)公司的管理和其他的行業(yè)管理模式不一樣，它有著自身比較鮮明的特性，物業(yè)公司是以服務(wù)為主，以它自己提供的服務(wù)來換取相應(yīng)的價值體現(xiàn)。它的工作性質(zhì)也是比較特殊的，因為物業(yè)公司所服務(wù)的對象是在使用和居住在社區(qū)的人們，那么只要這個環(huán)境需要運轉(zhuǎn)，物業(yè)公司就必須無間斷的全天候的提供服務(wù)，社區(qū)內(nèi)不知道什么時候就會有突發(fā)性的狀況發(fā)生，這個時候就需要物業(yè)公司在第一時間趕到現(xiàn)場采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。物業(yè)公司在人員的使用上是屬于密集型的，在服務(wù)上也是密集型的，不管社區(qū)內(nèi)有什么樣的狀況發(fā)生，物業(yè)公司都必須能夠有相應(yīng)的對策來進(jìn)行處理，這就決定了物業(yè)公司在管理方面是綜合型的，全方位的。財務(wù)管理在物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)過程中也發(fā)揮著很重要的作用，它對物業(yè)公司的財務(wù)狀況會進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)決算，在管理方面實行現(xiàn)代化的信息化系統(tǒng)，可以為物業(yè)管理提供更加方便快捷的工作方式，財務(wù)管理已經(jīng)成為物業(yè)管理中必不可少的一部分，所以更應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)公司的財務(wù)管理工作。

1.2 物業(yè)公司的財務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面

物業(yè)管理工作是一種服務(wù)型的工作，在工作的過程中，時刻都需要財務(wù)管理來進(jìn)行溝通。物業(yè)管理在服務(wù)方面不僅是對整體上有所服務(wù)，在對個人上同樣可以提供服務(wù)，物業(yè)公司在從事工作的時候，是需要一定的資金支持才能夠進(jìn)行運轉(zhuǎn)的，比如說對公共設(shè)施的維修管理，對社區(qū)庭院的花草樹木進(jìn)行護(hù)理，對房屋的保養(yǎng)等等，還有一部分服務(wù)是需要先有資金的付出才能夠進(jìn)行工作的，那么這些過程的運轉(zhuǎn)都是需要一定的資金來維持的。每一項工作都和資金有著聯(lián)系，所以說財務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個強(qiáng)有力的財務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)提供條件。

2 完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理的建議

2.1 強(qiáng)化成本觀念，建立財務(wù)成本分析控制制度

物業(yè)管理在工作性質(zhì)上來講是屬于服務(wù)性的行業(yè)，主要就是通過提供服務(wù)來獲取相應(yīng)的價值回報。那么在物業(yè)管理的運作過程中，在財務(wù)管理方面對于成本的管理是非常重要的，在物業(yè)管理的工作當(dāng)中，成本付出最多的就是人員上的成本和服務(wù)付出所產(chǎn)生的成本，要想對財務(wù)管理中的成本管理進(jìn)行控制，就要對這兩個方面進(jìn)行控制。在人員的管理上，應(yīng)該對員工進(jìn)行定期的培訓(xùn)，需要在專業(yè)能力方面和個人素質(zhì)方面都進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，使他們在自我意識上懂得為公司節(jié)省成本，可以利用最小的成本付出獲取最大的效益，這期間是服務(wù)人員的個人素質(zhì)充分發(fā)揮的過程，因為人員的能動性對整個工作的流程以及工作的方法都有很強(qiáng)的控制力度，他們成本控制意識的產(chǎn)生會節(jié)省很多不必要的浪費。在人員的管理過程中，應(yīng)該注重對管理方面的人才的培養(yǎng)，打造一支全面的綜合型的人才管理隊伍，為物業(yè)管理工作在工作效率上提供更好的管理，對于工作效率比較低的員工可以做適當(dāng)?shù)牟脝T，減輕負(fù)擔(dān)，因為這部分人不僅在工作的過程中會產(chǎn)生一定的浪費，而且在服務(wù)的水平上也有所欠缺。另一個是在服務(wù)的模式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)母纳疲孟冗M(jìn)的科學(xué)的管理模式來對物業(yè)管理工作進(jìn)行管理，在服務(wù)的水平和服務(wù)的模式上改革創(chuàng)新，盡量的控制成本，提高工作效率。

2.2 要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營，多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財務(wù)分析，保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況，了解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營風(fēng)險，健全財務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運作。

2.3 加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運作管理

物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。同時，加強(qiáng)項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作。

2.4 建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細(xì)化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《預(yù)售電費系統(tǒng)工作規(guī)則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

[1]李成軍.物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)財務(wù)管理，[J].2009.

[2]李仁文；張文成.淺談如何加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理基礎(chǔ)工作[J].1999.