【摘要】本文探討了房價在社會經(jīng)濟中的作用，分析了我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，并從供給和需求兩個方面論述了影響房價的各個因素，最后給出了解決住房問題的一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 供求分析

中國經(jīng)濟發(fā)展起來，人民的收入增加，財富等于收入以利率折現(xiàn)，它也會跟著收入增長而增加。人民的財富增加總要找一些投資項目放進去。一般而言，土地或樓房是可靠的財富積累的選擇。人們把財富放進房地產(chǎn)是合理的選擇。房價上升主要體現(xiàn)著地價的上升。原則上，房價的上升等于經(jīng)濟租金上升的折現(xiàn)，而經(jīng)濟租金上升反映著生產(chǎn)力的提高。因此，房價上升可以反映一國生產(chǎn)力的增長。

中國正處于城市化的進程中，農(nóng)業(yè)人口會大量轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口，中國的人口應(yīng)該如何分布，這是一個難題。合理的房價有利于引導(dǎo)人口適當(dāng)?shù)姆植?。北上廣等大城市有著優(yōu)良的醫(yī)療、教育、就業(yè)等條件，如果這些城市的房價過低，其人口勢必會過多。土地、資本、勞動共同產(chǎn)生財富，在一定的生產(chǎn)函數(shù)約束下，土地、資本、勞動有著一定的數(shù)量關(guān)系，根據(jù)邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律，在技術(shù)和其他要素投入量不變的情況下，勞動數(shù)量不斷增加并且超過某一特定值時，增加勞動投入所帶來的邊界產(chǎn)量會遞減。而邊際產(chǎn)量又會影響到人們勞動的工資收入，邊際產(chǎn)量遞減會造成人們工資收入增長乏力，進而不利于居民消費增長?？梢哉f房價問題影響深遠(yuǎn)，一方面房價上升可以體現(xiàn)生產(chǎn)力提高，另一方面合理的房價有利于引導(dǎo)一國人口分布；與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有利于其他行業(yè)的發(fā)展。

然而中國房價的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負(fù)。直覺來看，人們的抱怨是說房價過高了。有學(xué)者根據(jù)現(xiàn)有的房價與房屋租金進行比較，得出房價偏高的結(jié)論，但是判斷房價是否過高的難處在于房價不是現(xiàn)有租金的折現(xiàn)，而是預(yù)期租金的折現(xiàn)，一旦牽涉到預(yù)期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預(yù)期的。如果人們認(rèn)為房價未來要漲，進而做出投資的決策，那么現(xiàn)在的房價必然會體現(xiàn)人們的這一預(yù)期，此時房屋的租金可能還沒有做出調(diào)整，因此就很難說房價出現(xiàn)了泡沫。

市場經(jīng)濟中，供求決定價格。影響房價的因素?zé)o非也就是供求關(guān)系。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國有兩個因素對土地的供給有決定性影響。

其一是土地的國家壟斷。土地的供給曲線應(yīng)該是垂直的，完全無彈性的，土地的價格完全是由需求決定的。但是對于房地產(chǎn)市場而言，有多少土地用于房地產(chǎn)開發(fā)是由政府決定的，也就是說土地的供給變得有彈性了。國家壟斷土地的供給會帶來一個問題，那就是很難知道供給多少土地是合適的。而壟斷的結(jié)果一般會導(dǎo)致土地供給低于最優(yōu)水平從而導(dǎo)致地價偏高。與此同時限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來農(nóng)業(yè)用地的收益就不如工業(yè)用地，按照市場規(guī)律，農(nóng)業(yè)用地會逐漸轉(zhuǎn)變成工業(yè)用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之后，等于人為的限制了農(nóng)業(yè)用地的收益，不但損害農(nóng)民的利益，而且也為政府低價拿地提供了便利，因為按照農(nóng)業(yè)用地的價值算就值這么點，而轉(zhuǎn)手做住宅用地、工業(yè)用地價錢就不一樣了。

其二是地方政府的“土地財政”。在地方政府高度依賴賣地收入的情況下，很難想象政府有動力擴大土地供給。一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動；另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。

從需求的角度來說，對房地產(chǎn)有重大影響的因素有：

第一，金融市場發(fā)展不夠完善，銀行存款利率過低。居民擁有的財富增加了，財富增加總要有個投資項目放進去。由于銀行存款利率過低，存款對于居民沒有很大的吸引力，而股市的發(fā)展又很不好，找來找去也只有房地產(chǎn)不僅投資收益好而且安全。社會的財富自然會涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第二，隨著金融的發(fā)展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來是沒有錢買房的，可是銀行會向你提供這些錢，這就相當(dāng)于把未來的需求提前到今天。如果整個市場風(fēng)險控制得當(dāng)，這也沒什么不好，但是，提前的需求畢竟不是真實的現(xiàn)在需求，如果樓市不斷上升，自然皆大歡喜，一旦泡沫破裂，后果堪憂。美國的次貸危機就是一個顯著的例子。

第三，投資環(huán)境惡化，制造業(yè)資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。在人們普遍覺得房價太高難以承受之際，而對房地產(chǎn)的需求不減，很重要的原因是因為制造業(yè)的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。很多央企、國企涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個例證。由于投資辦廠的利潤下降，而投資房地產(chǎn)的利潤豐厚，造成對房地產(chǎn)投資需求旺盛。

最后討論下樓價上升，窮人應(yīng)該怎么辦？房價上升代表著財富增長，人為的壓低房價，會造成人們的財富無故損失掉，這不是一個好的解決辦法。況且房地產(chǎn)市場究竟有沒有泡沫，這實在是一個難題。歷史的經(jīng)驗是樓房的出租市場會解決這個問題。政府幫助窮人，推出了廉租屋、經(jīng)濟適用房，政府的出發(fā)點是好的，但是必須下大力氣解決廉租房和經(jīng)濟適用房中存在的腐敗問題，因為廉租屋、經(jīng)濟適用房和市場價的差距會導(dǎo)致黑市、腐敗出現(xiàn)。另一方面，廉租屋、經(jīng)濟適用房可能會擾亂國家應(yīng)有的人口分布，這也是值得關(guān)注的一個問題。

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